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苏州招商序

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万众瞩目的湖西超级红盘——招商序公开生活映像展厅，引发热烈关注。

毕竟，身为苏州首个宣布做最新“启序系”的项目，湖西招商序项目由招商蛇口与建屋共同打造，从一开始就buff叠满，吊足了湖西乃至整个苏州高端改善人群的胃口——

湖西的黄金中轴C位

板块首个低密洋房

配置区域首个“高端会所”

地铁3号线、7号线双轨交通

115/139A/139B/180㎡4个户型

招商序效果图仅供参考，以实际交付为准

作为深耕苏州品质豪宅多年的自媒体，这一次，园区楼市乐见于招商苏州「启序系」的初亮相为苏州整个豪宅市场所带来的新气象。

同时，作为逆势中的人气红盘，湖西招商序项目也传递出新的楼市信号：

1、有了核心地段（湖西黄金中轴—星港街）+产品力+稀缺属性（周边新房太少）的基本面，湖西招商序项目就有了底气；

2、作为真正的“全新系列”产品，“启序系”作品既有成熟的落地经验，又有定制化的孤品属性，可以说为苏州高端客群吃下了定心丸；

3、作为有责任、有担当的央企，招商蛇口用创新的“序”系新品，引领豪宅设计理念，在今天极“卷”的顶豪序列中，为苏州这座城市开新立“序”！

项目预计6月左右首次开盘，建面约115/139A/139B/180㎡4个户型都有！

一家领袖房企产品系的更迭，与一座城市住宅的代际变化，互为表里。

回首过去，房地产发展经历了从拼规模、拼速度、拼配置，向卷产品、卷场景、造生活的变迁。

这是一个从野蛮生长向精细化运营过渡的时代。

从2004年进驻苏州，央企招商蛇口已经走过了21年。

深耕苏州21年，30000+业主共同见证了招商蛇口南京的匠心与服务——

首入苏州，在相城第一个项目“依云水岸”，

开始引入新加坡花园社区理念；

在依云水岸出来之前，苏州本地的别墅盖的有点像新农村。依云水岸是对苏州楼市的意义在于，对苏州，进行了一次房地产的启蒙……

▲依云水岸交付实拍

尤其近两年行业转型之际，招商蛇口苏南用招商沁苏禧、招商·文禧两个豪宅项目的热销与口碑交付，引入了价值超百万的「西班牙油橄榄树」，并在去年充分展示了一把交付力，引得业主纷纷点赞。在苏州高端豪宅领域再树响当当的品牌。

▲业主为招商沁苏禧送上锦旗

▲招商沁苏禧交付实景

▲业主为招商文禧送上锦旗

▲招商文禧交付实景

再譬如目前正在热销的瑧和璟园，就创新打造了园区独墅湖首个配置自助洗车房地库、社区AED急救设备，全方位提升生活需求。

▲招商瑧和璟园 地库实景

“十年传承、五年创新”，今日招商蛇口打造的顶级豪宅品牌，可以用“玺序中国”四字来概括——

从深圳大湾区的首部“玺”系作品招商·双玺，

到比肩一线城市超级豪宅的合肥招商玺；

再到西安的千万级顶豪新品招商·西安序……

还有武汉招商武昌序，再到南京招商金陵序

西安序，2022年西安豪宅销售TOP1

2023年上半年西安豪宅成交套数、金额TOP1

亚洲最佳科技豪宅大奖

（信息来源：克而瑞数据机构统计的《2023年上半年西安豪宅成交套数、金额榜单》）

武昌序，2024年的PI设计大奖

武汉首个5个月即清盘的豪宅红盘

霸榜2024武汉市豪宅网签套数/金额TOP1

（信息来源：招商蛇口武汉公司公众号《影响时代的力量│招商·武昌序传奇谢幕》）

金陵序，南京首个第四代住宅

2024年河西首个“日光盘”

开盘仅1个小时全部告罄，成交金额超12亿

（信息来源：观点公众号《招商蛇口2024年最忙的一个月》）

玺是传承，是呈现给每一个中国家族的作品；

序是创新，是贡献给每一座中国城市的图腾。

这一次招商苏州「启序系」首作——招商序项目的亮相，是“玺序中国”落子湖西板块的关键一步棋，更是招商蛇口在苏州的首个顶豪“启序系”住宅。

纯低密洋房的确定感

我们一直强调，自住时代综合素质最高的房子，一定是有亲自然属性的纯低密产品，才能苏州金字塔尖人群的首选。

招商序项目是容积率1.5的、纯粹的低密大平层豪宅。

6-10F纯粹低密洋房，主力打造建面约115/139A/139B/180㎡4大户型，仅310套左右，定位纯粹，主打的就是“大宅改善”。

低容积率，意味着更高的得房率，从而形成了有确定性的隐形价差。

同样的面积，在这里是约90%的得房率，在其他高层豪宅基本只有76%左右，折算到房价上，就是将近14%的价差。

当然，爱洋房的人，一定不是冲着这些价差去的，而是沉迷于洋房的居住感受。

这种感受如果概括起来，或许就是“亲地性带来的确定感”。

像湖西招商序项目只有六到十层，不压抑，即便是顶楼，都能与整个园区保持恰到好处的贴近关系。

良好的采光和通风更是洋房的强项，湖西招商序项目楼体高度最高约23-30m，整体楼间距约30m，间距比约1:1.3。

这样高度差，自然是高层住宅无法比拟的一大优势。

放到每天的生活里，洋房带来的舒适感受还有很多，最直接的一点就是每栋楼住的人更少，打扰更少，就连每天等电梯的时间都更短。

这样的确定感和松弛感，以及由松弛带来的一系列情绪价值，是湖西招商序项目留给310户业主的终极价值。

会所革命：垂直复合型社区，板块双会所先河

当行业还在比拼面积与装标时，招商蛇口苏南公司已用“垂直会所”和“三代户型”，完成从“物理空间”到“情感容器”的升维。

项目规划“垂直复合型社区”，地上地下双会所体系开创行业先河，区域首见！

◎地上架空层打造大面积泛会所，且每一个主题不同，如设置第二图书馆、儿童探索乐园；

◎地下会所则打造第二厨房、健身房，满足圈层运动社交需求。

招商序效果图仅供参考，以实际交付为准

这种立体化空间利用，使社区功能密度大大提升，重新定义了“家门口的诗与远方”。

项目外立面材质由铝板、一体板、金属线条、石材组成，质感在线！

整体层高约3.05米，符合住建部长之前提到“好房子整体层高不低于3米”的标准。

且因为是纯洋房社区，所以整个居住舒适度和采光都会非常好。

产品升级：约90%得房率，户型全面迭代

户型设计也非常合理！主卧L型转角飘窗，储藏间…很多设计亮点。

建面约115平-139平双户型-180平4个户型，可满足首改及终改不同家庭置业需求。

先来看4#楼，这个建面约180m²四房两厅三卫东边户大户型，就非常讲究舒适度。

四开间朝南，整体南向就有约17.05米的面宽；还做到了专厅入户、南北双阳台、超奢级LDBK等设计；

再加上270°的卧室飘窗，观景面拉到近乎满格，真正为纯粹改善而来。
另外一款4#楼的，建面约139Am²四房两厅两卫西边户户型。

此户型为四开间朝南，客厅为方厅，开间4.2m，DBK一体化动区设计；开放阳台，开间7.2m；主卧套房设计，配备独立卫生间，三个卧室拥有飘窗。

3#楼，建面约139B㎡四房两厅两卫西边户户型

四开间朝南，南向面宽13.95m，封闭阳台设计，全屋飘窗赠送；客餐厅开间7.2m，主卧套房设计开间3.7m，次卧开间2.75-3.05m。

3#楼，建面约115㎡三房两厅两卫东边户户型

东边户为三房两厅两卫，为园区为数不多的三分房设计，总面宽约11.2m。LDKB一体化设计，阳台4.6m，主卧开间约3.5m，其余卧室开间均在3.05~3.1m左右，整体空间感不错。

9#楼，建面约139Am²四房两厅两卫东西边户户型

均为4房2厅2卫户型，南向面宽14.45米，四开间朝南。LDKB一体设计，通透性更强，双联开敞阳台开间约7.2米。主卧单独套房。

规划要求，地块住宅为全装修住宅，装标不低于2000元/㎡。

成熟配套的确定感

地块周边生活氛围还是很成熟的。紧邻东兴路幼儿园，文萃小学、东兴路邻里中心（在建）、轨交7号线都在附近。

娄葑板块最近一次推地为2023年02月16日，招商竞得苏地2023-WG-5号地块（湖西璀璨），成交楼面价20000元/㎡。

整个板块，目前在售新房只有2个项目，即招商&建屋通园路项目与3月21日土拍的湖西国际科技园项目，以45.3%溢价率、楼面价破4万/㎡的骇人数据成交，绿城杀出10家房企重围，以53亿天价夺地，引全网沸腾式报道。

招商&建屋通园路项目距离3月21日苏州拍出的园区新地王距离仅有2km，且业态更纯，不光产品香，价格更香！

参考图片来看，距离园区新地王仅2公里，驾车只需7分钟可达，但地价相差2.2万/㎡，瞬间将招商建屋项目的利润空间大幅拉升，远超行业均值。（这也意味着拥有更多卷品质的空间）

从买房人的视角来看，湖西科技园地块保守估计未来售价7w+，这意味着招商&建屋通园路项目未来与其房价倒挂大几百万！

甚至，招商&建屋通园路项目还要更胜一筹。容积率仅1.5，是目前湖西板块容积率最低的一宗宅地，稀缺性更是显而易见。

娄葑拥有天生的地理优势，东面紧靠园区核心，可承接湖西CBD，金鸡湖，双湖板块资源，距离吴中区、姑苏区也一步之遥。

此前官方发布文件，以园区娄葑南片区为主，兼顾周边吴中区部分地段，总面积约2.18平方公里，规划打造独墅湖西岸追求理想生活的实践区，娄葑南片区将成为跨区统筹的先行典范、提升活力的更新样板、引领发展的区域高地。

|图源：园区规建委

将以独墅湖西岸服务核心，打造8个居住组团、1个商贸服务组团、1个综合市场组团、1个商服组团、1个产业研发组团、1个科创组团、1个苏华厂总部办公组团。

目前区域内的工厂正在进行拆迁、翻新。除了原来的工厂拆迁、更新升级的，其余调整为工业（研发）用地形成研发组团，即将开启城市新发展。

根据规划，园区娄葑南片区将打造“15分钟”生活圈，建学校、建商业、建TOD……未来版图正在缓缓铺开。

教育方面，新增2座幼儿园、1座九年一贯制学校、预留1座高中。

交通方面，招商&建屋通园路项目板块周边有东方大道、南环快速路、东环南路、独墅湖大道、金鸡湖大道、独墅湖第二隧道、金鸡湖隧道等城市主干道，可快速通达全城；轨道交通方面，3号线已开通运营，7号线也已经开通运营。

商业方面，设置南、北2个邻里中心，配备社区文化、养老、卫生服务、超市、菜场、社区工作站等。目前东兴路邻里中心在建，预计最快2026年上半年将投用。

▲东振路水岸商街

▲东兴路邻里中心

同时，片区还将依托轨交3号线和7号线交汇站——通园路南站，按照TOD模式进行高强度复合开发，在轨交站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心等公共服务设施。

▲通园路沿线设计效果示意图 图源：园区规建委

住宅方面，2019年以来娄葑仅出让了5宗宅地，在满足市民改善需求的同时，也保障板块一二手房市场的健康发展，控盘节奏很稳。板块内新房资源稀缺。

住宅方面，2019年以来娄葑仅出让了5宗宅地，在满足市民改善需求的同时，也保障板块一二手房市场的健康发展，控盘节奏很稳。板块内新房资源稀缺。

在最新文件中，独墅湖西岸明确规划了14宗住宅用地，现已经出让2宗，据了解明年将会挂牌1宗（即地块5）居住宅地，为区域内新房进行有效补仓，敬请期待。

随着规划项目的逐步落地，邻里中心、优质学校、轨交TOD项目全面布局，娄葑南片区的城市界面加速换新，一座现代化新城正在崛起。

百年招商“启序系”首作——湖西招商序项目，美好值得等待。

在产品设计之初，项目就联袂全球一线大师团队，以奢华酒店-上海阿丽拉为灵感源点，追求“重意非形、审美引领”，参考其江南气息与当代设计共处的设计，充分演绎苏州在地生活记忆。

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