年报观察 | 滨江集团抓住了机会

观点网 滨江集团已经做好了随时“站起来”的准备。

去年年末那一场刷屏朋友圈的戚金兴年度讲话仍历历在目，掌舵人口中“大势看得清，位置放得准，机会才能抓住”的滨江集团，深知寒冬之下抵御风险的最佳方程式。

犹如阿拉斯加棕熊抓住鱼汛期，滨江在2024年也找到了营利平衡的法则，近700亿元总营收、同比增超32%的净利润的确是显眼的答案。

报告期内，滨江集团实现营业收入691.52亿元，利润总额59.34亿元，同比增长17.85%；净利润37.91亿元，同比增长32.94%，归母净利润25.46亿元，同比增长0.66%。除此之外，还完成了1116.3亿元销售额，在大本营杭州连续7年获得销售冠军。

“2024年是滨江集团成立32年来最令人满意的一年！”戚金兴去年底的满意之情，已全数撒进今年4月底披露的这份年报。

其中不乏对过去一年的反思与总结，但更多还是寻找扬帆时机的法则与经验。

稳健姿态

2024年，滨江集团691亿元总营收中有99.6%收入来自房地产业态；分产品来看，仅房产销售这一板块已揽下680.77亿元收入，与2023年同期相当；房产租赁业务收入则较2023年增长17.07%。

事实上，租赁业务早已被滨江列入“1+5”战略规划之中，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

截至报告期末，滨江集团总资产达到2590.83亿元，归属于上市公司股东的净资产275.28亿元，较2023年末增长8.80%。观点新媒体还从年报中得知，截至报告期末，尚未结算的预收房款约合1253亿元，可结算资源充裕。

“公司项目交付一直维持较高的收房率，交房基本接近零投诉的顺利程度体现了业主对公司产品的认可。”年度报告中多次提及项目交付的重要性。

此前，滨江集团曾对外公开2024年主要计划交付项目列表，其中不乏锦尚和品府、滨涛映月等杭州本地标杆性项目；还包括位于广州的星航TOD项目，总计年内竣工项目38宗。

从交付项目地区分布来看，杭州依旧是滨江的主要战场。报告期内获取的23宗土地中，有22宗位于杭州本土，其余为南京1宗。

截止报告期末，滨江集团土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比20%，浙江省外占比10%。

“良好的区域布局，优质的土地储备为公司未来可持续发展提供有力保障。”按最新数据计算，目前滨江于杭州土地市场占有率已经达到37%，拥有超过三分之一的市场话语权。

项目交付、土储扩张的成果，也体现在2024年利润数据中。

尽管由于不可控因素（项目存在自持等原因）导致年内毛利率稍有波动，滨江集团于2024年内实现的利润总额达到59.34亿元，同比增长17.85%；净利润37.91亿元，同比增长32.94%，归母净利润25.46亿元，同比增长0.66%。

多点开花

维持营收利润上扬、适时布局扩张之外，滨江集团的财务数据表现也更加稳健。

报告期末，滨江集团并表有息负债规模374.34亿元，较上年末下降40.83亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构清晰；扣除预收款后的资产负债率为57.88%，净负债率为0.57%。

债务期限构成上，短期债务为103.68亿元，占比仅为28%，低于期末货币资金371.4亿元。按照年报数据计算，滨江集团现金短债比为3.58倍，目前可有效覆盖短期债务。

“2024年乃至未来两到三年甚至更长时间，公司要继续将有息负债水平控制在合理范围内，且要持续保持‘三条绿线’，在行业中保持已有的优势。”

“未来继续降低有息负债水平，目标300亿元以内；继续降融资成本，确保3.3%，争取3.2%以内；继续把直接融资比例控制在20%以内。”面对2025年，滨江集团立下了上述目标。

虽然年内利润数据的确可以成为支撑目标的缘由之一，但更值得细究的是，滨江集团在巩固基础业务的同时，也在推进其他业务扩张落地。

以代建业务为例，2024年通过对外输出品牌，拓展代建业务，补充了开发业务的空白。报告期内，滨江集团于宁波、湖州、杭州、金华等地共获取代建项目6个，总计容建面约74.2万平方米。

观察2024年上半年的代建动作，滨江集团先是获取了一宗位于宁波余姚的代建项目，涉及宁波余姚城东路东侧、阳明东路南侧地块，于2022年11月由宁波舜通集团有限公司摘得，滨江在后期将进行代建管理和代销服务，预计将建成联排与小高层项目。

不久后，滨江集团中标了浙江自贸试验区（宁波片区）总部产业基地项目全过程代建开发，中标金额5164.03万元，项目总用地面积4.86万平方米，拟建总建筑面积28.3万平方米。

酒店业务方面，目前滨江旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进；此外，滨江集团持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓租金收入更加可观，达到4.19亿元，总面积约合44.71万平方米。

当然，在滨江集团规划的“1+5”发展战略中，养老业务也是重要板块之一。据年报透露，滨江集团旗下首个康养项目滨江和家御虹府长者之家处于运营状态，截止报告期末入住率已达85%。

事实上，布局养老业务、扩张租赁资源皆源自于滨江集团掌舵人戚金兴未雨绸缪的决策。

早在2018年，戚金兴便曾表示，要将租赁工作作为未来发展的长久之计，另调派管理团队相继前往欧洲、美国、日本等地进行考察学习养老业务规范模式。

“别人还在想眼下怎么活下去的时候，滨江已经为十年后做了确切的部署。”这家走过房地产行业数十年风雨的民营房企，也有能力在行业调整期择机起身。

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