广东
五一假期，从景区到商圈处处人潮涌动，挤爆的大梅沙、梧桐山，刷屏的万象天地、壹方城、摩天轮……这股旅游热浪也不知不觉蔓延到了深圳新房售楼处。
01
这个五一假期，深圳楼市有点热闹，多个加推项目早在节前就集中拿证入市，想着「大卖一场」。
五一当天，龙华的中建鹏宸云筑加推250套房源，开盘1.5个小时官宣去化92%，其中81平和107平户型全部售罄。
鹏宸云筑过去的两次开盘，分别推出368套、153套，也是接近“日光”。
从价格来看——
去年12月此项目首次开盘时，81平三房总价399万起，91平总价452万起；
今年五一加推同户型，81平总价涨到416万起，91平总价467万起。
折算下来每平米贵了2000元左右。
不仅是刚需盘，改善型项目价格也有所上涨。
南山观山海113-114平的四房，年初开盘折后单价6.9万/㎡起，而现在加推同户型，折后单价上调至7.38万/㎡起。
算下来每平米贵了3000元左右。
于4月29日开盘，加推192套房，说是当天卖了4.6亿。
还有中洲迎玺三期，最近价格也玩得有点大：
南区2月份卖的时候，96平三房打完折569万就能上车，115平四房710万起步；
现在新推的北区同户型直接涨价，96平涨到627万，115平涨到779万。
同样户型半年不到贵出五六十万。
中洲迎玺这个盘优缺点都很明显，尤其是三期住宅，本次加推房源离天铁轨道最近，北站地铁站在高峰期人山人海，挤成沙丁鱼罐头是常态。
还有土地产权问题，项目是92年拿地的，现在已经过去33年，总有人心里犯嘀咕。
02
深圳房产市场，有人涨价，也有人降价。
据数据统计，为抢占五一楼市的购买力，深圳有几十个在售新楼盘都推出了特价房源。
这波降价潮里，东部片区成了开发商集中让利的主战场。
比如坪山的紫樾润府，一套69平米的特价房只要178万，相当于每平米2.58万，直接创下本次促销最低价。
而降价幅度最大的，当属罗湖的京基华樾项目。本次推出5套特价房源，其中150平大户型原来卖1200万左右，现在特价直接砍到1047万，一口气降了153万。
再看二手房市场——
目前坪山区整体挂盘均价3.1万/㎡，全市排名倒数第二，仅次于大鹏新区，整体成交价已经回到2016年的价格水平。
目前罗湖区整体挂盘均价5万/㎡，在贝壳上共有9700套挂牌房源，其中一室和两室约6200套，占区域总挂牌的64%。
在罗湖来说，卖得最好的二手房，以刚需上车户型为主。大户型相对来说反而没那么受欢迎。罗湖的中高端改善需求，大多都是由本地客群支撑。
03
有句话说得好，当大多数人在哭的时候，总有一撮人在笑，楼市冰火两重天已经是不争的事实。
不管新房还是二手房，那些真正难卖的房子，大部分都是存在各种各样的硬伤，如：位置偏远、楼龄老、品质差、小区一般、价格偏高等等。
对于各方面欠佳或单一利好属性的房子而言，不要幻想在楼市上涨期，它能再次蹦得有多高。
对于核心区域的好房子而言，也不要因为短期价格波动，就质疑它的内在价值。
拉长时间来看，便宜的将会更便宜，贵的还会更贵，核心城市的优质资产永远都是稀缺品。
因为认知上的差异，每个人在看待买房这件事，都有着不同的见解。
越是新手，对于买房这件事，就越有着自己“独到”的见解和特殊的要求，同时也越喜欢凭直觉买房，而在非专业领域的直觉，往往就很容易出错。
我们无法把控市场情绪，但价值可以通过数据来分析。
再聪明的投资者，也没能力抄在最低点。我们可以做的就是，在不错的时机，以合适的价格去买入核心片区的成长型房子。
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