江苏
方山江宁城建G33项目
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现在南京楼市两大热门话题——四代宅、低密。
- 四代宅，代表着更阔绰的居住面积
- 低密，代表更私密舒适的人居体验
不可否认，这两者都是房地产的未来趋势。
不管是四代宅也好，低密产品也罢，南京都不缺。但能把四代住宅和低密相结合的项目，数量不多。
就在刚刚，方山江宁城建G33项目规划设计方案公示，容积率仅1.05，做到了3F联排+10F小高层四代宅的王炸组合！
值得一提的是，江宁城建G33将成为片区历年来居住密度最低、最舒适的小区，未来的方山或许会延续这条走极致低密开发的路线。
01.
总高三层，方山联排来了
去年9月底，方山G33以总价9.4亿被江宁城建拿下，成交楼面价10331元/㎡。
地块位于江宁区丽泽路以西、莺啼路以北。
规划用地性质为R2二类居住用地，规划总用地面积约130亩，1.0<容积率≤1.05，建筑高度≤24m，局部可突破至35米，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。
根据规划设计方案，项目拟建45栋住宅及相关配套用房，总建筑面积约17万方，地上建筑面积约9万方，地下建筑面积约8万方。
项目容积率只有1.05，利用地块的先天优势，进行了前低后高的布局形式，共建45栋楼。包含3层联排、10层小高层。
值得注意是，项目拿出39栋楼用来打造了3层联排，是项目的主打产品。
项目总平图↓
3层联排效果图↓
10层小高层效果图↓
项目的小高层，为四代宅，露台为奇偶错落。
该地块1.05的容积率，远低于周边所有住宅小区，例如旁边的“中海三子”，容积率分别为1.3和2.2。
G33地块将成为目前方山板块居住密度最低、最舒适的小区。
02.
容积率大降，方山南开发思路定了！
去年10月，南京规划和自然资源局发布“《南京方山南部片区控制性详细规划》NJNBe040-03规划管理单元图则修改（公众意见征询）”。
调整地块就位于方山南片区，紧挨中海和山、中海观山樾两个项目，用地性质为二类居住用地。
根据该文件，03-010地块容积率由≤2.1调整为≤1.05，建筑高度由≤60m调整为≤24m，局部可突破至35米，建筑密度由≤20%调整为≤30%，用地性质及其他控制指标不变。
也就是说，这块住宅用地的容积率直接比此前降低了一半！建筑高度也大砍，从小高层变成了真正的洋房！
不管是刚刚公示规划的江宁城建G33，还是片区的图则调整，这意味着两件事：
第一，方山南片区的开发思路已经基本确定，就走低密路线，而且是极致的低密，容积率1.05是目前整个市场的极低值了，并且方山南片区也非常适合这个定位；
第二，地价调整基本到位，这意味着房企拿这块地，是有充足的利润空间去做好产品的。
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