西安“四代住宅”鼻祖小区，为什么没人封露台 | 房哥二手房报告

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房哥新栏目，西安二手房报告，以实景看小区，只谈自住不投机，寻找当下“高性价比”二手房。

我们将重点关注高新三期，软件新城，曲江二期，曲江南湖等区域，为大家展示，寻找优质二手房小区，今天更新，雁栖玫瑰园。

刚刚过去的五一假期，西安人的状态分为以下两种：

出门的：堵、堵、堵、堵、堵、堵、堵……

在家的：土、土、土、土、土、土、土……

短短五天时间，西安人吃了足足三天土，早上出门看天气预报，PM10指数709，严重污染，全国794个城市里，排名倒数第五。

沙尘漫天的时候，也是大众对四代住宅最矛盾的时候，围绕四代适不适合西安，露台不封怎么住的讨论，也是经久不衰。

今天，我们将走进西安四代住宅的鼻祖小区，也是西安住宅天花板的雁栖玫瑰园，来看看不封露台的四代豪宅，到底有无捡漏机会。

本套房源建面约228㎡，精装修，2021年交付，目前业主报价1080万，还带两个车位，一个储藏间，价格上还有不小的可谈空间。

雁栖玫瑰园

高新的中大，曲江的万众，浐灞的源邸，这是西安豪宅市场没有争议的三块拼图，其中最为人熟知的当属曲江万众，几乎承包了曲江的地标圈。

（曲江玫瑰园）

W酒店、康桥、德宏学校、万众酒店、曼蒂广场都是万众的产业，住宅领域纯豪宅，包含曲江玫瑰园、玫瑰庄园、雁栖玫瑰园、流光云谷、九曲松间、云松间等。

（雁栖玫瑰园）

其中，雁栖玫瑰园也被称为西安四代住宅的鼻祖，在四代还未普及的2021年之前，雁栖已实现超大的错层露台，以至于各个中介畅想四代住宅交房后，到底封不封，怎么用，都会去看一眼这里。

（雁栖玫瑰园露台实景）

从交房入住至今的实景看，露台确实没人封，也没见多少人种菜，最多就是凉椅，遮阳伞，简单绿植，虽有露台，但定位豪宅，室内面积本就开阔，露台的存在感也就有限。

雁栖玫瑰园的四代住宅入住实景，也在西安众多即将交付的四代小区打了样，大面积统一，小户型杂乱的局面，应该是无法避免了。

到底头顶西安四代鼻祖+豪宅天花板的小区，实景到底什么样，此套捡漏房源价格，产品如何，继续往下看。

大门立面

雁栖玫瑰园仅一个入口，设置在西侧的观凤路上，大门外观低调简约，米白色的石材搭配深色铝板，构成方正门头，社区标识也只在墙面简单标注。

远远望去，门头与社区围墙融为一体，仅预留一处开口，沉稳而内敛，十分注重豪宅隐私。

（小区主入口实景）

功能上，大门左侧安装电子门禁，行人刷脸从闸机通过，中部地库出入口设保安亭，车辆在此出入，社区实行人车分流。

（外立面实景）

立面部分，园区有14栋小高层，采用全包铝板和石材干挂外幕墙，外观轻盈典雅，具有天然的纹理和质感，且在饱经风雨后依然可以历久弥新。

南向立面，透明玻璃落地窗，通透明亮，外挂错落有致的观景露台，同时四层一转换露台，实现270°环景视野。

北向、侧面，窗框部分，均采用金属包边，美观耐用，局部搭配深色金属铝板，增加立面层次，空调机位采用金属格栅遮挡，保证外观整齐划一。

细节上，米白色的石材外墙，物业会定期安排清洗，提升居住环境的舒适度。

景观园林

雁栖玫瑰园占地约95亩，规划有14栋9-14小高层，容积率2.0，低密舒适，园区留足了绿化空间。

（小区楼位分布图）

从楼位分布来看，雁栖玫瑰园采用点阵式布局，整体平铺有序，但楼体间角度错落有致，最大化消除对视关系，保障了业主私密的居住需求，同时为宅间预留出开阔的景观营造空间。

（园区景观实景）

在景观上，社区注重疏密有致的多元空间打造，楼宇间每一处的景观设计，均有新颖且差异化的布局。

如参天树阵、曲折小径、休闲廊架、下沉庭院、缓坡草坪、台地景观等等，游园过程中，步移景异，目不暇接，自然与建筑相辅相成，人与景观互动共融。

（下沉庭院实景）

园区在景观布局中加入了下沉庭院，并与地库相连形成景观车库。院内采用枯山水的营造手法，内容极简但协调，通过石块、砂砾和草木等精心布置，营造出自然山水的美感，同时在精神上给人以宁静、放松的心灵体验。

（休闲廊架实景）

园区内各式各样的廊架也是一大景观亮点，其不仅提供了休憩与社交空间，且廊架材质各异，造型不同，充满艺术性，与周围环境巧妙融合，成为视觉焦点，美化园区环境。

（组团&树阵景观实景）

苗木部分，景观组团精巧紧凑，搭配有致，养护得当，以地被+灌木+灌球+多种乔木组合搭配，小乔风姿绰约，大乔傲然挺立，形成色彩缤纷、富有层次的园区景象。

树阵景观主要点缀在开阔的空间内，且多以大乔呈现，如银杏、栎树、水杉、七叶树等等，树干笔直，冠幅舒展，营造出一片片诗意盎然的自然空间。

（苗木细节展示实景）

在树种选择上，有罗汉松、黑松、染井吉野樱、金桂、银杏、水杉、紫薇、栎树、七叶树、鸡爪槭、红枫、白蜡等等。

踱步园中，春赏樱吹雪落，夏看万木葱茏，秋有金桂飘香满园，银杏披甲鎏金，冬日苍翠松柏逆风而生，四季皆有景，朝暮俱成色。

（灌木景观实景）

灌木部分，以多层灌木为主，园内常见灌木有冬青、红花檵木、十大功劳、红叶石楠、卵叶女贞、小叶黄杨等，栽种密实，修剪齐整，排布紧凑，层次突出，整体观感良好。

（灌木景观细节）

在灌木细节上，所有楼栋四周用高绿篱进行围合，绿篱栽种密实，灌木间不留缝隙，确保一层住户的隐私。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园路主要采用芝麻白+芝麻灰砖石铺设，利用不同拼接方式，增加园路增次，并通过增加座椅、景观等缩小路面留白，弱化园路的空旷感。

（园区围墙实景）

园区四周用实体墙进行围合遮挡，墙面铺贴珍珠白石，与建筑立面整体呼应，厚实的围墙增强居住私密性，实现出则繁华尽揽，入则静谧独享的居住体验。

社区配套

园内设有一处开阔的儿童活动区，地面为彩色塑胶材质，柔软厚实，踏感舒适。

（儿童娱乐场地）

场地上娱乐设施色彩鲜艳，造型童趣，常见的有滑滑梯、攀爬物、弹簧木马、平衡旋转圈、转碗等，场地周边绿植遍布，庇荫效果较好，并设置休息座椅，细节周到。

（园区活动场地）

园区设有器械活动区，有自发电式健身车、椭圆机、揉推器等，此外还有篮球、乒乓球、羽毛球等球类活动场地。

（园区休息设施）

园内设置有大量休息区，多数分布在廊架内和宅间空地，座椅数量多，造型丰富，不少带有软装，兼顾舒适与美观。

公区实景

（户外大堂实景）

户外大堂部分，门头造型方正简约，铺装黑色石材，颜色深邃，光泽感强，搭配玻璃单元门增加通透感，门口安装落地式电子门禁，整体低调有质感。

大门两侧景观掩映，为灌木+灌球+大小乔木组合形式呈现，景观对称分布，错落有致，营造归家氛围。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，双层挑高，空间方正开阔。墙面采用冷色系硬包材质与暖色木饰面组合，地面采用米白色石材与木纹砖组合铺贴，背景墙采用内嵌金属柜的形式，凸显轻奢质感。

通过多种材质、色调和装饰的搭配，呈现出层次丰富，充满格调的内部空间。

照明方面，顶部悬浮吊顶。采用筒灯+灯带照明，墙面金属柜内也嵌有灯带呼应，营造温馨氛围。

功能上，大堂设置接待区，摆放造型沙发，兼顾实用性与装饰效果。

（电梯保护实景）

电梯部分，轿厢空间宽敞，内部装饰华丽，照明充足，通风良好，运行平稳，卫生整洁。

电梯品牌为蒂森克虏伯，设有高矮两处按键区，可容纳18人，载重1350kg，超大空间更为舒适便利。

（平层电梯间）

平层电梯间，小高层两梯两户设计，入户区独立门厅，墙面木饰面+石材地面，通过筒灯与墙面内嵌的灯带照明。

独立门厅私密性较好，门口装有收纳柜，可放置随手物品以及作为换鞋区，在归家前进行洁污分离。

（地库大堂实景）

地库大堂部分，精装大堂，内部装饰、用料与首层户内大堂基本相同，开阔的挑高与宽敞空间舒适大气。

地库入户区域，安装落地式电子门禁和自动玻璃单元门，门头及顶部米白色铝板全包，平整、光洁，非常有质感。

（地库实景）

地库部分，做了非常美观的地下光厅入库，地库内部宽敞明亮，石材地面，顶部金属格栅，立柱铝板包裹，车位划线标准，标识清晰，所有私家车位设置车牌号标识牌。

下沉庭院景观车库，让车库与自然光贯通，增加了景观动线，让车库不再是一个封闭的空间，同时，此处也可直接通往园区，实现地上地下的互通，充满乐趣与创新。

房东报价

此次展示的二手房源，来自雁栖玫瑰园，为小高层的低楼层，两梯两户设计，独立入户门厅，建面约228㎡，精装交付。

（建面约228㎡户型平面图）

户型部分：主流的大平层横厅结构，三室两厅四卫布局，南向面宽约15米，主次卧、客厅朝南，其中南向约37㎡阳台，保证视野采光最大化，北向约27㎡露台，实现270°观景。

过往成交：

（雁栖玫瑰园过往成交价）

截至今天，雁栖玫瑰园已有多套成交，同类户型面积，最低成交单价为50087元/㎡，最低总价为1149万，2023年至今，价格比较稳定。

房东报价：

此房源为一手房东，21年交付的次新房，开发商精装交付，该房源已满二，目前业主报价1080万，还带两车位，一个储藏间，价格上还有不小的可谈空间。

（建面约228㎡室内实景展示）

装修标准：

入户双开钢木复合门，全屋大金品牌中央空调、新风系统，带有可视对讲，中央软水、净水系统。

室内墙面采用木饰面、壁纸、石材以及软包、硬包等材质铺装，地面铺设实木复合地板。

厨房部分，墙地面铺装石材，安装地柜、吊柜、凉霸、拉篮、抽拉龙头，带有西厨岛台。烟机灶具、洗碗机、双开门冰箱、蒸烤机等全部为德国高端品牌——美诺。

与厨房相连的生活阳台，带有美若品牌洗衣机、烘干机。此外，台盆、水池都已安装到位。

卫浴部分，铺装石材，做干湿分离设计，马桶、台盆均为德国高端品牌，杜拉维特和高仪，镜柜、淋浴屏、花洒、壁龛、五金等全部安装到位，其中主卫为双台盆，带电动马桶。

此外，全屋做了实木柜体的定制，像客厅的电视背景墙，卧室的衣柜，主卧衣帽间收纳柜、衣柜以及梳妆台都全部涵盖，将品质、美观与实用性拉满。

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作者：紧那罗

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