“三定三限” 商品房买卖，需具备本村资格吗？房产买卖律师说明

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：周林，自然人。被告：吴刚、陈芳。

（二）案件事实

2009 年，北京市平谷区某村启动土地征收与旧村改造项目，村民周林因宅基地被纳入征收范围，获得两套定向回迁安置房（含一号房屋）的购房资格。2012 年 8 月 14 日，周林与城镇居民吴刚、陈芳签订《协议》，以 485,000 元价格将一号房屋转让给二人，吴刚、陈芳付清全款后，周林交付房屋钥匙。2017 年 11 月 2 日，吴刚、陈芳将房屋转售给案外人赵某。

因一号房屋尚未办理房产证，周林以房屋所在项目无规划审批、土地性质为集体土地，且吴刚、陈芳非本村集体经济组织成员为由，主张《协议》违反法律强制性规定无效，并要求返还房屋。吴刚、陈芳则辩称房屋所在项目已获政府批复，土地性质为国有，且房屋属于“三定三限” 商品房，协议系双方真实意思表示，合法有效。

（三）双方主张

原告主张：

一号房屋所在项目无规划审批，土地为集体性质，吴刚、陈芳不具备购房资格，《协议》违反法律强制性规定无效；

依据拆迁方案“回迁安置房购买权不能私自转让”，房屋禁止买卖属不可抗力，吴刚、陈芳应返还房屋。

被告辩称：

房屋所在项目已获政府批复，土地已征收为国有，房屋属于“三定三限” 商品房，协议未违反效力性强制性规定；

协议系双方真实意思表示，且房屋已转售他人，无法返还；周林因房价上涨反悔，违背诚实信用原则。

二、争议焦点

周林与吴刚、陈芳签订的《协议》是否因违反法律强制性规定而无效？

拆迁方案中“回迁安置房购买权不能私自转让” 的规定是否构成合同无效事由或不可抗力？

吴刚、陈芳是否应向周林返还一号房屋？

三、案件分析

（一）合同效力认定

土地与规划合规性：根据北京市政府批复及规划许可证，涉案房屋所在土地已征收为建设用地，项目具备合法规划，周林主张房屋无审批、土地为集体性质与事实不符。

购房资格限制：涉案房屋为“三定三限” 定向安置房，性质为商品房，购房人无需具备本村集体经济组织成员身份，吴刚、陈芳具备购房资格。

法律强制性规定适用：《民法典》（合同签订时适用《合同法》）规定，违反效力性强制性规定的合同无效。本案中，房屋交易未违反法律、行政法规效力性强制规定，仅受阶段性政策影响产权登记，不影响合同效力。

（二）拆迁方案条款解读

“回迁安置房购买权不能私自转让” 应理解为禁止转让购房资格，而非房屋所有权。周林始终保留购房资格，其与吴刚、陈芳的交易未违反该规定。此外，拆迁方案在合同签订前已存在，不属于不可抗力情形。

（三）房屋返还可行性

因房屋已转售案外人，且合同有效，周林要求返还房屋缺乏事实与法律依据。吴刚、陈芳基于有效合同取得房屋权益，后续转售行为亦合法。

四、裁判结果

判决驳回原告周林的全部诉讼请求。

五、案件启示

合同效力审查要点：判断房屋买卖合同效力时，需重点审查是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，避免将行政管理规定等同于效力性强制规定。

政策与法律的区分：地方拆迁方案等政策性文件中的禁止性条款，若未上升为法律、行政法规，一般不影响合同效力。

诚实信用原则：合同当事人不得因市场价格波动等因素随意反悔，违背诚信原则主张合同无效可能面临败诉风险。

交易风险提示：购买回迁安置房等特殊性质房屋时，应充分了解产权登记政策及交易限制，避免因信息不对称产生纠纷。