北京买房：理清思路，购房建议1520

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，今天又看了丰台的嘉莲苑小区，与西城区的乐城一墙之隔，觉得小区还不错。闹中取静，现在这两套，您觉得哪个好？首科的应该会贵40万。我们可能十年后会再卖掉，搬到朝阳。

中介说今天丽泽路终于通了，以后嘉莲苑更有发展前景，首科周边却几乎固定了。

首科花园：南北通透四居室，板楼，一梯两户，中楼层，得房率76.7%，采光有遮挡，距离地铁约1.3公里；嘉莲苑：全南三居室，塔楼，两梯八户，中高楼层，得房率75.3%，无遮挡，距离地铁300多米。

A：

1、这具体的房源我看不敢说什么，一房一议，不到现场的话看户型图都没用。房子是用来住的，看自己喜欢哪套吧。

2、嘉莲苑是挺好的，商品房为主，有一部分是北京政协的定向福利房，从理论上比首科花园的定向经适房强。

不过这谈不上什么发展前景，小区规模不大，绿化都少，拿什么发展啊？房子是用来住的，道路交通本来就是必须的配套。或者说对偏远郊区有些影响，对市区来说无所谓，没人愿意为条路通车而多掏钱的，中介是当做噱头而已，。

3、简单说吧，从小区来说，到目前为止是首科花园的价格走势略强，否则这俩小区也不可能说放一块儿比价。或者说既然是嘉莲苑各方面都强，最明显的就是离二环更近，那为什么还要和地段儿不占优的首科比较价格啊？

房产的价值由地段儿决定，那从土地价值来说，嘉莲苑这里比首科的地价至少要贵出10-15%才合适。但现在是加上房子之后两边价格差不多，那就说明嘉莲苑的房子价值或是被低估，或是不太受追捧，所以价格才有点儿落后的。以后是否会逆转看发展吧，我觉得难度大，木已成舟，不太好改了。

4、当然这只是说的小区比较，具体的房源还是看实际情况吧，房子是用来住的，一房一议，当地中介更熟悉情况。

仅供参考。

二

Q:

感谢指点迷津。

1、为什么会持有这么长，因为我们社保是城六区的郊区房子只能每年+2分，加满12分需要6年。提前半年买的话光这就已经快7年了。加满12分之后未必当年就排得上，估摸得40出头才有机会，算起来就长了。照您这么说，那些持有5年的都是奔着快排上了再买，不一定加满12分？那这么说我们再等个三五年的也不算晚。

2、等出政策是个什么逻辑呢？政策一刺激不是房价会更高吗？我就是想在相对低入手呀。

3、为啥北街优于蓝星，是因为新还是昌平未来发展更好？还有个通州华业您没算进来，是首先把通州排除了吗？可是通州是不是区位好呀，副中心。

4、您这个80跟我们心理价位特别吻合！可是业主想卖95-100，主要之前同小区面积大点的最低成交105，没成交过这么小面积的没有参考，很难找依据砍价，一时半会儿业主很难降低心理预期。

A：

1、为了加分我就理解了，那就只能是6年以上啊，别人也是这么做，落户到房子里之后才能卖。别人也未必是短期持有，只是觉得物业水平下降太多了就卖掉，没下降或租金划算就留着呗。

2、政策出台到见效是要有过程的。以上次2016年的行情为例吧，第一次刺激是2014年的930，没什么效果。然后是几次小的，也效果不大。之后是2015年的430，深圳开始行情波动，上海有点儿，北京没反应。再之后是930，深圳上海都很明显了，北京只是开始见效吧，一直到第二年春节前后才突然开始行情的。

所以我虽然认为租售比到谷底了，但如果不冒险的话那就等着看，自信的话就提前买。

3、为什么北街占优，规模大啊，规模就是优势，吸引到的刚需和租客都多。所以即便是两边的其他要素都差不多，那哪边规模大选哪边。

4、华业没什么不好的，是在我印象中租售比弱于那几个。或者说就算租售比一样的情况下，要是我也首选北街，就因为周边的产业区更多。通州是挺好，这就看自己的判断吧。

5、我是用2000租金和400租售比算出来的80万，是理想数值，并不是说现实必须如此。一房一议，具体房源还是问当地中介吧。

中介说没参照？托词呗，砍价也不用依据，想砍就砍，砍不动为止。我估计是他们嫌这套房总额不高又挺麻烦，所以不愿意多费力气。这跟他们协商吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我打算，300万在朝阳区买个大一居，我自己选了2个区域。第一板块，常营区域，我看推荐的人比较多，主要是因为地铁近，配套成熟。

第二板块，白子湾那边回迁房政策房，我在小红书偶然刷到，官悦欣园回迁房，有房本，这个小区主要看上车位了，一比一车位方便，人车分流，2014年的房子，地铁化工路站700米，300万买这个小区大一居您推荐么？ 300万左右，朝阳您还有推荐的一居或者小2居么？

A：

1、房产的价值由地段儿决定，所以如果从地段儿来说肯定是常营占优，这是送分题。百子湾的地段儿不算太强，否则也不会把安置房放在这里，毕竟好地块人家都留着卖高价呢。

另外从产品性质来说，常规的排序是商品房，公房，福利房，政策房，保障房，安置房，回迁房。政策房一般指介乎于保障房和福利房之间的，比如限竞房和自住型商品房这种，但和安置回迁的两码事儿，只是中介有时候混淆概念的忽悠而已。

2、我不好推荐，本来大一居就是自住为主的户型，安置房也是自住为主的性质。所以还是看自己的喜好吧，本来房子就是用来住的。

3、推荐房子只能找中介，我没房源。而且自住为主凭个人喜好选择才更合适，叠加投资或保值需求的才需要考虑别人的意见呢，或者是参考大众标准，否则赚谁的钱去？

仅供参考。

四

Q:

我们还想问一下，海淀的西三旗，清河与中关村片区您觉得应该怎么选呢，海淀这几个片区可以兼顾我们通勤，但是学区这块我们不是太了解？

A：

1、学区肯定是中关村最强啊，中一中二都是顶级牛小，这实在没什么可说的。不过学区溢价也高，典型的代表是东南小区，老破小两居的租售比应该8/900左右，而北京同等老房的平均值现在也就500多，溢价率至少40%多吧，50%都正常。

2、清河学区是典型的中等。或者说是在海淀中等，放到北京全市那就肯定是中上了。这参考代表学校20中吧，成绩对标其他区至少中上级别的，分数什么的网上都有。

对应的学区溢价不太高，低于海淀平均值，所以在我看来清河算是性价比相对高的学区，当然这主要指的是房子方面。

3、西三旗在海淀算普通学区，热度不高，但对应的优势是学区溢价也就不高了。当然也有不错的学院，育鹰就挺好，中学的十一龙樾也很受追捧，就是买房是否能上说不好。

4、简单就是这情况，仨学区代表了三个层级，都很有代表性。或者说从学区溢价来讲就是“一分钱一分货”，看家长的期望值了。

仅供参考。

五

Q:

请问，孩子在广渠门内上班，现在看了金港国际，可是考虑新房关注了朝阳one这个楼盘，您觉得17号线年底开通的了吗，再有这个盘咋样？

A：

1、17号线说的是“今年开通”，那还或许提前呢。而且朝阳one的交房时间不是2027年呢吗？这着什么急啊，等着就是了，到时候肯定开通了。

2、楼盘咋样？我对新房不熟，连现在的价格都不知道，不方便点评人家。这还是问中介或渠道商吧，他们卖房的更了解情况。

不过既然是中海的，那一般都至少不会差。或者说新房的居住体验都不错，怎么都比二手的强，除了古董之外什么都是越新的越好。

3、另外这没必要跟金港国际相比吧？地段儿差距比较大，产品性质和定位也不一样，两个时代的产品。只能说注重居住体验就买新房，房子本来就是用来住的，长期居住买新房合适。

注重保值或想过几年置换的再以地段儿为主，房产的价值由地段儿决定，至少决定70%，时间越长越明显。

仅供参考。

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