山坳上的地产 | 北京城建负重

观点网 天坛搬山、故宫修缮、前门改造……在首都城市建设过程中，北京城建一直扮演着主力军的角色。

在京城地产圈，这家企业同样是不容忽视的存在，天坛府、国誉府一经面世总能引发热潮。

实际上，北京城建最早在1998年涉足房地产业务，整合资产组建了北京城建投资发展股份有限公司，并在次年2月实现上市。

不过，即便布局时间早，但这家企业直至2019年以后才迎来了快速发展阶段。

一方面，彼时完成合并住总集团；另一方面，房地产行业进入深度调整阶段，作为国企的北京城建拥有先天优势。

步入黄金发展期的北京城建，在近几年实现了规模跃升与业绩增长。

然而，2024年，市场压力犹在，行业竞争亦不断加剧，北京城建也面对市场下行压力。从最新发布的财报数据来看，这家企业面临着利润降低、大额计提、纳储变少等难题。

当然，北京城建也试图寻求新的突破之法，比如首入上海布局新市场、打造高端品牌、发力文旅产业……

当下的北京城建，亦处于山坳之上。

利润下行

房地产开发仍旧是北京城建的主要业绩来源。

数据上看，期内，该公司实现营业收入254.42亿元，同比增长24.94%。其中，房地产开发收入247.52亿元，上涨约26.84%，这一业务占比高达97.29%；租赁收入、物业管理收入分别录得5.64亿元、0.49亿元，增长0.36%、22.5%。

营收增长难掩利润失速：同期，该公司实现归母净亏损9.51亿元，上年同期为盈利5.59亿元；扣非净亏损为15.49亿元，ROE净资产收益率为-5.84%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

为何频频推出“现象级”产品的北京城建，会遇到增收不增利的问题？

一方面，因地产项目整体开发周期较长，成本攀升；另一方面，过往企业拿地价格较高，在政府限价与楼市下行影响下，房价下跌成为普遍现象，企业利润空间受到挤压。

多重因素影响下，北京城建各项业务盈利能力走弱，这或许是利润下行的关键。

从毛利水平来看，北京城建房地产开发业务的毛利率在短短五年时间里出现了折半。其中，2020年房开业务毛利率达到31.52%，2024年这一数值仅为14.10%，五年时间减少了17.42个百分点。

除房开业务以外，该公司租赁业务毛利率同比微跌0.49%至88.83%，而物业管理的毛利率则大降28.06个百分点，为46.94%。

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分区域来看，北京城建业务主要集中在北京区域，其次重庆、海南等地区也有少部分业务。

2024年，北京城建在京城打造了天坛府、香山樾位等项目，前者网签金额刷新北京单盘纪录，后者则位居北京高端住宅销售前列。

但即便如此，北京城建在北京区域的业务毛利率缩水仍旧明显，2024年北京区域毛利率为15.10%，下滑5.65个百分点。

要知道，2020年，该公司于北京区域的业务毛利率达到35.09%，如此看来，其盈利水平直接减少了20个百分点。

除此之外，北京城建于青岛的业务毛利率为1.64%，同比下滑15.31个百分点，天津与其他地区的毛利率则为-2.86%。

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除造血能力下降以外，资产减值与投资业务也是导致北京城建2024年出现盈转负的原因。

财报透露，过去一年，北京城建计提资产减值准备共计27.43亿元，其中，存货跌价27.41亿元。

对于房地产企业而言，存货主要就是买来的地、正在盖的房子和已经盖好的房子；至于存货跌价，主要是地块价值、房子售价低于其买地、建造成本带来的，简单来说就是“面粉贵过面包”。

查阅发现，2024年内，北京城建对其持有的北京龙樾合玺、门头沟永定镇项目等均做了计提减值，前者4.01亿元，后者0.04亿元。

一线城市尚且如此，其他城市的减值更加明显。期内，北京城建对重庆龙樾生态城项目合共计提3.69亿元，青岛樾府项目计提7.72亿元，南京浦口项目计提2.05亿元……

除了计提资产，投资性房地产公允价值变动金额为-1.3亿元，应收账款、票据等坏账损失共计393.14万元，因投资北京科技园建设、中科招商、京城佳业等带来的投资损失7.22亿元。

首入上海

北京城建的地产业务起源于1998年，同年，该公司整合资产组建了城建发展，并在次年2月A股上市。

而后在2001年，这家企业通过大规模资产置换，将施工类资产置出，全面进入房地产行业，自此以后逐步形成了“一主两翼”的发展战略，即房地产开发、对外股权投资和商业地产运营三大板块。

不过，即便经历了上市与资产置换，但北京城建的增速却未达预期。

以首开股份作为参照，同样是北京国企的代表，首开股份在2018年便突破千亿门槛，而彼时北京城建仍旧在百亿规模徘徊，直至2019年合并住总集团后才迈过200亿元关口。

2021年，房地产行业进入深度调整阶段，背靠建筑航母的北京城建迎来了黄金发展期，随后几年规模迅速跃升、业绩快速增长。

数据显示，2023年，北京城建实现326亿元的销售额，正式挤入行业前20强。

然而，2024年，北京城建却没能延续过往快速发展的走势。从销售表现来看，年内该公司的销售金额回落，实现202.72亿元，同比减少37.82%。

同期，该公司销售面积亦回滑36.41%至46.71万平方米，销售均价4.34万元/平方米，降低2.2%。

从结转情况来看，报告期末，该公司实现结转收入186.99亿元，结转面积为48.67万平方米，分别同比减少3.35%、35.45%，期末待结转面积仍有318.34万平方米。

数据来源：企业财报、观点指数整理

从预收房款来看，2022年、2023年及2024年，北京城建实现预收房款272.1亿元、363.13亿元及306.13亿元，这些金额预计会在接下来两到三年时间陆续转化为营收、利润入账。

业绩端下滑的同时，北京城建在土地投拓端亦显谨慎。

2023年，该公司新增土储建面共计82.2万平方米，同比减少19.93%；2024年新增土储进一步减少至35.2万平方米，下降五成，期内权益新增土储仅29.97万平方米。

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该公司在官微表示，北京城建坚持土地投拓计划与债务压降均衡匹配，下大力气推动项目快周转、存货快去化，持续提升运营效益。

值得注意的是，过去一年，除了巩固于北京大本营的地外以外，北京城建还将目标瞄准了上海市场，年内在上海杨浦区连拿两宗住宅用地，实现首入上海。

对北京城建而言，住宅开发方面已经形成了龙樾和国誉府系列的高端品牌，这一定位与上海市场尤为契合。

此外，北京市场盈利空间不断受到挤压，北京城建也急需开拓新的市场，寻找新增长极。

据了解，今年3月初，该公司上海首个项目国誉府正式开盘，去化率超过八成；上海翎翠滨江项目也在3月末实现开盘。

库存去化

财务方面，北京城建还面临着短期偿债压力较高、存货周转能力较弱等问题。

计算下来，2024年末，该公司有息负债余额为442.64亿元，有息资产负债率为36.21%，公司近三年经营性现金流均值与有息负债总额比例为20.35%，流动比率为1.65，速动比率为0.34。

这些数据均表明，北京城建偿债能力存在一定的压力。

从更细致的数据来看，报告期末，该公司442.64亿元有息负债当中，公司信用类债券为227.5亿元，占比超过五成，其次，银行贷款、非银行金融机构贷款与其他有息负债分别达到116.13亿元、57.7亿元及41.31亿元。

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在上述有息负债当中，一年以内到期的债务金额共计109.6亿元，而超过一年的是333.04亿元；期末现金及现金等价物97.79亿元，未能覆盖年内到期债务。

财报透露，该公司近三年经营活动产生的现金流量净额分别为83.37亿元、131.16亿元、55.75亿元。造成这一现象的原因，来自存货周转的压力。

据了解，2024年，北京城建总资产共计1222.29亿元，其中存货为775.95亿元，存货比率达到63.48%，虽较前些年有所降低，但仍处于较高水平。如果计算存货与流动资产的占比，这一数值达到75.29%。

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存货作为房企主要的流动性资产，占总资产比重的波动情况反映企业对发展速度与发展安全性的权衡。但在市场下行的当下，存货资产占比过高不仅会造成资金占用，增加流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大挑战。

存货变现能力直接关系到企业的生存与发展，从北京城建的情况来看，2020年已建成、待出售的物业货值共有163.46亿元，占总存货的18.82%；2021年、2022年及2023年，这一比值逐年提升，分别达到23.73%、24.42%及29.99%。

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2024年，北京城建总存货为775.95亿元，尚未建成的物业共计477.81亿元，已经建成待出售的存货共计298.12亿元，占比提升8.43个百分点至38.42%。

显然，对北京城建而言，加速去化、降低库存就是改善经营流动性、降低负债压力的关键。

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