北京买房：理清思路，购房建议1524

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想问下“苹果社区北区”是否值得购买？主要考虑几点：总价450左右，希望能买到三环附近的次新2居（马上要生孩子）；不考虑投资属性，虽然居住为主，但肯定能保本最好，做好亏损准备了（对未来房价都比较悲观，买哪里可能都是以上的诉求）。

看完丽泽、朝青、双井。这三个板块朝青人流有点杂，丽泽新大交通便利，双井老国贸产业区。其实最后就纠结丽泽了，但感觉丽泽同价位只能买一居室（金泰城丽湾/蓝调），且房价有点透支严重（既后续如果都是跌的情况下，脱离均值的房价掉的曲线更狠），相比两居，目前有些倾向苹果社区北区。不知章哥怎么看？

A：

1、既然是不考虑投资属性，那就看自己的喜好了，本来房子就是用来住的。至于是否能保本那是大盘的事儿，具体的小区是很难走出独立行情的。注重投资才需要参考别人的喜好呢，否则赚谁的钱去？

是否悲观就算算租售比吧，苹果北区应该坪效在100块钱左右，6万多一平的话租售比600多，在北京算中等平均值。换算成租金回报率接近2%，约等于现在的存款利率。所以在我看来是没什么下跌空间了，再跌就比把钱存银行划算了。

2、丽泽是前两年溢价高，比例快赶上学区房了。现在看具体房源吧，有的还挺高，多数应该是都降了一些。后续也未必是下降，涨的慢点儿的话一样能抹平租售溢价，跟学区房的道理一样。

3、倾向就买呗。苹果北区的优势就是居住的性价比高，体现出来的就是租售比还不错，肯定不超平均值，这么多年了一直如此。当然对应的是价格走势不太强，也就是涨的慢点儿，否则也不会现在的价格，租售比也不会占优。

4、总之这就是一体两面的事儿，优劣势从来都是对应互补的，看自己更重视哪方面了。自住是肯定占优，投资角度也有可能不吃亏，最好成绩能做到不再落后。或者说是前些年有些落后的，苹果北区之前的价格是周边老房的1.5倍，现在没高出太多了吧？以后如果能和老房做到同步就算不输。

也可以让中介给算算具体房源的租售比，能买到超跌+无硬伤的就算捡漏儿了，各项都能兼顾。

仅供参考。

二

Q:

请问，我正在准备买房，因为首付不高所以只关注了五里店（丰台）的。目前是纠结*号院和新兴家园。中介强烈推荐新兴家园的，说是质量好，而我们却不喜欢塔楼。所以看*号院的优势是板楼，而且价格低的多。所以我们想问问您有什么建议？我们的首付是120万左右，总价希望控制在250万以里，再高的话每个月压力就大了。

A：

1、我好像不合适提什么建议吧，房子是用来住的，自己觉得合适才更重要。

2、中介说新兴家园质量好应该是实际情况，因为这小区是新兴集团的宿舍区，也就是总后的福利房。那他们作为军企，又是给自己盖的，所以理论上质量应该不错。

而*号院是当年村里违规盖的，据说是速度非常快，几个月就完工了，连围墙都没有就交了房，还赠送了几个猪圈和粪坑。这房是卖给当时宣武区的，当成安置房糊弄给了拆迁户。后来住户们还去市政府反映过，气的市长拍了桌子，这才好歹给维护了一下。但基础质量确实不太强，优势就是便宜。

3、简单就是这情况，我也不好做什么建议，还是看自己的预算情况和喜好吧。仅供参考。

4、另外多说一句，从物业维护角度来说，新兴家园也应该是占优的。毕竟旁边就是总后的直属大院，周边好几个社区都是他们的，理论上等维护的时候至少比没人管的小区要强的多。

仅供参考。

借这话题多说几句。新兴集团的前身其实就是总后的生产管理部，三总部的直属军企之一。另两个是总参的保利和总政的凯利，后来加上总装（国防科工委）的新时代就是四总部军企了。

这几个军企在2000年前后都划归国资委成了央企，但其实和原单位也仍然有扯不断的血脉关系。

这新兴集团的规模非常大，涉及的行业也非常的多，毕竟当年要负责子弟兵衣食住行相关的所有后勤保障。

房地产和建筑业也是新兴集团的主要行业之一，在业内的名气很大。一般用两个名字吧，除了新兴，还有一个是华天，莲花池的华天大厦就是他们开发的。

所以从理论上来说，人家给自己系统开发的宿舍区，又跟总后丰台大院紧紧挨着，那质量至少不会差。当然具体情况我不知道，只是说的理论情况。

另外从西四环的七院，一直到五里店，这一大块面积里很多都是总后的建筑，好几个小区呢。包括304的福利房，也应该是归总后管理的，至少是有关系。所以维护方面就应该比普通公房小区强，绝不会没人管。

仅供参考。

三

Q:

请问，亏你还自称卖房的，北京怎么可能只有800万套房！你知道北京有多少X产权和公寓吗？这就至少几百万套。而且北京还有几百个大院，他们的房子你统计了吗？如果都统计上，那北京的房子就是3000万套，能住5000万人，这是不争的事实。

A：

1、是不是事实的我列举几个数字吧。2013年有个报道，说争取三年内完成全北京所有家庭用户的智能电表更换工作，合计630万户。然后是2024年的最新数字，智能电表总量已达762万户，覆盖了全北京98.5%的家庭用户。

那请问了，就算50年的商住公寓不算家庭用户，但X产权得算家庭用户吧？您能说买这些房子的不是人类家庭吗？而且大院居民也算家庭用户吧？您觉得有资格用智能电表吗？

2、再有是家庭燃气用户的数字，北京所有的燃气家庭总量是1010万，包括煤气罐和天然气。其中天然气入户的家庭总量是799万，这其中包括部分公寓。那请问，您觉得X产权的和大院用户是否有使用天然气的权利？是否应该在这799万之内？

3、还有自来水的数字。这我刚搜了一下，北京在4年前的数字是，已经完成了330余万户家庭的智能水表的更换，占家庭总量的50%，争取在2025年底前完成总量约700万户的家庭水表更换。

那还是这问题，您觉得X产权和大院居民是否有资格使用自来水？是否应该使用智能水表？

4、再有个对照数字，上海公布的二手房存量总套数是860万套，那我说北京有800万套有什么不合理吗？

当然不合理了，因为上海常住人口是2500万，折合2.9人一套房。那如果北京也按照这比例，那总套数不过是758万套，毕竟北京才2200万人。

5、最后说一下您说的各种房数量。北京共有X产权20万套，是不是远远低于您的预期了？

另外北京有40/50年产权的公寓总量是不到100万套，毕竟这种产品是2005年住宅房价上涨之后才大规模出现的，之前的商业用地太贵，开发商舍不得拿来盖公寓的。

再有北京到目前为止，不能上市交易的央产军产总计30万套左右，是不是也大幅低于您的想象了？

6、总之就是这点事儿，您的事实未必是事实，我的也未必是，愿意信就信，不信也无所谓，毕竟人类只相信自己愿意相信的信息。

另外多说一句，北京1978年的人均居住面积是4.5平米（使用面积），那如果按现在北京7.8亿平住宅总量来说，使用面积就算是70%那也是5亿多平，理论上能住下1亿多人呢。但您认为可能吗？聊这些有意义吗？

还多说一句，北京有2200万常住人口，不到1000万个家庭。如果真的有3000万套房，那就是每家三套，每人1套以上。那问题来了，都这么宽松了，您怎么还没房啊？是不喜欢吗？

是觉得拥有房子不香吗？是就喜欢租房给房东送钱吗？不得不说，您很有独立思考的能力……

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