房产交易遇突发状况解约，责任该如何划分？律师分析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：魏明，自然人。被告（反诉原告）：周芳，自然人。第三人：甲公司，法人。

（二）案件事实

2023 年 11 月 4 日，魏明与周芳签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定魏明以 631 万元购买周芳位于北京市的一号房屋（建筑面积 156.02 平方米），其中房屋成交价 195 万元，家具家电等作价 436 万元，定金 20 万元。合同明确付款方式、不动产转移登记时间等条款，并约定魏明若逾期付款超 15 日或拒绝购房，构成根本违约，需按总价款 20% 支付违约金。

魏明于2023 年 11 月 4 日、10 日依约支付定金 20 万元。原计划通过出售其父母位于丰台区的二号房屋获取购房资金，但 2024 年 4 月 30 日其母亲在二号房屋内去世，导致房屋因忌讳及继承问题无人问津，无法出售，魏明失去购房资金来源。加之魏明家庭经济负担沉重（夫妻无房产、月收入 6000 元、需抚养子女及赡养四位老人、支付房租），无力继续履行合同。

2024 年 5 月，魏明告知甲公司无力购房，甲公司转达周芳同意解除合同，但周芳次日反悔。周芳反诉要求魏明赔偿违约金 106.2 万元（扣除定金 20 万元后），称魏明系因房价下行恶意毁约。双方均提交房屋价格截图，法院核实后确认一号房屋房价存在下跌情况。

（三）双方主张

原告（本诉）主张：

解除与周芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；

周芳返还已付定金20 万元；

周芳承担本诉诉讼费。

被告（反诉）主张：

魏明赔偿违约金106.2 万元（扣除定金后）；

魏明承担反诉诉讼费。

第三人述称：若双方协商一致解除合同，无异议。

二、争议焦点

魏明解除合同的理由是否成立，是否构成违约？

若魏明违约，约定的违约金是否过高，应如何调整？

三、案件分析

（一）合同解除及违约认定

魏明与周芳签订的合同及补充协议合法有效，双方应依约履行。魏明因母亲去世导致购房资金来源中断、家庭经济困难而无法履约，虽非主观恶意，但该情形不属于不可抗力（不可抗力需不可预见、不可避免且不可克服，母亲去世与购房资金关联并非绝对因果关系）或情势变更（合同基础条件未发生根本性异常变动）。根据合同约定，魏明未按期支付购房款，构成违约，应承担违约责任。

（二）违约金调整依据

《民法典》规定，约定违约金过分高于造成损失的，法院可根据当事人请求适当减少。本案中：

损失认定：周芳主张房屋因魏明违约导致降价销售产生差价损失，法院核实房屋确有降价，其损失客观存在。

调整考量因素：法院综合考虑合同履行情况（魏明仅支付定金）、当事人过错程度（魏明违约但非恶意）、预期利益（房屋市场价格波动）、公平原则等，酌情将违约金从合同约定的126.2 万元（总价款 20%）调整为 100 万元，扣除已付定金 20 万元后，魏明需支付 80 万元。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，判决如下：

魏明与周芳于2023 年 11 月 4 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2024 年 9 月 30 日解除；

魏明、周芳与甲公司于2023 年 11 月 4 日签订的《补充协议》于 2024 年 9 月 30 日解除；

魏明于判决生效之日起十日内给付周芳违约金800,000 元（已折抵定金 200,000 元）。

五、案件启示

合同履行的严肃性：签订合同后应谨慎评估履约能力，非法定免责情形下，未按约履行将承担违约责任。

不可抗力与情势变更的界定：当事人主张免责时，需严格符合法律对不可抗力或情势变更的构成要件，避免主观认定导致败诉。

违约金的司法调整：违约金约定过高时，法院将综合多因素进行调整，当事人主张调整应提供充分证据证明损失与公平合理性。

风险防范意识：交易双方可在合同中细化违约情形及赔偿计算方式，或通过购买履约保险等方式降低风险。