【大行报告】莱坊：零售地产市场在全球经济变迁中谨慎前行

【财华社讯】4月29日，莱坊发布最新的《香港每月物业市场报告》，分析不同物业类型的表现。三月份，香港岛甲级写字楼租金连续第三个月下跌，中环传统甲级写字楼租金跌幅更为显着；九龙区写字楼市场表现正面，与今年首两个月市场淡静的环境形成对比；香港住宅物业市场在政府宣布减少楼价港币400万单位的印花税后，住宅成交量显着上升；香港零售市场持续面临重大挑战，零售销货持续下跌，部分原因是由於今年的农历新年提早。

甲级写字楼：

香港岛

香港岛写字楼租金持续下跌，录得连续三个月的租金下跌。中环传统甲级写字楼租金下跌的情况更明显。因此，更多写字楼租户正在寻找更高质素的写字楼租赁选择。

三月份的甲级写字楼市场租赁需求主要来自保险公司、律师楼和对冲基金。尽管美国关税政策引发经济不确定性，影响没有立即在香港写字楼租赁市场反映出来。

展望将来，将有更多大型写字楼主要项目投入市场。由於写字楼租户在选择写字楼时有更多的选择，其他写字楼将在平衡使用率和租金时面临挑战。因此，我们预计2025年甲级写字楼的租金将继续受压。

九龙区

三月份，九龙区写字楼市场表现正面，与今年首两个月市场淡静的环境形成对比。在三月底财政年度结束前的两个月，市场表现低迷，公司加快作写字楼决定，令交易量增加。租赁活动主要来自电子和科技行业相关公司。

关税措施带来一些不确定性，市场反应各异，大型企业选择签定更长的租约，而有些企业则选择时间较短的续租期。

整体而言，根据2025年第一季九龙区的写字楼市场租赁活动，灵活性和成本控制依然是租户最关注的地方。预计今年第二季关税对采购、贸易和零售行业的负面影响将更加明显。由於市场前景不明朗和关税不确定性，预计九龙区甲级写字楼租金在短期內将受压。

住宅市场：

香港住宅物业市场在政府宣布减少价值高达400万港元的单位印花税后，交易量显着上升。受减低印花税的推动，一手市场在三月份录得活跃销售。

三月份豪宅市场由大量银主盘推动，为现金充裕的买家提供低价入市的机会。

住宅租赁市场表现继续超越销售市场，二月份住宅租金指数按月上升0.3%，连续三个月上升，达至五年以来的高位。全球经济不确定性加剧亦促使更多买家推迟入市，转投租赁市场。

展望未来，美国关税政策的升级对香港买家带来负面影响。面对宏观经济不确定性和货币贬值风险，买家会更加谨慎，可能推迟入市。股市不稳也削弱了投资信心。因此，投资者和用家预计在不确定的情况采取观望态度。我们预计2025年上半年整体楼价将下跌2-3%。

零售物业市场：

香港零售市场持续面临重大挑战，零售销货持续下跌，部分原因是由於今年的农历新年提早。

最近，中国电子商务巨头如京东和阿里巴巴正在重塑香港的零售格局。京东将推出以家电为主的京东商城，而阿里巴巴在尖沙咀开设了首家门店。这些发展为消费者带来更多的选择，但也对本地零售商构成挑战。

香港三月份的超级盛事推动旅客访港。三月份访港旅客人数超过340万，按年上升12%，其中包括96万海外游客。主要地区的酒店入住率接近90%。

主要零售街舖的租赁活动增强，但由於零售销货下跌，整体租金仍面临下行压力。

展望未来，零售商对全球经济不确定性和本地经济增长停滯的谨慎反应，预计香港零售市场将放缓。更多业主正在减租以保留租户，即使是续租，这可能导致零售租金进一步下跌，并影响商业房地产投资。