开拍前48小时撤拍，百亿元预期的深圳宝中“黄金地块”，会调规后再上架吗？

原定于4月30日拍卖的深圳宝安中心区南街坊地块（A002-0060宗地），在开拍前48小时突然宣布撤拍。

4月28日，深圳公共资源交易中心发布公告称，根据委托人通知，中止上述宗地的出让程序。

这宗起拍价为86.27亿元、规划打造“文旅商住综合体天花板”的黄金地块，因无人报名竞买而宣告撤拍。对于撤拍的具体原因，官方公告并未提及。

该地块位于深圳市宝安区新安街道，距离欢乐港湾海岸线仅300米，是近5年深圳首次释放的集中连片净地。总建筑面积27万平方米，包含13.23万平方米住宅、3.5万平方米酒店及10.25万平方米商业，规划定位对标深超总等核心区域地块。

此前的3月4日，深圳曾为该地块举办全球招商推介会，华润置地、中海地产、深铁置业等40余家房企参与，市场一度预期其成交价将突破百亿元，成为宝安区的新地王。

《每日经济新闻》记者梳理发现，深圳市场累计出现过9宗百亿元级地块。其中，成交总价最高的是华侨城和招商蛇口在2016年8月拿下的深圳新会展中心地块，总价高达310亿元；排名第二的是世茂股份在2017年12月拿下的龙岗深港国际中心地块，总价达到239亿元。

值得注意的是，该地块商业及酒店建面达13.75万平方米，占比超50%，且要求整体转让。这一情况与2022年流拍的宝安新安A001-0212宗地相似，该宗地块曾在2022年8月的土拍中因商业比例过高而未能成功出让，随后在2023年的土拍中，用地性质由此前的“商业用地+二类居住用地”调整为了“二类居住用地”，增加了住宅用地面积，然后顺利成交，并发展为现在的阅臻府项目。

据深圳房天下数据，目前宝中片区待售的房源有保利瑧誉、瑞璟湾居、宝湾大厦等项目。在售的新盘主要包括阅臻府（销售均价约8.6万元/平方米）、都市茗荟花园二期（销售均价约11.4万元/平方米）、华侨城宝辰（销售均价约8.6万元/平方米）。

另据贝壳找房，目前宝安中心区的二手房销售均价为9.6万元/平方米，西岸观邸、新锦安壹号公馆、云玺锦庭等挂牌均价普遍在10万元/平方米以上，位列宝安片区二手房销售均价的“第一梯队”。

深圳宝安中心片区二手房情况 来源：贝壳找房

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信向每经记者分析称，南街坊地块不在宝中的中心片区，现在能拿百亿元级地块的主要是央企开发商，近年来主要集中在核心城市的核心区域。

“该地块商业比重太大，且要求整体转让，对资金要求太高。项目周边有商业体欢乐港湾，但周边居民消费更愿意去壹方中心，这意味着未来开业后可能人气不足，导致开发商利润承压。”李宇嘉说。

对于地块的后续安排，李宇嘉分析称，宝安区有可能采取两种策略：一是调整规划，适当降低商业占比，参考2022年A001-0212宗地经验，将商业比例控制在20%以内，同时优化开发条件；二是由区属国企承接“非住宅部分”的开发，为住宅地块创造溢价空间，吸引市场化房企参与。

事实上，今年4月以来，深圳已经有不少地块的商业部分属性调整为居住用地属性，涉及南山西丽、龙华梅林关和上塘、宝安沙井、龙岗平湖以及光明中心区等。

这些动作也显示，深圳正试图通过结构性调整应对市场变化，而上述宗地是否会在调整规划后再重新出让，也是业内较为关注的话题。