北京房产律师：购房款付清但抵押未消能否要求协助登记？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：甲商贸公司，以全款购买涉案房屋，要求办理抵押权注销及产权登记。

被告：乙置业公司，涉案房屋出卖人，未作答辩。

第三人：丙融资租赁公司，涉案房屋抵押权人，不同意注销抵押登记。

（二）案件事实

2022 年 2 月 10 日，甲商贸公司与乙置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，以 190 万元全款购买位于北京市大兴区的一号房屋。甲商贸公司在签约前已陆续支付全部购房款，双方于 2022 年 1 月 27 日办理网签手续，甲商贸公司实际占有使用房屋至今。此前，2020 年 4 月 1 日，相关部门对该房屋出具现房销售备案证明，抵押权人丙融资租赁公司也出具同意房屋销售声明。但因乙置业公司存在债务问题，甲商贸公司认为自身权益受损，要求丙融资租赁公司协助注销房屋抵押登记，乙置业公司协助办理产权登记 。

（三）查明事实

房屋交易情况：2021 年 7 月 12 日，甲商贸公司法定代表人（化名）与原房屋权益人签订《房屋转让协议》，约定支付 190 万元购房款后与乙置业公司签约。2022 年 2 月 10 日，甲商贸公司与乙置业公司正式签订现房买卖合同，约定总价 1692862 元，并办理网签备案，乙置业公司已交付房屋 。

抵押相关事实：2020 年，乙置业公司以包括一号房屋在内的房产为天津某公司与丙融资租赁公司的融资租赁合同提供抵押担保，签订《抵押合同》并办理抵押登记。丙融资租赁公司出具同意抵押房屋销售声明，但强调仍享有抵押权 。

债务执行情况：因天津某公司未履行融资租赁合同义务，丙融资租赁公司申请执行，执行证书确定其对乙置业公司抵押房产享有优先受偿权。

二、争议焦点

抵押权注销问题：丙融资租赁公司是否有义务协助办理一号房屋抵押权注销登记？其同意房屋销售后，对房屋的抵押权是否应消灭？

产权登记责任：乙置业公司在抵押权注销后，是否应协助甲商贸公司办理房屋产权登记？

法律适用与权利界定：本案应适用何种法律规定，确定各方在房屋买卖、抵押及登记中的权利义务？

三、案件分析

（一）合同效力与履行

甲商贸公司与乙置业公司签订的买卖合同合法有效，且甲商贸公司已履行付款义务，乙置业公司应依约协助办理产权登记，但前提是房屋抵押权得以解除。

（二）抵押权相关法律适用

根据《中华人民共和国物权法》（本案抵押行为发生在民法典施行前），抵押权人同意转让抵押财产的，转让所得价款应向抵押权人提前清偿债务或提存，且抵押权人在抵押物交换价值实现时丧失物上追及力，效力仅及于转让价金。丙融资租赁公司出具同意销售声明后，乙置业公司出售房屋，因此丙融资租赁公司不能就已售房屋享有优先受偿权，仅能就房款价金主张权利，其已丧失对一号房屋优先受偿的基础，应协助办理抵押权注销登记。

四、裁判结果

法院依据相关法律规定，判决如下：

丙融资租赁公司于判决生效后10 日内，协助甲商贸公司到房屋登记主管部门办理一号房屋抵押权注销登记手续。

乙置业公司于第一项履行完毕后10 日内，协助甲商贸公司到房屋登记主管部门办理一号房屋产权登记手续。

五、案件启示

交易前尽调的重要性：购房方在交易前应全面调查房屋产权及抵押情况，避免因抵押权存在影响后续产权登记与使用。

明确合同条款与权利义务：买卖双方及抵押权人应在合同中明确约定房屋销售、抵押注销、产权登记等关键事项，减少纠纷隐患。

关注法律适用时效性：涉及不同时期的法律行为，需准确判断法律适用，确保权利主张符合法律规定。

抵押权人需谨慎行使权利：抵押权人同意抵押物转让时，应明确权利范围与保障措施，避免权益受损。