三间房来了强劲对手

图片来源：中房报图库

2025年海淀新房抢客大战一触即发。

彭红侠/发自北京

4家国企央企组成的超级联合体，拿下了朝阳新巨无霸组合地块。

4月28日，北京朝阳黄衫木店、孙河组合地块成交，保利、中海、招商现场未出价，由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体底价126亿元拍下该地块。

黄衫木店地块与孙河地块区位图

组合地块中，孙河地块是商办用地，建筑面积5.87万平方米，容积率1.0，成交价6.41亿元；黄衫木店地块成交价119.59亿元，由3幅子地块拼合而成，其中02地块为托幼用地，建筑面积4727平方米，01、03两块为住宅用地，建筑面积21.92万平方米。

按此计算，黄衫木店住宅地块成交楼面价约5.45万元/平方米，只比2个月前出让的隔壁三间房楼面价贵了3000元/平方米。

从位置上看，黄衫木店地块比三间房更具优势。三间房地块横跨五环，而黄衫木店更靠近内城，位于五环内。作为朝青板块近十年唯一新增住宅用地，黄衫木店地块稀缺性强，配套也更加成熟，向西1公里是朝阳大悦城，向东3公里处是常营龙湖天街。而三间房两地块居于其中，距两大商圈均超3公里。

此外，黄衫木店地块一路之隔是北京老牌豪宅项目星河湾，目前二手房挂牌价9.37万元/平方米，北向两公里处是御翠尚府等低密住宅和别墅产品，挂牌价8.76万元/平方米，价格支撑度强且豪宅属性更加明显。

黄衫木店地块一路之隔是豪宅项目星河湾

与黄衫木店地块相比，三间房地块与之楼面价相近，又没有前者的地段优势，东侧还有国誉朝华、万科东庐及一众更具性价比的副中心项目夹击，同时三间房两项目又该如何突围？

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析，三间房地块由保利金茂分头操盘，保利朝观天珺主打“天系”高端改善产品，金茂满曜首推“满系”科技住宅。在前后夹击的市场环境下，三间房可通过加大起步面积、降低大户型面积，与黄衫木店地块及东侧副中心项目形成总价错位，能保留双央企基因口碑和“轻奢改善”定位的同时，还能通过朝阳户籍学位优势制造价差安全垫。

从当前公开情况来看，朝观天珺项目户型设计依然在调整过程中，原本定于89~175平方米户型规划，最小户型89平方米上调到了92平方米，最大户型175平方米面积下调为157平方米，与金茂面积段差距进一步缩小。拿地两个月仍在调整户型设计，或许在一定程度上折射出了保利的焦虑情绪。

金茂满曜项目位置不如朝观天珺，但项目以金茂北京首个满系产品落位，并匹配金茂科技系统，打出了一些差异化优势。同时金茂满曜已初步确定开盘节奏，5月初开放样板间，5月20日左右开盘，快打节奏或许能抢先一步吸引客流。

三间房组合地块区位图

有意思的是，在三间房地块中，保利金茂作为联合体共同开发两宗地块，但原本的盟友在黄衫木店地块分道扬镳，保利单枪匹马作战，金茂则与中建智地、越秀、朝阳城发组成联合体。

有分析人士表示，这样的选择，或与两家房企的心态有关。除黄衫木店地块本身的优势外，保利当前急需在北京补充土地储备。自2023年斥资102亿元在京获得5宗地块后，保利在北京土地市场就相对沉寂，2024年仅拿下一宗土地。当前保利所摘土地相继入市出清，需要新增土地储备。

另一方面，保利始终将北京市场作为重点发展区域，可从市场表现来看，2023年~2024年保利在北京的销售金额仅止步于TOP 5，与夺冠的中海仍有较大差距。就此来看，保利需要拿到更多更优质的土地，实现在北京市场的“第三次创业”的决心。

而金茂与多家实力房企强强联合的选择，在拿地成功率上更有保障。近年来，中建智地与越秀在北京市场愈发进取，相继拿下多宗热门地块并实现较快销售，手上不乏现金流。而朝阳城发作为朝阳城发作为朝阳区属国企，在区域项目开发上更具优势。

拍地前夕，北京市规自委特地放宽了项目公司成立要求，不再限制项目公司的注册地点，以及成立数量，开发商联合体组建更加灵活，这也为中建智地、金茂、越秀、朝阳城开联合体组合的形成，埋下了伏笔。

为了更好地促成这桩交易，黄衫木店地块的相关指标也做了一次调整，限高从60米放宽到80米，这意味着在容积率不变的情况下，部分楼栋增高，开发利润也更有保障。

从2.6容积率、控高80米来看，项目大概率是高层住宅项目，若以套均150平方米建筑面积来算，21.92万平方米建筑面积大概产出约1500套房源。对于销售价格，结合楼面价、星河湾和御翠园的挂牌价，以及三间房地块的预期房价，预计房价将超9万元/平方米，如果打造豪产品，价格可能突破10万元/平方米。