地段效应和品质效应 好房子缺一不可

好房子不一定是豪宅，豪宅一定是好房子，好房子主要是品质好或性价比高，但地段不一定好；豪宅既要品质一流，也要地段位于城市的中心区、核心区、江河湖岸的生态走廊区。从房产品的保值性或抗跌性和增值性考虑，豪宅的保值性和增值性的评价指标为优，好房子和次新房的评价指标为良，中心城区的老破小为合格，郊区和远城区的老破大为不合格。

从新哲学的多因素理论或多效性原理考虑，影响房产品保值增值的因素有很多，从新哲学的双因素理论或双效性原理考虑，影啊房产品保值增值的因素主要有品质或性价比和地段，当房地产市场处于上涨的周期时，品质和地段“双忧”房子的保值性和抗跌性强，反之，当房地产市场处于下跌的周朝时，品质和地段“双劣”房子的保值性和抗跌性弱。

品质和地段单优或单劣的房子处在双优房产和双劣房产之间，涨时没有双优房产涨得多，跌时没有双劣房产跌得多。理论经济学往往不能判断品质或性价比和地段因素中的哪一个对房价的影响更大，经验经济学和数据统计学的研究成果表明，地段因素往往比品质或性价比因素对房价的影响更大。

根据新经济哲学的权重效应理论，消费型或投资型的购房者都有或强或弱、或大或小、或重或轻的购买倾向性，在一些消费和投资心理学的情形中，对地段因素的考量占到了70%，品质或性价比因素占到30%；在另一些消费和投资心理学的情形中，对地段因素的考量占到了60%，品质或性价比因素占到40%等，也可能出现对品质因素的考量大于对地段因素考量的情形。

地段因素包括地铁和公交、学区房、医疗、体育健身和商业购物等公共配套设施，公共资源的配置会直接影响居住的便利性和资产的流动性‌‌。品质因素包括建造质量、小区环境设计、公区装修标准、户型设计、物业服务、科技赋能、节能建筑等，由大牌和品牌开发商开发的楼盘更容易受到购房者的关注和购买。

富豪和其他高收入者“只买贵的，不买对的”，中产阶层和其它中低收入者“只买对的，不买贵的”，在地段和品质之间寻求合适的机会和合理的平衡，采取“地段底线+品质上限”的购房原则‌，比如：选择地铁至少在3公里以内的板块，挑选符合当地好房子指数的房子。大规模的旧城改造使得很多老破小和老破大旧貌换新颜，比较适合首次购房的青年刚需群体，“先住房，后选房”，如同“先就业，后择业”。

杭州的高品质楼盘主要集中在传统豪宅区、新兴科技板块以及热门改善区域，传统豪宅区有西湖沿线‌的九溪玫瑰园‌、‌云栖蝶谷‌等，拥有不可复制的自然景观与历史底蕴，仅适合追求高品位居住的高净值人群‌；运河沿线的江南里‌仅有76套中式合院，业主多为商界和文化界名流，稀缺性与圈层属性突出‌；钱江新城‌板块的滨江·阳光海岸‌、‌绿城·蓝色钱江‌、仁恒滨江园等，CBD和景观资源高度集中‌。

中心城区的“老破小”地段好，品质差，“地段效应”带来了生活便利性‌，烟火气浓厚，沿街商铺、菜市场齐全，有些老小区还保留了烧纸祭祖等市井生活场景‌。“品质效应”带来了诸多居住痛点。很多老破小为上个世纪80到90年代建造，30到40年房龄，仅沿街外立面翻新，内部为灰水泥粉墙，有些户型为暗卫、暗厅，南北长条布局，采光受限‌，很多楼梯房无电梯，老小区停车难，车位缺口超50%，沿马路房源受噪音污染较大等。