势在必得之战！中铁建鏖战215轮夺下北京梨园6007地块

图片来源：中房报图库

抢客大战一触即发。

彭红侠/发自北京

3家房企提前招标锁定，一场火药味十足的抢地之战打响了。

4月29日，北京市通州区梨园镇FZX-0303-6007地块正式开拍，招商蛇口、中铁建、中能建、芜湖康润4家房企火热竞价，鏖战超200轮后，中铁建以7.7552亿元总价拍下地块，溢价率21.94%。

6007地块数据指标

通州梨园6007地块，对于场上玩家来说是一场势在必得之战。尤其是招商蛇口、中铁建和中能建，早在地块出让之前就已相继发布施工总承包和监理招标计划。其中，中能建投资估算2.47亿元，招商与中铁建投资估算分别为2.23亿元、2.26亿元。从投资估算来看，招商蛇口和中铁建有一定成本优势，分别比中能建低10%和8.5%。

一宗地块未拍之前，就出现3家房企提前发布招标计划是十分罕见的。在梨园6007地块上，为何3家房企都选择提前发布招标计划？

6007地块区位图

从企业端来看，中铁建近几年在北京多次报名拿地但暂无斩获，上一次在北京成功拿地还是3年前，联手大悦城在昌平北七家打造的宸悦国际，目前这一项目已经售罄。

2024年9月，中铁建地产换帅，孙洪军接替李兴龙，出任党委书记、董事长。可要坐好这个位置并不容易，2024年一季度，中铁建合并口径资产负债率80.37%，一年内到期的非流动有息负债金额211.99亿元，有息债务总额共计 984.85亿元。

这一次中铁建提前为6007地块招标，透露出中铁建对这一地块的决心。据悉，除梨园地块外，中铁建还将继续出手，积极布局北京土地市场。

招商蛇口积极竞拍的指向性也很明显，在梨园6007地块东侧一路之隔，就是它打造的招商云璟揽阅，项目开盘就卖出208套房源，认购11.46亿元，首次开盘就覆盖了土地款，开盘当月网签超百套，登顶区域销冠。这次6007地块出让，也是由招商蛇口率先报名激活，意在打造云璟揽阅二期，深度加码通州。

中能建入局6007地块，让这场土拍多了一分看点。当前中能建在梨园的在售项目京玥兰园已经网签487套房源，去化超83%，顺义项目璟上兰园也去化过半。此时竞拍的6007地块，成为了中能建补仓梨园的重要选择之一。

不同于上述国企央企，芜湖康润是一家外埠民营房企，由常州老牌房企江苏怡康控股集团100%持股。2023年6月，芜湖康润曾报名竞拍顺义新城两地块，但因地块过于火热，未能成功摇中；2024年又报名竞拍了昌平生命科学园三期0056地块，再次失利败走；时隔一年再入京，芜湖康润在京拿地的执念依然未能实现。

从地块来看，6007地块规模小且总价低，地上建筑面积2.17万平方米，相比云璟揽阅地块建筑面积少了1.31万平方米，起拍价也更低只有6.36亿元，降低了企业拿地资金门槛。

另外，6007地块综合素质更高，地块更加方正，接近正方形的地块形状更利于楼栋排布，且容积率更有优势，6007地块1.7的容积率创下了近年来通州地块新低。

值得关注的是，6007地块历经规划调整，2022年公示时编号为FZX-0303-0133，用地性质原为F3多功能混合用地，经优化调整为纯居住属性后，用地规模由1.3公顷微调至1.274公顷，容积率更从3.08大幅降至1.7。

根据6007地块控高和容积率数据，项目未来最高只到15层，以套均100平方米户型估算，2.17万平方米建筑面积大约产出200余套房源。

建设设计方面，出让文件中也提出了具体要求，比如外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料；鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造；鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

6007地块与云璟揽阅一路之隔，配套条件一致，周边有新华医院、史家小学（通州分校）、梨园城市森林公园等配套设施，建设中的万象汇城市综合体将补强区域商业能级。

方正的地块和超低容积率让6007地块占尽优势，但6007地块也有一定成本压力，3.58万元/平方米成交楼面价，较云璟揽阅楼面价每平方米高出超7000元。

同时，地块周边竞品项目较多，璀璨公元、颐瑞府、京彩世界、国誉未来悦，以及花溪云锦、通州八里桥项目等，中铁建需要借力1.7容积率指标优势，打造兼具低总价与改善型居住体验的错位竞争产品，为通州带来更多好房子项目。