日本房地产有多热？2025年Q1商业地产投资激增24%！海外资金翻倍涌入

近几年来，日本房地产市场一直是投资的热点，特别是东京优质房地产市场更是让全球资本竞相追逐，投资资金正在不断流入日本房地产。

大型房地产服务商世邦魏理仕（CBRE）5月2日发布的《2025年第一季度日本投资市场动向》显示，2025年第一季度日本商业不动产投资额（10亿日元以上的交易）为1.9万亿日元，与去年同期相比增长24%。

从投资主体看，海外投资者的投资额同比翻了一番，达到2.2倍，有几笔交易的价值超过1,000亿日元；除日本房地产投资信托基金（JREIT）以外的国内投资者的投资额同比增长0.3%，几乎没有变化。另一方面，JREIT同比下跌14.8%，表现依然疲软。

资产类型来划分，写字楼的投资额最多，达到1.117万亿日元，同比增长57.5%。在22笔100亿日元以上的写字楼交易中，大多数是通过日本房地产投资信托基金（JREIT）进行交易。

商业设施的投资额为2,530亿日元，同比增长3.6倍。酒店投资额为1,730亿日元，同比增加81%，连续四个季度保持两位数以上的增长率。

另一方面，物流设施的投资额为1,480亿日元，同比减少65.7%，所有投资主体均减少。住宅投资额为1,410亿日元，同比减少25.2%。

此外，由于日本国内的保险公司进行了多笔投资组合交易，JREIT以外的日本国内投资者收购额同比增长2.0倍。

本季度日本房地产投资信托基金（JREIT）的收购额（包括所有交易额低于10亿日元）为4,258亿日元，同比减少16%，出售额为3,338亿日元，同比减少6%。写字楼占所有销售额的70%以上，资产置换在进行的同时，住宅和酒店的收购意愿仍在继续。

我们来简单分析下写字楼、酒店以及公寓的市场。

疫情结束后，东京写字楼市场强势回暖，租金上涨势头强劲。随着2024年东京甲级写字楼的租金同比增长4.4%，空置率降至2.8%，市场需求明显回暖。

大型企业逐步恢复办公需求，许多公司开始优化办公空间，导致写字楼租赁需求大增，而更高质量、地理位置优越的写字楼则是他们的首选，这也使得东京核心区域的大型办公楼成为最受欢迎的投资品种之一。投资者争相购入优质资产，以锁定未来的租金收益。

在日本旅游业复苏的带动下，外资大型酒店集团在日本开设奢华（高端）酒店的趋势日益增加，尤其是东京、大阪等主要城市的豪华酒店与商务酒店的收购案在不断增加。

访日外国游客需求的增长，住宿需求正在迅速上升，未来酒店资产的租金收益和资产升值空间仍然可观。因此，外资酒店集团加大对以五星级为代表的高价位市场的投资。

美国希尔顿集团今年4月在大阪开设了旗下最高级品牌“华尔道夫·阿斯托里亚大阪”，并计划到2030年在日本国内开设100家酒店。经营“丽思卡尔顿”等品牌的美国万豪国际集团则预计在2030年前将业务拓展至日本所有都道府县。

在日本酒店投资中，越来越多的外资酒店品牌采用更换运营方或重新装修等方式进行“重新品牌化（Rebrand）”。希尔顿目前在日本运营的31家酒店中，有11家是通过重新品牌化方式设立的。

而随着外资高端酒店陆续进驻东京，东京市内平均房价达5万7000日元，5年间上涨了六成，是日资酒店的2.6倍。

公寓投资方面，东京的公寓市场在全球范围内表现出色。东京新建公寓的价格涨幅在全球主要城市中位居首位，且已连续两次占据榜首。大阪与东京并列第一，而其他全球城市如悉尼、纽约、北京和上海的涨幅则较小或呈现下降趋势。

东京公寓市场供应紧缩，加之富裕阶层需求的推动，使得价格持续上涨。日元贬值也为日本房产市场带来了海外投资者的关注。

虽然新建公寓价格持续上涨，但由于日元贬值，新建公寓价格相对其他国际大都市如香港、伦敦、上海和纽约来说，仍具有显著的价格优势。

相比于欧美市场的不确定性，日本的政策稳定、经济稳健、房地产市场成熟，再加上较低的融资成本，使得东京成为全球投资者分散风险、寻找稳定回报的重要目标。

在全球通胀高企与地缘冲突加剧的背景下，再叠加特朗普关税政策带来的不确定增强，日本房地产市场正成为国际资本的“避风港”。

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日本展会介绍

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