房地产律师：时隔四年催要房款，是否超过诉讼时效？

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：苏明远。被告：周若琳。关联人：苏国栋（苏明远之父）、周志华（周若琳之父）、李婉琴（周若琳之母）、苏明磊（苏明远之弟）。

（二）案件事实

苏国栋与许玉珍育有长子苏明远、次子苏明磊等子女。周若琳系周志华与李婉琴之女，周志华是苏国栋的外甥，因此周若琳为苏明远的表侄女。周志华于1998 年 3 月 23 日因交通事故受伤，2011 年 4 月 19 日被宣告为无民事行为能力人，李婉琴被指定为其监护人，后于 2023 年去世。

一号房屋原由苏明远购置，并于2014 年 11 月 24 日登记在苏明远名下。本案审理中，苏明远称 2010 年将一号房屋借给周若琳使用，周若琳则表示自 2011 年起居住该房屋。

2019 年 8 月 9 日，周志华名下银行账户向苏明远账户转账 1969900 元。2019 年 9 月 5 日，苏明远与周若琳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苏明远以 100 万元价格将一号房屋出售给周若琳，周若琳在过户时一次性支付房款。苏明远称当时一号房屋市场价值约 270 万元，因周若琳是表侄女且周志华早年出事故，故低价出售；周若琳则认为当时市场价约 100 万元。2019 年 9 月 27 日，房屋过户至周若琳名下，税务部门开具 100 万元房款发票，苏明远称发票仅为过户所用，否认收到房款。

2024 年 1 月 4 日，苏明远通过微信向周若琳催款，称看在周志华份上先过户，但周若琳未付房款；1 月 14 日，苏明远向周若琳邮寄《催款通知》，要求限期洽谈，否则解除合同收回房屋。

诉讼中，周若琳称2019 年 8 月 9 日的转账包含 100 万元购房款、过户税费及给苏国栋的孝敬款，并提交银行转账记录、李婉琴的《声明》及李婉琴的证人证言。苏明远认可转账事实，但否认款项包含购房款，称该笔钱是二号房屋（登记在周志华名下）的售房款，实际产权人为苏国栋，售房款应归苏国栋所有，苏国栋要求转账至苏明远账户，其中不涉及一号房屋购房款，并申请苏国栋、苏明磊及相关证人陈立强出庭作证。

（三）双方主张

原告主张：

解除2019 年 9 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，周若琳配合将一号房屋恢复登记至苏明远名下；

若不能解除合同，则要求周若琳支付100 万元购房款及逾期付款利息损失（以 100 万元为基数，自 2019 年 9 月 5 日起按 2019 年 9 月 5 日 LPR 4.25% 计算至实际支付之日）。

被告辩称：

已支付购房款，合同已履行完毕，苏明远要求解除合同无事实和法律依据；

苏明远时隔4 年多催款不符合常理，其主张已过诉讼时效，不应支持利息损失。

二、争议焦点

周若琳是否向苏明远支付了一号房屋的购房款？

苏明远是否有权解除《房屋买卖合同》？

苏明远要求周若琳支付房款的主张是否超过诉讼时效？

三、案件分析

（一）购房款支付事实认定

周若琳虽证明2019 年 8 月 9 日转账 1969900 元，但不足以证明包含一号房屋购房款：

合同约定矛盾：9 月 5 日签订的合同明确约定过户时支付房款，若 8 月 9 日已付款，合同无需如此约定。

款项来源争议：证人苏国栋、苏明磊、陈立强证实转账款项来自二号房屋售房款，该房屋实际产权人为苏国栋，售房款应归苏国栋，与一号房屋购房款无关。

证人证言存疑：李婉琴作为周若琳母亲，与周若琳有利害关系，其称款项含购房款及孝敬费用，与苏国栋等人证言矛盾，且在周志华无民事行为能力需照顾的情况下，支付高额孝敬款不合常理。

（二）合同解除权分析

根据法律，当事人一方迟延履行债务致使合同目的不能实现，对方可行使解除权，但应在法定期限内行使。本案中，房屋于2019 年 9 月 27 日过户，截至诉讼时已超 4 年，苏明远未在知道解除事由之日起一年内行使解除权，其解除权已消灭。

（三）诉讼时效判断

周若琳主张苏明远诉求超过诉讼时效不成立：

证人证言佐证：苏国栋、苏明磊的证言表明苏明远自2019 年起每年向周若琳索要房款。

亲属关系影响：双方存在表姑侄关系，且周志华生前遭遇事故，苏明远基于亲情未及时起诉符合常理。

（四）违约责任认定

周若琳未支付房款构成违约，应承担继续履行和赔偿损失的责任。购房款利息损失自房屋过户次日（2019 年 9 月 28 日）起算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，最高不超过苏明远主张的 4.25% 。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百六十三条第一款、第五百六十四条、第五百七十七条、第五百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

周若琳于判决生效之日起七日内支付苏明远购房款1000000 元及逾期付款利息损失（以 1000000 元为基数，自 2019 年 9 月 28 日起至实际支付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，最高年利率不超过 4.25%）；

驳回苏明远其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款明确性：房屋买卖等重大交易中，合同条款应清晰明确，避免与实际履行情况矛盾，如付款时间、方式等约定需严谨，降低纠纷风险。

证据留存与举证：交易过程中应妥善保存各类凭证，涉及款项支付、沟通记录等证据尤为重要。主张权利时需提供充分证据，有利害关系的证人证言证明力较弱，需结合其他证据综合判断。

权利行使时效性：当事人应及时行使合同解除权等权利，明确权利行使期限，避免因逾期导致权利丧失，错失维权时机。

亲情与法律的界限：亲属间交易虽基于信任，但涉及重大财产时，仍需遵循法律规范，完善手续。发生纠纷后，应理性处理，平衡亲情与法律关系，避免因利益冲突伤害情感。