这些年，跑去日本炒房的人，是一夜暴富，还是亏麻了？

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

　　现在，还有人敢炒房吗？

　　隔壁日本敢。

　　在东京新房售楼处，很多内地买家豪掷数亿日元，全款拿下十几套房产，不少日本人也摩拳擦掌，打算趁这个机会赚个盆满钵满。

　　毕竟如今东京房价一路走高，释放出了无比积极的信号。

　　这段时间，日本楼市像是拿了逆袭剧本。

　　据不动产经济研究所统计，2025年3月东京23区新建公寓的平均售价约为1.5亿日元，已是连续第11个月突破1亿日元。

　　新房价格居高不下，留在手里有望保值，转手也能赚上一笔，尤其是在东京都心。

　　根据东京Kantei公布的数据，在2024年日本二手房转售价值排名前十中，东京核心区占了一半。

　　位列第一的是港区，十年内二手房的转售价值高达227.6%，也就是说，如果转卖出去，售价能和新建购入时相比翻2.3倍。

　　无论是保值还是增值，有利可图这一点是确定的。

　　于是，在海内外投资者的身后，投机客也带着数以百亿计的热钱，一股脑涌进日本楼市。

　　众所周知，在日本买房并不难。

　　一来日本没有限购政策，二来日本房贷利率常年处于低位，而且通常只用付10%的首付。

　　这些正中投机者下怀，一时间，市场上炒房手段频出。

　　首先，利用人海战术抽签。

　　作为奥运会选手村的旧址，晴海FLAG的新房抽签堪比中彩票，平均申请中签倍率达到71.1倍。

　　但日媒发现，当很多人抽签八九轮都落空时，有名中国买家却拿下了整整二十套房。

　　原来，他发动了朋友、公司员工等上百号人，借用了这100多个人的名字参加抽签，抽中的几率大大增加。

　　如今，丰海町塔楼、品川区的塔楼仍是“人海战术”的重灾区，有的新楼盘抽签倍率甚至高达200，普通人只能望洋兴叹。

　　其次，滚雪球模式的升级版：一法人一物件。

　　简单来说，滚雪球模式就是拿着银行贷款去投资房产，用收益再获得贷款，由此循环往复。

　　但问题在于，银行在评估第一套房产的收益时，考虑到运营时间短，收益还不太稳定，未必能迅速提供第二套房的贷款。

　　然而，日本一名普通上班族，却依靠银行贷款，在短短两年内积累了十多套房产。

　　原来，每购一栋新房前，他都会成立一家新公司，申请一个新法人。由于当时各银行间的客户信息不流通等原因，在每家银行面前，他都是第一次申请购房贷款的人。

　　依靠这种方式，他成立了15家公司，累计贷款25亿日元。

　　近年来，随着银行审核力度的加大，这种方法也很难行得通。

　　但炒房从来不缺方法，如今又出现了更与时俱进的方式——AI炒房。

　　据日媒报道，东京有名人工智能研究员，从大学起就利用AI估价，迅速找到被市场低估的房产，买入后经过翻修，再高价卖出赚差价。

　　借助AI，他的总投资已超过3亿日元，收益已经高于本职工作的收入。

　　如今，AI炒房已成为新兴产业，利润可观，但风险也很大。在欧美发达国家，不少企业借此成功上市，但也有的走上了被迫裁员、变卖资产的道路。

　　无论炒房手段如何花样百出，最终目的都是在短期内造富。在这股造富热潮下，有人实现财富自由，有人却背负巨债。

　　毫无疑问，炒房客们都赌自己是幸运的那一方。

　　但很多人都没有这么幸运，普遍情况是被套牢后，才醒悟“房住不炒”。

　　首先，新房有高溢价的风险。

　　手中的新房，可能经过了无数轮的竞价和溢价才到自己手上，自己是否接下了最高位的一棒，买在了山顶上，没有人能肯定。

　　其次，就算想用租金缓解一下现金流压力，也容易遇到出租难。

　　花高价购入的新房，租金自然也不便宜，有足够经济实力承租的人还是少数，最终容易导致租金收益低于预期。

　　更何况，为了遏制炒房潮，东京都政府也出手了。

　　2025年3月，东京都政府要求开发商采取措施，在市区再开发项目中的公寓中，每名购房者最多只能申请两套房产。

　　此外，神户市也在今年年初宣布，将率先探讨引入塔楼空置税。

　　在火热的日本楼市面前，不少炒房客瞄准了买房门槛低，便开始蠢蠢欲动。

　　但被很多人忽略的是，日本房产投资的基础逻辑是长期持有，稳定收益，并不适合短期内买进卖出。

　　尤其是对于普通人而言，想短期内吃到红利无可厚非，但一步踩错，影响的往往是整个未来。