上海翡雲悦府最新动态！上海翡雲悦府（优劣势）分析，重磅消息!

上海最火爆的新盘，毫无疑问是浦东内中环的【翡雲悦府】！上海翡雲悦府最新动态！上海翡雲悦府（优劣势）分析，重磅消息!

顶着地王光环，首开228套，939组认购，认购率高达412%，触发积分63.84分，成为今年全市认购人数第一、入围分最高的新盘！这样的成绩即便放在几年前还限价的时候来看，也是相当优秀的了！

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好消息是，这周翡雲悦府二批次来了！4月29日开启认购！

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这个浦东顶流盘，最近我们也去踩盘了，先说说看完项目样板间后的感受：

第一，起步120㎡的户型，算是浦东目前第一个中小套定义更新后出现的项目，相较于从前的百平三房，尺度感会更强，120㎡户型客厅面宽就有4.7米！小高层（局部连廊）+叠加产品，配上2.0的容积率（板块内最低），显然居住舒适度也非常高。

第二，这一年来上海新房“卷品质”非常激烈，不过华润总是更“超前”，装修标准非常高，达到了市场一线标准；

拿地要求的5000元/㎡，无论是从品牌、细节、审美来看，都做到了名副其实！

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浦东内中环华润中能建越秀新杨思项目『翡雲悦府』样板间已开放！将推建面约118-138㎡小高层建面约170-200㎡叠加小高层部分均价约10万/㎡

叠加均价约14万/㎡

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项目官宣户型图如下

项目最新效果图可作参考

01

土拍回顾

去年11月27日，上海今年第七批次土拍首日，华润&中能建&越秀联合体经过202轮竞价最终以总价789690万元竞得浦东新杨思地块，溢价率40.37%，创下了土拍有史以来最高溢价率记录！

地块面积约5.31公顷，容积率2，楼板价74425元/㎡，装修标准不低于5000元/㎡。

地块东侧为新杨思上园项目，地块距轨道交通6/13号线东明路站大约700米，周边有超10条公交线路，拥有杨高南路、杨思路、东明路 等快速路。

要知道2024年上海土拍，内中环容积率2.0以下仅5幅地块，浦东仅有2幅（另一幅已规划高层住区）。

新杨思全域仅规划四幅宅地，待供应两幅均为容积率2.5的高层住区。

翡雲悦府容积率仅约2.0，打造低密联排别墅低层藏品，将是此刻到未来的孤藏级低密墅区。

根据项目规划设计方案：项目拟建9栋13-17层小高层、12栋叠墅以及1栋保障房。小区配备下沉式会所，小高层大部分楼栋为一层架空，局部有连廊。

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那么项目的性价比如何？

1、对比周边新房市场

在新杨思地区，新杨思上园的整体均价约为9.9万元/平方米，实际上并未处于高位。这一点，从前期的销售情况便可见一斑。

该项目采取了高低配的布局策略，旨在平衡整体价格体系。因此，翡雲悦府的高层住宅定价，并不会如同网络上某些传言那般夸张。

换句话说，作为高低配项目的一部分，翡雲悦府的高层住宅与新杨思上园之间的价格差距将会进一步缩小，确保价格不会过于离谱！

2、区域未来售价：

提及浦东新杨思板块，其前景与信心可谓满满，这一点从土地市场便可见一斑。在翡雲悦府的南侧，尚有两宗住宅用地静待拍卖（其中一宗即将步入拍卖流程），与此同时，周边还规划有众多商业、办公及教育用地，未来发展潜力不言而喻。

那么随着以后的发展，区域成熟度不断提升，这里的地价也一定会水涨船高，这样来对比，翡雲悦府项目现在来看就是便宜的，又或者说未来这里剩下的两幅待上市的土地价格至少不会低于现在翡雲悦府地价。

毕竟翡雲悦府开盘后的竞争对手不是新杨思上园，而是日后还未拍卖的2幅土地（毕竟土地价格会一直涨）。

3、环线对比：

可以说，当前上海内中环之间，大部分新房售价早已达12万+/平以上，甚至更高，而浦东新杨思区域新房售价约10万+/平出头，即便翡雲悦府房价有所上涨，对比来看依旧是环线附近价格洼地，具备房价性价比。

4、与周边二手房对比：

在整个区域内，周边次新二手房，如尚东国际如今二手挂牌价依旧超10万+/平，这可是十年以上的房龄。再对比该盘东侧区域的北蔡板块次新房，凯利海华府二手均价10.6万/平、大华锦绣华城次新商品房超11万/平也有一些。

观察上述次新二手房市场，不难发现，当前新房项目（如新杨思上园）与二手房之间已呈现出价格倒挂的现象。

基于这一现状，即便翡雲悦府的房价有所上调，但其作为新房，在房龄和产品力上仍具有显著优势。加之与次新二手房之间的价格差距并非悬殊，那么翡雲悦府项目同样具备价格优势。

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02

周边配套

新杨思是上海内中环继前滩、徐汇滨江之后谨存的城市级成片开发区域，且新杨思是全域地处金色中环内的卓越都芯。

新杨思以公园为导向的功能混合开发模式，围绕公园与商业打造“POD中央绿心+POD商业中心”双心驱动，犹如将“世博文化公园”与“新天地”合而为一。

上海海2035规划中提出“建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的，公园是适宜休憩的，城市始终是有温度的。”新杨思的规划正站在上海2035愿景之上，打造面向未来的都芯生活方式。

· 让街道向城市蔓延：地上地下多元TOD立体路网

· 让建筑向自然退让：约3.5万方中央绿心，约7万方景观缝合绿脉

· 让屋顶向天空打开：全新WELLBEING办公，超高层塔楼地标

· 让文化向生活渗透：24班幼儿园九年一贯制学校、约2.8万方艺文业态

· 让记忆向未来呈现：十字步行街空中商业长廊，约40万方超级商业

新杨思站在全球城市视野，构建上海的未来都芯蓝图。力邀Foster+Partners、KPF、日本设计三大国际设计事务所，参与城市设计与概念方案征集，以世界经验为上海创造未来城市可能。

翡雲悦府位于新杨思核心位置，纵享枢纽级高效路网，起步前滩世博、近揽徐汇滨江花木，迅抵陆家嘴。

四隧：上中路隧道、打浦桥隧道、龙水南路隧道（在建中）、龙耀路隧道

三快：中环路、杨高南路、南北通道（已获批，规划中，信息来源：上海市交通委员会官网）

双轨：新杨思距地铁最近地块，约500米6号线13号线东明路站，约650米13号线高青路站（直线距离）

高架：南北高架路

教育方面，除在建幼儿园外，一街之隔尽享九年一贯制教育资源（已批复，规划中）。

商业方面，项目五公里半径内（直线距离）5大商业地标众星捧月，世博源、世博天地、前滩太古里、晶耀前滩、西岸梦中心。

生态方面，项目门前约10万方新杨思绿化，咫尺世博文化公园，前滩休闲公园，东方体育中心。

医疗方面，项目周边有多家三甲医院，包括仁济医院（三甲）上海市东方医院南院（三甲）、第九人民医院浦东院区（三甲）、龙华医院上南院区（三甲）。

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