违约金调整，法院遵循哪些原则？房地产律师解析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林悦，一号房屋原产权人

被告：陈昊，房屋买受人

第三人：甲公司，房屋交易居间方

（二）原告诉求与事实理由

林悦诉请：

判令陈昊支付解除合同违约金81.8 万元、合理费用 6.39 万元、逾期付款违约金 14315 元、逾期付款利息损失 2620.11 元，合计 898835.11 元；

陈昊承担本案诉讼费用。

事实理由：2023 年 5 月 20 日，经甲公司居间，林悦与陈昊就一号房屋签订买卖合同及相关协议，约定房屋总价 409 万元，陈昊应于 2023 年 10 月 27 日支付首付款，并在满足购房资质后完成交易。合同签订后，陈昊支付定金 10 万元，后因二手房市场降价，陈昊以无购房资质为由要求解约。为减少损失，林悦同意解约并于 2023 年 11 月 18 日将房屋以 339 万元售予他人，产生差价损失 70 万元。林悦认为陈昊恶意违约，应承担违约责任。

（三）被告答辩

陈昊辩称：

自身积极履约，多次降价出售自有房屋以获取购房资质，但受市场环境影响未能成功，不存在主观恶意违约；

合同为制式格式条款，违约责任显失公平，解约系双方协商结果，不应担责；

林悦主张的差价损失是其自行低价卖房所致，且未采取止损措施，损失应自行承担；

林悦与案外人交易存疑，涉嫌恶意串通扩大损失；

合同约定违约金过高，居间费、律师费等诉求无依据，请求驳回原告诉请。

（四）第三人陈述

甲公司确认合同签订、定金支付及解约事实，认可林悦另售房屋的价款与中介费金额，但不参与原被告违约责任争议。

（五）法院认定事实

合同签订与履行：2023 年 5 月 20 日，林悦与陈昊签订房屋买卖合同，约定总价 409 万元，陈昊支付定金 10 万元；陈昊需出售自有房屋获取购房资质，若未在 2023 年 10 月 20 日前获得资质则合同解除。

交易协商与解约：陈昊多次降价出售自有房屋未果，2023 年 10 月付款期限届满后拒绝购房，双方于 11 月 2 日签订《解约协议》，约定通过法律途径解决违约责任。

损失证据：林悦出示与案外人签订的339 万元房屋买卖合同、3.39 万元居间服务费凭证；陈昊提交自有房屋降价挂牌记录、市场交易数据等，证明已积极履约且市场低迷导致交易失败。

二、争议焦点

陈昊未履行购房义务是否构成根本违约？

合同约定的违约金是否过高，如何认定林悦的实际损失？

林悦主张的居间服务费、律师费等费用能否得到支持？

三、案件分析

（一）违约责任认定

根据《民法典》，陈昊未按约支付房款且以无购房资质为由解约，构成根本违约。其以市场环境为抗辩理由不成立，因合同已明确约定购房资质获取时间及解约责任。

（二）违约金调整依据

合同约定的20% 违约金（81.8 万元）高于实际损失。法院综合考虑房屋差价、陈昊履约努力、林悦止损措施、市场价格波动等因素，依据公平原则和诚信原则，对违约金进行酌减。

（三）损失赔偿范围

林悦主张的居间服务费，若合同未明确约定违约方承担，且非必要支出，法院不予支持；

逾期付款违约金及利息损失，因双方解约协议未约定，亦缺乏法律依据，不予支持。

四、裁判结果

法院依据《民法典》相关规定，判决：

陈昊于判决生效之日起十日内支付林悦违约金及合理损失30 万元；

驳回林悦的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款明确性：签订合同时应细化违约责任、损失赔偿范围及费用承担条款，避免争议。

违约金调整规则：约定违约金过高时，法院将根据实际损失、履约情况等因素调整，当事人应合理预估风险。

止损义务履行：合同履行受阻时，双方均有义务采取合理措施减少损失，未履行则可能承担不利后果。

证据留存重要性：交易过程中应保留沟通记录、履约凭证等证据，以证明自身主张和损失情况。