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北京招商序

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每次到亦庄河西区看房，都会有种眼前一新的感觉。

肉眼可见的，这里变成了区别于北京城区的另一种独立生态。

没有学区房的焦虑和老破小的拥挤；

路面平整宽阔、国际学校别致的红砖瓦片在侧；

独有的亦庄小火车悠悠路过，上班不是挤地铁赶打卡，而是自驾或走路。

有种来了就不想走的感觉。

人口数据显然也是这样证明的：

在北京各区域人口无差别连续下降的7年里，只有亦庄经开区人口逆势增长了。

来看组数据：

2023年，亦庄经开区的人口正增长6.8%。

当然生活的松弛感只是一个加分项，说到底，人还是跟着产业走的。

产业在哪里，人就会在哪里。

这是80年代的国贸CBD、90年代的金融街；00年代的中关村、望京CBD；10年代的海淀永丰、丰科园都曾验证过的。

到了今天，国贸CBD人口外流、海淀互联网裁员潮接踵而至。

产业的发展落脚在了亦庄。

作为全国的唯一双国家级开发区（经济技术开发区 + 高新技术产业开发区），亦庄用三十余年时间，将一片农田变成了产值 6000 亿的新质生产力心脏。

这个时候，我们会发现经开区的供地逻辑跟其他地区是完全不同的。

我们熟知的一些区域，大多是靠卖住宅用地来赚钱的。

但经开区供地，是以工业用地为主。

这片仅占北京 0.35% 的土地上，聚集了四大千亿级产业集群。

而且全都是“未来赛道”的产品：

--机器人、新能源、航空航天配套，创造约1300亿产值，占北京产业总产值23.9%。

前几天机器人马拉松在亦庄举行，还上了把热搜。

--智能芯，卡脖子工程，含金量多高不必多说，北京总产值占比32.6%。

--创新药、医疗器械、生物技术这类跟未来医疗相关的，占比47.9%。

--以及高端汽车与智能网联。创造约2600亿工业产值，占比63.2%。

这四类产业是目前国家极力推进和突破的顶尖产业，所以亦庄的国家战略站位非常高，未来的潜力、价值不可估量。

政策红利和产业聚集，让亦庄经开区吸引了各类高学历高素质人才。

人才反哺产业，去年人均GDP，经开区在北京各区里一骑绝尘。人均125.9万，遥遥领先。

但吸引人容易，留住人困难。

经开区的优势，就在职住平衡。

亦庄经开区从21年开始学籍独立，包括河西、路南、路东以及核心区，独立于各区教育政策之外，自主性非常强。

据说之后台湖、马驹桥、瀛海可能也会纳入学籍独立范畴。

而这些区域里，如果要买房，我个人认为最有价值的，就是河西区。

河东区产业比较密集，河西区环境低密、配套也齐全，且书包属性加持很高。

今年3月份，北京只有两个地方二手房有涨幅，一个是西城区，一个是经开区的河西区域。

两个地区的共同点，就是书包都很强。

河西的优势在于，这里没有 “坑班”“派位”，且对非京籍敞开怀抱：

拿房本就能上学，中考 600 分就能稳进优质高中。

河西区域共3所12年一贯制学校，包括亦庄实验，也就是海淀十一中分校。

我从网上发现一张表格：

亦庄实验中学力压一众东西海朝名校上榜。

目前升学率已接近东西海朝第二梯队头部，985率能达到35%，一本率 95%，本科率 100%。

除此之外区域内还有人大附经开和北京二中。

初中一个渣校都没有，划片稳稳的很安心，高中升学率稳定在 70% 以上。

区域国际氛围比较浓厚，公立学校基本都有国际部，还有三所国际学校：建华、耀华、中芯国际。

教育投入更是下血本：年均教育投入超过20亿；

师资基本都是从原校区调过来的，招聘要求非常严格。

目前学籍独立区硕士及以上学历达到64%，师生比达到1:8（海淀1:12），高级教师占比超平均线7%，硕博学历教师占比48%。

之前很多人称亦庄教育为“小海淀”，但他们教育氛围完全不一样。

海淀最标志性的就是鸡娃家长，亦庄却是反内卷教育。

小、初课外活动多，孩子自由生长；高中改造能力强。特别适合想让孩子上好学校又不想卷的。

除了书包这个最强加持，绿化、商业、医疗、地铁都是让河西区域职住平衡的重要配套。

北京儿童医院亦庄院区在今年3月已经开工，预计2028年投用；

区域里还有北京中医药大学东方医院、同仁医院等三甲资源。

北京目前只有两所同仁医院，另一所北京同仁医院崇文门院区，附近住宅均价在15万/平。

生态上，南海子公园（北京最大湿地公园）+凉水河滨水绿道，让河西有了人均绿地面积约18㎡，绿地覆盖率94%的生态环境；

龙湖天街、大族广场填补了职住分离短板。

住宅方面，现在河西区在售的新房项目，有招商玺，以及即将开放售楼处的招商序。

招商序也就是我们之前分析过的x24地块，这是北京第一个写进文件的“好房子”项目。

地块条件不错，不临主路，没什么噪音影响，

贴着T1线泰和路站，交通出行也方便，龙湖天街步行可达，真正的15分钟生活圈。

周四招商序为产品面世开了场盛大的见面会，前段时间的网红，机器人半马冠军天工也出席了。

在发布会上，我听招商蛇口玺序系产品官睢佳俊先生讲了他们的好房子营造路径。

这里我们重点介绍下，因为不出意外，招商序应该是片区里最后一块商品房用地了，所以也会是区域里仅有的好房子产品。

因为卡在好房子具体细节面世前，所以实际使用率在当前北京市场新房里属于独一档。

产品是8-18层的洋房+小高，“好房子”标配“首层架空+风雨连廊+双阳台”三件套都有，使用率约91-97%。

面积段91-165㎡三至四居，108平、127平主力，精准填补了河西“次级改善”的空白面积段。

我们之前分析过河西区域的供需结构。

这个地方矛盾在于，河西有涌入的大批年轻人，但过去10年里供的商品房，最小也是143平起步，没有个1000万连门槛都迈不进去。

面积比较小的上车房，品质太差，外观、户型、得房率、社区设施早就被现在的新房淘汰了。

招商序就做的挺聪明的。

面积做小，在总价上给了诚意。

交付上，不止是满配，精装标准也全部是一线配置。

但说好房子肯定也不止在技术要点上，而在落实上，以住的舒服为目标。

招商序基于国家好房子战略，形成了一套产品营销逻辑，都是跟居住生活息息相关的。

包括安全监控、预警、社区智能无感通行、还有“深度睡眠屋”六大静音系统以及机器人服务等等超多细节；

而且双会所配置，功能没一个鸡肋的，把私宴厅改成咖啡厅，我举双手赞成！！

建议大家看房前可以去招商玺会所转转，招商的交付力还是不错的。

招商玺珠玉在前，招商序示范区会怎样让人眼前一亮，还挺期待的～

当多数板块仍在用学区、规划‘画饼’时，亦庄河西果断选择了一条更务实的路径——

用产业吸引人、用教育留住人、用产品尊重人。

借用北规院弘都规划建筑设计研究院有限公司赵建民在发布会上的一句话：

“一座城市的伟大，不在于建筑的高度，而在于建设的深度、创新的浓度与民生的温度。”

亦庄和招商序，会是彼此成就的。

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