泰国土地法 中企必修课

文 / 万泽玮 刘啸

中国企业参与泰国经济活动，会不可避免地面临土地流转方面的诸多问题。泰国土地法规正在不断发生变化和调整，在不了解当地法律的情况下贸然投资，有可能面临难以预料的法律风险。

泰国土地法规的演进

泰国现行土地制度以私有制为主体，全国土地分为皇室所有、国家所有和私人所有三类。关于泰国土地所有权的核心法律是1954年通过的《土地法》，1999年5月通过的该法第8号修正案允许外国人或他国企业在符合要求的前提下，拥有泰国土地使用权。

该修正案颁布同年，泰国又颁布《外国人经营法》，限制外国人参与包括土地交易、农业、渔业、媒体等多个行业的投资，规定外国人在受限制行业中的持股比例不得超过49%。自此之后，泰国《土地法》关于外国人土地拥有的限制规定便没有做出改动。

近年来，泰国政府顺应世界经济形势及本国经济发展需要，多次提议修改有关外国人拥有泰国土地的规定。

2022年10月，泰国内阁通过一项部长级条例草案，提出允许符合条件的外国人以个人名义在泰国购买土地，直接获得土地所有权。根据规定，外国人三年内在泰国投资房地产、证券或基金价值超过4000万泰铢，则有资格购买曼谷、芭提雅和其他城市不超过1600平方米的住宅区用地，且只有一次购买土地的机会。

2024年6月，泰国内阁秘书办公室宣布，通过房地产行业刺激经济的紧急措施，允许外国人可租赁土地的期限从30年延长至99年，并且拥有公寓的比例从49%提升至75%。

由此可以看出，泰国政府欲以放宽土地限制为抓手，进一步扩大开放，吸引更多企业投资。未来，若泰国政府再次提出放松土地流转的规定并获得通过，将为中国企业赴泰投资带来更大机遇。

如何在泰获得土地？

泰国的《土地法》包括土地分配、土地所有权的授予和界定、相关文件的发布等内容，明确对于宗教用地、外国人用地、部分行业法人用地的限制条件，并对土地调查、土地交易和费用及处罚条例均作出明确规定。

此后颁布的对《土地法》的三条修订案，分别对外国人用地、土地相关费用及处罚条款进行了调整。修正案规定，原则上禁止外国人拥有土地所有权，除非获得特殊的法律许可。

目前，外籍人士或法人要投资泰国土地，根据《土地法》第96条规定，应主要满足以下条件：

1.总投资不少于4000万泰铢，投资期限不少于5年；

2.必须从内政部部长处获得许可；

3.投资的土地应位于曼谷大都市（Bangkok Metropolis）、芭堤雅市、苔莎班市或根据城乡规划法（Town and Country Planning）指定为居住区的地区，并且不得在军事安全区内；

4.获准取得该土地的外籍人士，自土地取得登记之日起2年内未使用该土地居住，有关部门有权处分该土地；

5.投资的款项可用于购买泰国国债、泰国国民银行债券、国企债券或财政部担保资本或利息的债券，或投资于解决证券交易所法所规定的金融机构问题的财产共同基金或者共同基金，以及投资于依法获准投资的法人股本等。

对于在泰投资规模较大且对泰国经济产生显著贡献的外国企业，其在泰国经营期间若适用《泰国投资促进法》第27条、《泰国工业园管理局法》第44条或《泰国石油法》第65条规定，在持有泰国土地方面可享受一定特权和豁免，主要包括以下三大途径。

第一，《泰国投资促进法》第27条规定，在获得泰国投资促进委员会（BOI）批准的情况下，投资人可拥有超出其他法律规定范围的土地用于进行投资活动；在投资人是外籍人的情况，若其在泰投资活动停止或将投资项目转让给他人，需要在一年内将该土地卖出，逾期未执行则由土地局收回后进行拍卖。

第二，《泰国工业园管理法》第44条规定，在获得工业园管理委员会批准的情况下，工业经营者可在工业园区内拥有超出其他法律规定范围的土地用于工业活动。在投资人是外籍人的情况，若其在泰国商业活动停止或转让给他人，须在三年内将所有土地退还给泰国工业园管理局或转让给企业受让者，否则由土地管理局收回后将其转让给泰国工业园管理局或企业受让者。

第三，《泰国石油法》第65条规定，委员会有权批准特许权获得者拥有超出其他法律规定范围的土地用于石油经营。因此，按照目前泰国法律规定，只允许外国人在符合上述条件情况下拥有用于居住的土地，或满足条件的外国企业有限制的拥有用于企业经营之用的土地。外国企业不得自由开展对泰国土地的投资业务。即便泰国人占多数（按股权人和股权计算）的合资企业，泰国政府也出台了有关条例防范以此为名义从事土地经营的行为。

此外，泰国严格禁止外资进入农业和林业领域。根据相关法律，外资不得持有或承包经营农业耕地和林业耕地的所有权。这一政策旨在保护泰国本土农业和林业资源，确保其可持续发展。

中企利用泰国土地的经验与教训

中国企业在泰国投资，尤其是在涉及土地使用的项目中，通常需要与当地企业合资成立子公司，以满足泰国关于控股比例的规定，或者选择长期租赁土地。此外，在某些特定情况下，企业还可以通过有限的例外情况获得土地使用权。

例如，2021年，比亚迪在获得BOI的批准后，与泰国工业地产开发商WHA集团签署了土地购买协议，从而在罗勇府的WHA工业园区获得了地块，用于建设工厂。同样，宁德时代也通过与泰国Arun Plus有限公司合作，并以申请BOI批准等方式，在泰国投资设厂，进行海外布局。这些案例展示了中国企业在泰国投资时，如何通过合规途径获得土地使用权，以支持其业务扩展。

还有部分中国企业通过《泰国工业园管理法》获得泰国土地使用权，典型案例为泰中罗勇工业园的开发和运营。该工业园由中国华立集团与泰国安美德集团于2005年合作开发，泰方公司持有过半股份，中国企业通过长期租赁方式获得土地使用权。

与此同时，也存在一些反面案例。少数企业利用政策漏洞以及当地政府治理能力的不足，逃避纳税。据泰国《民族报》报道，2023年3月，泰国警方对冒用本地股东名义进行投资的中国企业展开调查，发现6块土地涉嫌被中国投资者非法购买，用于建设住宅区和教育机构。这些公司涉嫌违反《外商经营法》，通过泰国名义股东持股的方式规避外资对土地所有权的限制。涉事方最终可能面临最高100万泰铢的罚款，负责人面临最高3年的监禁。

由于泰国土地法规体系复杂，企业在实际操作中容易因程序不规范或误解法规而触及红线。《曼谷邮报》近日报道，位于北柳府的一家中国企业因非法清理国有森林，改造为榴莲种植园而被处罚，但其违反的并非泰国《土地法》，而是《森林法》和《国家保留林法》。另一报道称，苏梅岛市政府于2024年7月下令查处并拆除一个中国企业投资建设的度假村项目，原因是该项目违反当地建筑相关法规，别墅高度超过限制且间距不足。

中国企业如何适应泰国土地法规？

对于泰国复杂的土地流转法规，有意在泰国投资的中国企业和个人可采取以下针对性措施。

第一，遵守当地地方法规，聘请具备丰富经验和本地人脉的法律、会计团队，规避可能的违法行为。泰国土地管理法规完善，但不同行业对土地使用另有详细规定。中国企业在进入泰国市场初期往往需要面对复杂陌生的法律体系，无形中增加了违规的风险。聘用具备相关经验的法律团队，完善土地相关事务的流程，可降低因程序性问题导致的经济损失。

第二，实时关注相关法规。BOI每年更新颁布可以申请投资促进优惠待遇的项目清单，BOI优惠待遇的最重要内容之一就是，在投资和项目运行期间，项目公司可拥有土地所有权，并且外资股权比例不受限制。如果投资项目不能满足BOI申请条件，投资者可以考虑将项目选址在泰国工业园管理局管辖的工业园内，在园区内注册的企业可拥有土地所有权，而无需考虑外资占比。而对于土地所有权没有刚性需求的，也可以考虑采用租赁土地的方式开展经营。

第三，着力与泰国各级政府保持紧密合作关系。泰国法律体系庞大且完整，但是在具体执法中，受人为因素影响较大，中国企业应积极参与泰国投资与对外合作相关政策的制定过程，并与决策、执法等核心部门官员保持联系，一定程度上规避司法与经济风险。