不靠补贴，苏州邻里中心如何从民生生意中赚钱？｜城市观察家

界面新闻记者 | 范易成 界面新闻编辑 | 彭朋

在方洲邻里中心的奥乐齐内，天悦正采购着食材。1998年出生的她是一个“准00后”，目前在苏州工业园区内的一家生物医药企业工作。她告诉界面新闻，自己周末喜欢在家自己做饭，“最近这里新开的奥乐齐可以让我‘一站式’买齐所有需要的优质食材，十分方便。”

对于天悦来说，离家不到1公里的邻里中心就是她的“快乐老家”，除了购物买菜，她平时还会在邻里中心看电影，做瑜伽、美容美甲，参加邻里中心举办的精酿啤酒节、戏剧节等各类活动。

日前，国际零售巨头ALDI奥乐齐的江苏首店在位于苏州工业园区的方洲邻里中心开业，该品牌主打“0会员费”和“高质低价“，江苏是其首次走出上海，在外省拓展的第一站。去年9月，苏州首家“盒马NB”也在阳澄湖邻里中心正式开业，作为盒马旗下的硬折扣店，为社区客群带来价格亲民的全品类商品。

奥乐齐相关负责人对界面新闻表示，近年来江苏各市政府纷纷倡导首店经济，并不断加强对首店入驻品牌的支持力度，增进了其进军江苏的信心。而选址邻里中心，主要是因为周边辐射小区众多，租金成本合适，贴近消费者日常活动区域，是零售商超的理想地点。

两大零售巨头先后入驻，折射出邻里中心这一商业体的含金量。

企查查信息显示，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年，是苏州工业园区旗下企业，现由苏州新建元控股集团有限公司和苏州中方财团控股股份有限公司分别持股80.47%、19.53%，是一家纯国资控股公司。

从1998年第一家新城邻里中心开业，到如今运营项目总数达24个，开发运营项目总面积超150万平米，深耕苏州近30年的邻里中心，不光是许多本地居民生活中不可或缺的“老伙伴”，也是观察中国社区商业发展的绝佳样本。在电商冲击、商业综合体普遍承压的当下，这个由江苏国资主导的连锁社区商业体却能在兼顾民生与公益的同时实现盈利，今年更是继续在苏州乃至全国扩大着自己的版图。人们不禁要问，其商业‘密码’究竟是什么？

当新加坡经验遇上苏州智慧

邻里中心的概念诞生于新加坡，是指每6000至8000套住户配套建设一个功能相对齐全的商业、服务和娱乐中心，主要为周边居民提供生活配套服务。经营业态包括菜场、餐饮场所、社区商店等。

1994年，当中新两国政府合作开发建设苏州工业园区时，规划图纸上的“邻里中心”能否在中国的城镇化浪潮中顺利落地，没人能给出答案。

如今，苏州工业园区已经从一片水洼地变成了一座产业经济发达的现代化新城。2023年，全区完成地区生产总值3686亿元，常住人口达116.99万。30年的经济高速发展，让大量人口涌入，催生了旺盛的消费需求。而作为“园区特色”的邻里中心，正是在这片沃土中逐渐成长。

1998年，园区首家邻里中心——新城邻里中心正式开业，它不仅集合了生鲜菜场、便民餐饮、药店、理发店、银行、邮局等民生服务功能，还引入了鸽子广场、电影院、旱冰场、阅览室、咖啡厅等潮流娱乐设施。

但第一座邻里中心的落地并非一帆风顺。苏州工业园区邻里中心发展有限公司董事长谢易涵记得，最初由于园区发展刚起步，邻里中心的牌子也还没打响，很多品牌并不愿意入驻。

之后，通过“一元租金”等充满诚意的“大招”，最终打动了肯德基等当时最时髦的店铺入驻。在那批明星品牌的带动下，新城邻里中心很快成为苏州人的热门“打卡地”。

成功打响“第一枪”后，邻里中心的发展也逐渐驶入快车道。2008年前，邻里中心项目平均每两年建1个。2009-2014年，提速至每年建2-3个。2015年后，邻里中心的开发运营体系已基本形成。邻里中心之一品牌也先后被认定为江苏省著名商标、中国驰名商标，成为社区商业领域的一枚金字招牌。

截至2024年12月底，邻里中心公司投资运营管理及规划项目达到32个，其中已运营项目24个、在建项目4个、规划项目4个，开发运营项目总面积超150万平方米。

兼顾民生与市场的独特运营哲学

与多数依赖补贴的民生商业项目不同，邻里中心从诞生之初就被植入市场化基因。谢易涵告诉界面新闻，公司现在通过租金收益、轻资产服务收入和资本运作等方式实现了自负盈亏。在苏州，很多红极一时的商业体也已陨落，而历经二十八载的邻里中心依旧韧性十足，持续吸引着优质品牌的聚集。

在谢易涵看来，邻里中心有以下几点独特优势：

首先，因为公司是国资控股，可以坚持按长期的规划有序发展，避免了盲目扩张。邻里中心建在哪里，该具备什么功能等早已纳入到苏州工业园区的整体蓝图中。而大量的自持物业也可以保证稳定的长期运营。

其次是依托公共属性积累下的口碑和流量。邻里中心与其他商业综合体最大的不同，在于其“便民 惠民 利民”的社区商业属性，每个邻里中心需提供不低于45%的面积用于基础及公共服务功能的设置。

以邻里中心的菜场为例，据谢易涵介绍，其摊位租金低于市场平均水平，但商户也要接受相应的管理，确保能向居民提供价格实惠又安全放心的食材。便民菜场作为民生项目，在解决居民基础生活需求的同时为商业体带来了稳定的客流，让邻里中心通过其他部分的租金平衡实现了整体的盈利。

2016年9月，苏州工业园区管委会印发《苏州工业园区邻里中心项目发展指导意见》，进一步规范、引导和扶持邻里中心发展。文件明确规定，邻里中心需包括商业服务、公共服务、公建配套三大功能。在商业服务中，包括邻里生鲜（菜场）、大众餐饮（居民早餐）、生活超市（便利店）、通讯、银行、药店、理发店、修理铺、缝补铺等。而在公共服务中，卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站、养老及日间照料中心等也必须具备。

差异化运营，避免同质化竞争，正是邻里中心区别于普通商业综合体的“杀手锏”。邻里中心招商部门负责人对界面新闻表示，依托独有的项目区域定位、商业结构模型以及社区功能载体，邻里中心项目成为周边居民日常生活聚焦的重心。在不断提升客户粘性、消费体验以及场景营造的过程中，吸引着越来越多主流标杆品牌入驻。

位于星海街的师惠邻里中心2004年开业。去年，在20周年之际焕新重开，引入众多富有特色的主理人品牌，迅速成为了网红打卡地。特别是围绕邻里生鲜菜场外侧，新打造的WeWalk街区内，更加年轻化、时尚化、个性化的品牌吸引着“z世代”人群的眼球，这体现了邻里中心对于创新型社区商业的实践。

紧跟时代潮流，聚焦数字化发展新模式

在数字化浪潮席卷各个行业，传统商业模式面临巨大挑战的当下，如何在激烈的竞争中保持领先。谢易涵认为，邻里中心需要在紧跟时代、融入潮流的同时，持续创新求变。

在师惠邻里中心的生鲜菜场的入口处，界面新闻记者看到，现场设有一块巨大的液晶屏幕，上面显示着当天现场贩售的蔬菜肉类的实时价格和农产品检测结果等信息。

在蔬菜摊位前，李阿姨正通过手机上的“邻里生活”平台进行付款。在这住了几十年的她几乎天天都会过来买菜。她告诉界面新闻，这些数字化改造让买菜变得更方便了，“菜价都很透明，不用像以前那样讨价还价也不怕买贵。扫描买菜小票上的二维码还能看到食材的溯源信息。吃得也更放心了。”

在位于邻里中心公司总部的“智慧商业运行管理中心 ”，每个邻里中心的实时交易数据、客流情况、周边交通状况等信息都汇聚于此。工作人员通过对脱敏数据的分析，可以更好地分析邻里中心用户群体的需求，进而提升相关服务。

近年来，邻里中心积极推进数字化转型，进行数字化基础设施建设以及对运营项目逐步实施数智化改造的同时，启动邻里中心云商平台建设并打造了便民的线上业务平台“邻里生活”。通过数字支付、数字零售、数字营销三个主要功能，开拓邻里中心线上线下一体化经营场景。

截至目前，“邻里生活”平台用户数达125万，日活约3.8万人；开通“邻里付”商户超1330家，交易流水超10亿元。

在资本市场，利用近年来在国内逐渐成熟的REITs（房地产投资信托基金）助力邻里中心项目的开拓和发展，也是重要的模式创新之一。

据介绍，2018年4月，邻里中心资产支持专项计划在上交所成功挂牌上市，这是中国首单社区商业REITs产品，以园区内10个邻里中心为资产包，产品期限5年，总规模20.5亿元，利率达5.8%。

截至目前，邻里中心已发行3单REITs产品。通过与资本市场平台的有效对接，提升了资金实力，使得项目的持续滚动开发成为可能，形成了“开发-成熟-REITs-再开发”的可持续发展新模式。也促使企业加快向社区商业运营管理供应商身份转型，极大提高了管理和服务水平。

走出苏州，中国社区商业的下一站

2023年7月，商务部等13部门联合印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》，明确提出要改建一批贴近居民生活、综合服务型的社区商业中心、邻里中心等便民服务设施。

经过近30多年探索发展，邻里中心已建立了从项目规划拍地、策划定位到开发建设、运营管理等一整套商业地产全生命周期管理体系。近年来，在相关政策的支持下，苏州邻里中心正尝试将其成功经验在全国复制和推广。

据谢易涵介绍，目前轻资产输出是邻里中心“走出去”的主要模式。具体包括全产业链项目策划定位、方案设计、招商代理、运营管理、品牌授权等。“我们会提供民生项目布局、活动策划模板等标准化运营经验。在帮助当地社区商业发展的同时，也增加了公司的服务收入。”

截至2024年12月底，邻里中心轻资产输出合作项目已覆盖全国11个省38个城市、116个合作项目，项目总体量约320万平方米。

然而这个在苏州诞生的“社区商业样板”在全国的复制并非坦途，在有些城市遭遇了“水土不服”。谢易涵坦言，异地扩张时会遇到与政府合作模式的磨合、居民消费习惯差异等各类问题，这些都需要去进行本地化适配。

根据中国社科院预测，2030年中国城市化率将达到70%。未来每年将有近1500万人口涌入城市，将形成2万个以上的新社区，与传统商业地产相比，社区商业拥有刚需性、便捷性等不可代替的属性，未来有着巨大的发展空间。