河北区高性价比改善盘，上新了！

存在感不高的河北区楼市，开始爆发了。

有楼盘甚至不惜调整规划，打破困局，强势上新。而且，性价比超高。

的确，虽说这几年在回归核心区的置业大潮下，市区热度持续攀升。

今年一季度，成交占比更是飙到了16.9%。

比2020年翻了一倍。

但河北区却没有“承接”住。

今年一季度，全区仅签约1.85万平米、186套，都不及有的单盘卖得多。

占比更是少得可怜。

原因，有两点：

①河北区是新产品的“荒漠”。

从成交排行榜也能看出，二代产品已经失去竞争力。

新产品才是流量密码。

可惜，河北区本身供应就少，主力+滞重，连TOP10都凑不够，新产品更是极度匮乏。

②河北区是改善的“荒漠”。

改善最看重产品，没有足具诱惑力的产品，很难撬动改善需求。

加之河北区主力供应都集中在100平米以下。

以致于很多改善客群不得不往外溢。

但不容忽视，新产品、改善化都是房地产市场的趋势。

很明显，河北区“掉队”了。

而这，恰恰也是市场机会。

津投城开·御河桃源，就看到了。为此，甚至调整规划，成了天津首个已施工调整规划的项目。

在建实景图

在建实景图

说起这个，还得“感谢”大运河管控。

大运河是流动的文化、宝贵的遗产。2014年已被列入《世界遗产名录》，成为全球最具规模的文化遗产保护范例。受到国家的高度重视。

天津也于2020年专门出台了《大运河天津段核心监控区国土空间管控细则（试行）》文件。

针对大运河天津段文化遗产、自然资源禀赋和当前建设现状，分别从国土空间布局与用途、空间形态与风貌、土地资源集约节约利用等方面提出管控要求。

突出保护传承利用，在实施最严格管控的同时兼顾长远发展。

津投城开·御河桃源紧邻北运河，正处于管控范围内。

故而“因祸得福”，获得了“双重红利”。

一、

降容。

项目原来容积率2.64，后面一排的产品原本是29-32层的大高。

但因为大运河保护，要求：大运河缓冲区和建设控制地带内，新建建筑高度以建筑檐口高度（H）与河流对岸河堤外坡脚的距离（L）的比例控制在 1：3 以下。

所以需要重新调整规划，削减楼层数。

7、8#楼减到了17层到顶，9#楼减到了20层到顶。

直接大高变小高。

调规后效果图

这才有了如今1.94的低容积率。

总户数也从原来的517套，调降到了现在的374套。

整个小区更低密，居住舒适度更高了。

该项目也成了河北区难得的低密社区，也是中环内少有的低密社区。

项目南北楼间距能达到约40-70米。

结合千年运河文化，打造“蓝绿渗透、公园借景”的美好水岸生活。

景观规划图

二、

产品升级。

都知道，这几年建筑规范不断放宽，产品后发优势越来越强。

二代已经卖不过三代。

所以，借助这次大运河管控调规的契机，项目锚定新向，对7-9号的产品进行了重新设计。

不仅增加了宽厅、落地窗设计，而且附加值也变高了。

空间实际利用率大幅提升。

比如，建面约149平米三室，位于9#楼边户。

客厅开间达到了约6.9米，让人一进入就感受到大气与通透，无论是日常起居还是亲友相聚都不会觉得拥挤。

叠加大落地窗设计，整体采光和观景效果相当棒。

也为未来生活预留出了成长空间。

南向还有同面宽观景阳台，进深约达1.85米。

也就是说，仅阳台面积就超12平米。

可以种植花草，打造一方私属小花园，也可以摆放躺椅、小茶几，在此品茗饮咖，欣赏河景风光……生活好不惬意。

主卧是套房式设计，将睡眠、卫浴、衣帽间、观景等功能融为一体。

构建出一个独立且完整的私密天地。

同时主卧还配有三飘窗赠送。

除了南向观景飘窗外，衣帽间的飘窗可以改造成梳妆台，卫生间的飘窗也可以拓大收纳。

厨房和客卫北向还有可利用的设备平台。

基本上，改善所注重的“尺度、观景、社交、成长、私密”等，该户型都能满足。

建面约101平米跃层户型的玄妙之处在于它的“立体空间”。

买一套得两层。

让小高也能住出别墅的感觉。

一层老人居住，另一层男女主人和孩子居住，多代居住也可以互不打扰。

私密性更强。

并且得房率还高，每层都有设备平台，还有将近20平米的挑空空间。

加起来实际得房率能逼近100%。

需要明确，它跟很多项目的顶跃还不一样，没有坡顶。

两层都是3米的层高。

不夸张说，该产品放眼整个市区，堪称“独一份”。

而且全盘也仅十来套，稀缺程度可见一斑。

7#楼为建面约99、126、130平米全三室。其中，建面约99平米位于中户，典型的“薄透”户型。

整体南向采光面约达11.8米。

并罕见地做到了四空间南向采光。除了客厅朝南外，三个卧室也全实现了南向采光。

北向同样有超大设备平台。

建面约126 、130平米户型，最惊艳的是，都有跑道式的大阳台，阳台开间能约达6.9米。

构成了一个非常敞亮的观景空间。

可以一半生活，一半休闲，也可以把客厅和次卧打通，让生活绽放无限可能。

样板间实景图

样板间实景图

北向的设备平台可以改出一个卧室。

尤其建面约130平米户型，入户门旁还有一个挑空空间。

实际获得感更是拉爆。

抛开产品看，津投城开·御河桃源的质素也非常可人。

项目位于河北区勤俭桥以南、北运河以东，地处寸土寸金的中环内，是中环内少有的低密住宅。

也是中环内难得的一线河景房，而且还是南向看河。

北运河实景图

河对岸就是天津著名旅游景点桃花堤。每年春天，桃花盛开，前往打卡赏花的人特别多。

这也是让人羡慕的地方。不用人挤人，在自家窗前就能尽揽桃花美景。

再加上，旁边的天津古代著名私家园林问津园等。

问津园实景图

目之所及，尽是自然馈赠的视觉盛宴。

颇有一种身处繁华市井却仿若遁入静谧桃源的悠然。

除此，项目紧邻地铁4号线白庙站，出了地铁站“一步”进社区，是真正的地铁盘。

地铁站实景图

该线路已经在空载试运行，预计年内通车运营。

届时，不仅可以出门即地铁，还能实现10分钟抵达高铁。

出行效率与通达性都将实现质的飞跃。

商业方面，项目距离陆家嘴水游城约10分钟车程，距离南开大悦城约15分钟车程，周边还有一个商业mall正在盖。

很多买房人最为关心的学校，更是津投城开·御河桃源的优势强项。

项目与育婴里第三小学仅一路之隔。

真正实现了优质教育就在家门口，让孩子赢在起跑线。

育婴里第三小学实景图

更重要的是，教学质量好。

该校区是最早的是一所育婴里，也被称为育婴里源校。

在当时还有成绩可查的年代，育婴里小学能排进全市前十。

家长们认可度非常高。

这也是当年这块地能引发金茂、金融街、中海、招商、城投等9家房企激烈争抢，最终溢价39%成交的重要原因。

市区中环内+一线河景+地铁+名校……

多重叠加，已经从地段和配套上，稳站区域高地。

更何况，现在价格层面上也很有性价比。

小高层均价2.4万/平米。

200多万就能买一套99平米或101平米户型。

能满足买房人既要改善尺度，又要满足小孩上学需求，还要兼顾家长通勤等的多元需求。

可以说，鱼与熊掌兼得。

全方位覆盖各类生活愿景。

项目小高层高3米，洋房层高3.1米。

即便在“好房子”新标准下，津投城开·御河桃源也十分拿得出手。

项目全新样板间5月1日已经开放，大家可以前往亲鉴。