北京买房：理清思路，购房建议1523

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和爱人都是京籍集体户，孩子明年上学。目前是三个选项，一是在户籍地（朝阳）上学，但学校排名靠后，担心资源一般。二是朋友介绍**实验学校的自招，一个名额**万，首付**万，如果办不成退还80%，您觉得靠谱吗？三是只能买房，但资金很少，首付只有120万，贷款可承担1万元左右，您觉得买哪里的合适？

A：

1、朝阳普校入学，担心资源一般。那如果是孩子天分不错，就在开小灶上下点儿工夫吧。毕竟朝阳小升初是有点招的，北中的小五班也有可能延续，而且还有民办人大附的选拔，也就是通道不算少，对牛娃相对友好。

2、自招，这我不敢判断是否靠谱儿。成了就是靠谱儿，不成功那就不成功呗。这我真不好说什么，还是自己定吧。

不过多说一句，您在朝阳工作，这学校在**，高年级还有可能去**校区，到时候就算租房也够辛苦的吧？

3、首付120万+1万月供=300来万的总价。那如果是朝阳，常规就是五环外的草房了，学校是陈经纶保利，成绩在系统内很不错，放到北京也至少是中等偏上。另外是周边房价相对不贵，这预算能买到小两居没问题，综合的性价比相对高。而且这里虽然是保障房居多，但规模大+交通便利+户型还不错，所以保值也不吃亏，基本就是跟随大盘。

4、其他的没建议，至于选择哪个方案也是看自己，我只是列出情况而已。

仅供参考。

二

Q:

凶宅，65折。网友说他在北京也看到了几乎同样折扣的凶宅，连案情都差不多。只不过北京这套还多死了一个，是业主的母亲，看儿子没了一着急就发病了，在医院去世的。问题是：这算不算更凶啊，有没有可能再砍下点儿价格？

A：

1、卖房的是继承人吧？为什么要卖这套房？是为了给受害者赔偿呢，还是说就是嫌这房子晦气？换句话说就是这卖房人是否着急套现，如果着急的话就能再便宜点儿，不着急的话那就基本到头儿了，很难再砍下来。

2、因为内地的凶宅模式并不成熟，不像香港似的，根据各种死法、情节、人数和闹鬼驱魔的效果都有评级，或者说是潜规则，从5折到8折都有说法。而且因为有专门投资凶宅的，所以也就有了比较成型的定价体系。

而内地没这事儿，至少是北京没有，所以定价和砍价都是随心所欲。但一般都有个底线，就是市场价的7折左右，最低也不会低过6折，甚至66折，也就是三分之二。

3、也就是说，毕竟内地在解放后就不准闹鬼和成精了，所以胆儿大不要命的比香港的多。那商品价格是供需关系决定的，因此凶宅成交价的折扣也就略高于香港，7折是大多数，再低算捡漏儿。

4、另外多说一句，北京想买到太低折扣的凶宅更难，就因为房价高，所以想捡漏儿的也多，反倒不好捡漏儿了。毕竟穷比鬼可怕多了，而最可怕的就是成为穷鬼，最最可怕的成为无家可归的穷鬼。

仅供参考。

三

Q:

想探讨一下选房区域的技术问题。工作北三环，目前房子在大兴，交通很不方便，所以想换到中间位置。看了方庄的，优势是配套齐全，交通也还可以，但劣势是都是塔楼得房率低，另外也感觉房子会越来越老，保值是个问题。

也看了朝阳安贞的，配套交通更近，但房子更老，小区里住户也都是岁数大的，感觉不太合适。所以一直没定下来，另外也看了东三环沿线，感觉性价比高的都是老塔楼，总之就是都感觉不太合适。所以想探讨一下，其他还有哪些地段可以重点考察一下？同时还有个孩子上学问题，明年幼升小，现在必须一起解决了。

A：

1、预算是多少啊？不谈钱不好聊啊，钱越多才越好兼顾呢，要不然只能是取舍。

2、房子肯定是越来越老的，除非是原址重建。但房龄和保值没有直接联系，关键是看维护。这就跟车似的，年头儿很重要，但更重要的是保养，这才决定驾乘体验呢，对二手价格的影响也最大。

3、塔楼怎么办呢？不看不就得了，跟中介说只看板楼，连板塔形式的都尽量规避。但这价格肯定就不一样了呗，一分钱一分货，商品价格由供需关系决定。

4、其他我好像没什么可说的了， 不谈钱聊不出什么了。另外如果想兼顾孩子的上学问题，那就买东西城的呗，都算学区房。但房价中都包含学区溢价，如果预算不太高，那溢价率通常在30%左右。

5、简单就这样儿吧，我真没的说了，先做预算吧。而且我感觉您的要求好像挺高似的，什么都想兼顾，那就只能是增加预算了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我目前婚姻存续，夫妻名下无房，去年买了一套男方单位的福利房（50年产权，可内部交易，1.5万一平，80平120万），我出资70万（含装修），但即便离婚也估计短期内拿不回钱，因为房子不能卖，男方也无积蓄。

所以我两个想法，一是我父母帮助首付100万左右，贷款100万买门头沟附近的。但离工作单位远，而且也买不到特别合适的。二是等男方支付这笔购房款，然后再多贷点买300-400万的。但预计要至少等三年，怕这期间北京房价涨了。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买呗，或者说是买了能住的情况下就买，住不上或挺受罪的就甭买了，还不如租房等着呢。

2、因为就算勉强买了，一是自己不满意，二是出租的话也很难有高租金，那何必呢？过几年再折腾置换，至少3%的置换税费都顶上不少租金了，我觉得不划算。

北京的房价我认为没什么下跌空间，毕竟目前的租金收益率跟银行利息差不多，有的都超出了。但非说还能涨多少我也不信，除非是银行大幅降息，否则没动力大涨，顶多是对抗通胀而已。

3、另外多说一句，既然是俩人合资买的这套福利房，那有没有想法您给买下来啊？给对方50万或多少钱不就得了。当然这看自己的想法吧，我就是随口一说。而且这房既然是1.5万一平，就算是福利房，是不是也比较偏远啊？那买不买的就不吃劲了，还是多考虑自住吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们有一套丰台十二中的学区房，70平，但因为新生儿减少而房价下降，还不好卖。因为我们不是北京人，卖掉的想法是换到天津让孩子上学，但目前天津的政策也不太友好，所以不知道该怎么办了，您有建议吗？

A：

1、丰台有北京十二中，但十二中没有学区房啊，本校都是点招和派位的。十二中的分校是划片的，但这谈不上学区房了，对口片区的房子也都没溢价，各项都正常。

所以房价和流动性跟出生率没什么关系，就是大盘影响的。等等吧，看救市的效果如何，大概率能转暖。

2、我不懂天津的政策，这真没有建议。

3、不过如果是非京籍，但想让孩子上不错的学校，常规建议是买在朝阳。这里大多数都是单校划片的，牛校也基本都是九年制或单校直升。顺位方面是有房的非京籍，排名在京籍无房户的前面，所以朝阳才被调侃为“房本主义”，对非京籍业主相对友好。只要学校的学位不是太紧张，那非京籍孩子进入对口校的概率就比较大。

4、但我这只是说的房子，如果在孩子中考前没有京户的话也挺麻烦的，或许到时候还得换城市。

仅供参考。

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