年报观察 | 电子城仍依赖地产销售

观点网 电子城的亏损早有预兆。

2025年年初，这家成立30年的企业曾发布业绩预告，预计2024年净利润为负值，预计净利润亏损额在13.5-16.5亿元之间，预计扣除非经常性损益后的净利润亏损额在13.8-16.8亿元之间。而在2023年，电子城就处于亏损状态，归属于上市公司股东的净利润为亏损1.77亿元。

“业绩预亏的主要原因包括园区地产市场的深度调整，商业、办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的压力。”4月26日，电子城正式披露2024年业绩，实现营业收入21.12亿元；归属于上市公司股东的净利润-15.80亿元；截至报告期末，归属于上市公司股东的净资产58.10亿元，总资产170.92亿元。

近日，电子城还披露了2025年一季度经营数据，一季度营收约合2.81亿元，同比下跌73%，亏损0.67亿元，同比扩大185.67%，现金流-0.68元，持续下探。

环北京市场开发

为何营收几乎腰斩？观点新媒体了解到，电子城2024年主要下降的数据集中在营收、净利润及经营活动现金流量净额，“园区地产市场处于深度调整阶段，地产销售业务面临较大压力，收入下降。”

事实上，电子城经手的科技创新性产业园区项目不在少数。据观点新媒体查阅其官方网站资料，包括20万平方米电子城北京创新产业园、电子城北京科技研发中心、电子城北京科技大厦、电子城北京IT产业园、中关村电子城北京国际电子总部在内，均为电子城近年来于中关村朝阳园区域内落地的园区项目。

经计算，该区域内电子城旗下园区项目总建筑规模达到158万平方米，另于中关村科技园平谷园、顺义首都机场临空经济示范区，还布局总规模近80万平方米的产业园项目。

作为一家聚焦科技园区开发运营的企业，电子城的主要开发成本也聚焦在产业及商业项目中，观点新媒体查阅其披露的成本明细得知，目前其开发成本约32.3亿元，除布局上述IT产业园之外，还主要用于南京紫金悦峰商业项目、厦门国际创新中心、朔州电子城数码港商业住宅项目、北京国际电子总部等项目。

业务聚焦北京城内，储备资源则分布于环北京区域，目前电子城主要存储储备地块主要分布在紧贴北京的山西与天津，包括山西朔州项目住宅三期、小学项目及天津西青区项目，合计30.99万平方米。

值得注意的是，朔州住宅项目源自电子城十年前开启的业务路线。彼时，电子城预备规划朔州数码港项目，定位为千亩生态城市综合体，占地约1400亩，总建筑规模130万平方米。

据电子城介绍，该项目为朔州市规划面积最大的，集科技、商业、教育、城市功能配套、住宅开发为一体的项目。2024年年内，电子城在该项目内规划的爱琴海购物公园开始营业，总投资近4亿元，建筑面积8万多平方米。

不过，电子城年报中提及的主要业务不止于开发邻近城市的产商住业务，“公司形成以科技城市更新为发展基底、以科技产业服务为牵引、以信息与数字化服务为新动能的三大业务板块发展模式。”但在这其中，基础业务地产销售仍为年内营收的主力军，约合11.52亿元，较2023年下降37.85%，不过，毛利率达到52.48%，较2023年增加25.65个百分点。

按照业务地区分布来看，北京区域的营业收入14.9亿元，同比增126.35%，毛利率较2023年增加25.08个百分点，天津区域的毛利率上升趋势更显著，较2023年增加122.47个百分点。

REITs试探

新媒体注意到，为强化企业“科技”属性，电子城还在业务线中引入了AI元素，其信息与数字化服务服务于园区、企业和产业数字化需求，提供智慧园区综合解决方案、AI+行业应用解决方案、政企管理数字化服务、数字文化传媒服务、数据要素服务等。

近日，电子城与福州市数字福州集团有限公司签署合作框架协议，将围绕空间数智化服务、算力服务、数据生态服务、投融资服务四大领域展开深度合作。

在建工程项目显示，目前未完工的成都新川AI创新研发基地的账面价值已达到2.44亿元。

除AI算力项目之外，电子城的在建工程还包括一宗健康养老项目、新媒体产业园改造工程及空港电子信息产业基地。

“2024年是公司成立30周年暨重组上市15周年。”面对严峻复杂的经营形势，电子城表示，年内其开展了基础设施公募REITs发行申报工作，拟以全资子公司北京电子城有限责任公司持有的电子城科研开发中心、电子城三期标准厂房A1及中关村电子城国际电子总部4#科研楼作为基础设施底层资产，申请发行基础设施公募REITs。

其中，国际电子总部项目则是北京市重点产业化促进项目、北京市国际科技合作基地，总建面达到52万平方米，服务的企业涵盖奇虎360总部、中国电信、雀巢研发总部、中国重燃、艾睿电子、世纪互联蓝云等高新技、科技强相关企业。

据观点新媒体此前报道，电子城计划采用“公募基金+专项计划+项目公司”的标准化产品交易结构。电子城有限将进行底层资产重组，新设立3个全资项目公司，并划转底层资产及相关资产、负债等内容一并划转到新公司，此后将这批公司转让给特定资产支持专项计划。

按照项目初步预估，项目募集规模预计达10-15亿元，根据最终资产评估价值及基础设施公募REITs发行结果确定。基金期限预计33年，不短于土地使用权到期期限，最终以获批发行文件为准，截至2024年年报披露日，项目已完成国家发改委第二轮专家辅导反馈问题答复。

有市场声音表示，于该时间段进行公募REITs的推广，或许得以缓解电子城当前债务压力，优化债务结构。报告期初和报告期末，电子城非公司合并范围口径内的有息债务余额分别为48亿元和47.5亿元，报告期内有息债务余额同比变动-1.04%；合并报表范围内公司有息债务余额则分别达到64.81亿元和73.42亿元，报告期内有息债务余额同比变动13.28%。

报告期末其存续的公司信用类债券中，公司债券余额25亿元，非金融企业债务融资工具余额22.5亿元，且共有20.5亿元公司信用类债券在2025年5至12月内到期或回售偿付。

由于一年内到期的应付债券影响，电子城一年内到期的非流动负债大涨141.31%，约合140.05亿元，另于年内，其还分五期发行了超短期融资券共计20.50亿元；本年度获准注册10亿元超短期融资券额度，获准注册13亿元中期票据额度。

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