西市区价格战惨烈，拖累大盘向下

代建项目东方润麒虽然尚未获得预售证，但前期销售工作已经展开，目前对外放风的价格大概是11500元/平米，预计下个月开盘的实际售价可能还要更低。

东方润麒虽然因为规划较早，并不是时下流行的第四代住宅，但项目对外宣传的一大卖点是“零公摊”，得房率很高，其中89平米三房户型的得房率达到了102%，赠送面积有17平米。126平米户型的得房率也有93%，赠送面积16平米。

得房率不低，项目地段和配套都不错，地铁和书包都有，而且教育配套方面强调的是“双名校”，也算是昆明独一份，但对外放风价才1.15万，比外界预计的要低。

东方润麒之所以打算低价杀入市场，是因为西市区的房价厮杀惨烈，众多竞品项目都只卖1万出头，有的甚至跌破1万，片区整体房价呈整体走低趋势。

比如曾长期占据西市区新盘销售额头把交椅，并曾登顶昆明新盘销冠的华发书香云海，今年以来的成交均价都不到1.1万，有些房源的成交价甚至在1万以下。

另一个大盘项目锦绣山海，一季度是昆明销冠，成交均价也是1万出头，而且这还是因为它是昆明唯一房票项目，价格有支撑，否则很可能更低。

书香云海和锦绣山海的销量很大，今年一季度的销售额分别排在昆明新盘中的第一和第三，不仅让西市区的房价很难上去，对昆明新房价格的影响也很大。

受书香云海和锦绣山海的拖累，西市区多个楼盘的价格都不高，比如和东方润麒一样同样属于原经典双城地块的中铁时代央著，最近特价房的起价大概也在1.2万，而且还送15万的全屋定制。马街摩尔城烂尾楼栋更名翰林学府并复工销售后，价格才8000左右。同样在西市区，同样是烂尾后复工，同样属于代建项目，同样有学校的金地峯境，如今的价格也只要11200元/平米。

西市区的项目大部分交通方便，距离地铁比较近，大多有名校配套，只不过如果是规划较早的楼盘，产品竞争力不如近期新项目，和第四代住宅更是无法相比，所以价格不高，像翰林府第的在售产品还是10年前的筒子楼、点式楼，更加落伍，所以尽管属于地铁房、书包房，价格却最低。

即将开盘的东方润麒其实属于新一代零公摊项目，产品并不差，可是在西市区的大环境下，也只能将开盘价定在较低水准。

造成西山区房价不断走低的另一个因素，是片区内多个楼盘都属于破产重整项目，重整投资人获得项目的代价不高，又大多采取代建开发模式，投资人和代建方都有速战速决的愿望，所以采取低价走量策略。已经过规并开工的经典双城另一个地块，由东方资产投资龙湖代建的E地块，由于体量较大，预计今年下半年上市后价格也不会高。

由于西市区房价整体不断探低，像书香云海、锦绣山海的销量还特别大，造成昆明新房成交均价也徘徊不前，上个月环比还有下跌，如果不是改善型楼盘支撑，昆明房价很可能跌至1.1万以下。