GDIRI观察   万物云的社商赛道

观点指数(GDIRI) 近日，武汉新唐万科广场更名为新唐万芊荟，并推出AI客服“芊芊”。

据了解，武汉新唐万科广场总体量约7万㎡，由mall+商业街构成，于2015年11月29日开业。2024年11月，万科通过以资抵债方式将该项目转让给万物云，后续万物云旗下商业运营管理企业万芊荟商管接管该项目，全方位提升社区商业品质。

资料显示，万芊荟前身为2015年成立的阳光智博商管，专注于社区商业、特色主题商业的运营服务及资产管理。该主体同样由万物云通过收购而来，2021年万物云在并购阳光智博时，将其商管团队纳入到了自身体系内，而在此之前万物云较少涉及商管业务。

实际上，去年以来，万物云的社区商业发展步伐有所加快。观点指数认为，这背后既有收购万科相关商业资产带来的运营需求，也与其自身业务发展等密切相关。

发力社商缘由

在房地产市场持续低迷，企业普遍面临较大债务压力之下，万科正采用“大宗交易+以资抵债”的方式回收现金流。作为万科关联方的万物云，也成为了其商业地产、股权等非核心资产的转让对象之一。

2024年11月，万物云先后以1.5亿元的价格向万科收购武汉万科新唐广场50%股权，以7.12亿收购上海滨江万科中心及光合新座45%股权。

2024年12月，万物云又分别收购了万科旗下的北京住总万科广场写字楼甲3及甲4的2-5层的20套办公用房、深圳创智云中心30%的资产权益、沈阳的鹿特丹广场以及价值7.12亿元的住宅、商铺、写字楼和车位资产包。

上述收购主要通过以资抵债的方式完成，万科向万物云共计移交6个资产包，抵销了应付万物云16.9亿元的账款。

于万物云而言，上述交易可以解决应收款欠款问题，截至2024年末，万物云来自关联方万科的贸易应收款总额为24.5亿元，同比下降1.53%。于万科而言，通过以资抵债方式出售资产可以降低负债率，规避资产长期闲置带来的贬值风险。

观点指数认为，上述交易虽然看上去两全其美，但实际上为万物云带来了不小的挑战。

接收上述商业资产后，万物云的重资产运营压力无疑会增加，如果后续不能顺利盘活资产，实现稳定运营，反而可能会削弱其轻资产管理优势，影响整体盈利能力，最终成为业务拖累。

万物云也意识到了这一点，为减少收购资产可能带来的不良影响，在收购万科资产的同时，其也进行了一些挑选，尽可能选择符合公司发展战略的商业资产。

据观点指数了解，万物云的商业业务采取“蝶城+社商”的模式，即聚焦蝶城服务范围内的社区商业项目，利用万物云在管的规模化居民客群和商户资源，搭建“居民需求-商业服务-资产增值”的闭环生态。

据最新数据显示，截至2024年，万物云的蝶城数量达666个，覆盖国内经济最发达的50个城市，预计未来3年将突破1000个。

从项目性质上看，从万科处收购而来的武汉新塘广场就位于万物云蝶城“唐家墩街道”范围内，上海滨江万科广场作为商业综合体，经营业态涵盖商场及写字楼，也较为符合万物云“蝶城+社商”的发展需求。

在收购万科资产的驱动下，万物云目前有计划通过收购方式获取更多的社区商业项目，做大业务盘子。资金来源方面，据观点指数了解，主要有自有资金和合作基金两大部分。

自有资金方面，万物云在2024年9月曾发公告更改IPO募集资金的用途，主要的调整就是用于规模扩张方面的资金。

其中，最大的变动是原本用来收购增值服务提供商和上下游供应链服务提供商的资金，变成了通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等），用于深化蝶城战略、孵化万物云生态系统，金额也从11亿元变成了18亿元。

18亿元并购资金的使用方式，包括但不限于出资设立基金、收购股权以及现金购买，而购买的经营性资产类型，包括但不限于车位、社区商业、公寓、办公楼等。

合作基金方面，2024年12月，万物云与高和资本达成了战略合作，双方拟共同发起设立社区商业基金。

双方合作的社商基金，拟装入资产包括一线、新一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目，并明确只考虑位于万物云蝶城范围内的社商项目。

观点指数认为，两者合作成立的社商基金，有望给万物云的社区商业发展带来新的可能性。未来，万物云可以将收购而来的重资产装入基金中，形成“轻资产运营+重资产持有”的闭环模式，提升资产增值能力的同时实现减重。

此外，从行业发展角度来看，万物云做强物业服务的同时，若能做好社区商业业务，有望拓宽服务边界，提升盈利能力和独立性。

万芊荟角色

在万物云要“做社区商业的头牌玩家”的业务愿景下，作为万物云旗下的专业社区商业运营主体，万芊荟商管需要扮演好运营方的重要角色。

官网资料显示，万芊荟专注于社区商业、特色主题商业的运营服务及资产管理，为增量和存量商场客户提供商业领域全周期服务，涵盖投资研判、设计规划、工程筹建、招商运营、资产金融方案等。

从提供的服务来看，万芊荟提供的服务与目前市场上的商管企业类似，即提供开业前和开业后的相关商业规划和运营服务等，但业务范围更为聚焦，主要为社区商业和特色主题商业提供服务。

相关数据显示，万芊荟共有主题商业街、社区型购物中心及一站式家庭购物中心3条产品线，旗下商场包括万芊荟系列商场、阳光天地、阳光荟等，截至目前于全国在管及筹开的项目超40个。

其中，约9成项目位于一、二线城市，如上海唐镇阳光天地、福州奥体阳光天地、西安阳光天地、广州江湾阳光天地等。

观点指数认为，作为背靠万科、万物云的商管企业，万芊荟具备较多的资源优势。如万科多年开发积累的社区资源、万物云的智慧化技术及物业服务体系等，均有望为其提供精准客群定位、低成本获客和高效运营等方面的支持。

在营项目方面，万芊荟目前运营的项目既有存量项目，也有新开发项目。运营表现上，以最新更名完成的存量项目武汉新唐万芊荟为例，官方数据显示，该项目焕新后客流超12万，近2000名业主主动注册万芊荟业主会员，三天客流同比增长26%，销售额同比增长25%，交出了一份不错的成绩单。

不过，该项目打造便民服务空间“斑马市集”，以超低租金甚至免租金引入便民业态，这类业态的利润空间小，依赖租金让利，长期可持续性还需验证。

而对于新开业项目，万芊荟也展现出较强的执行效率。2024年底正式开业的上海长兴阳光天地，从正式招商到开业仅7个月。

较为突出的是，该项目的目标主力客群聚焦在年轻产业客群，定位“居住+微度假”，娱乐业态占比达45%，餐饮业态占比则为35%。

虽然业态创新有利于加强差异化竞争力，但相比餐饮业态，娱乐业态更为依赖节假日及年轻客群，后续还需要关注市场变化，适当调整以保持竞争力。

总体而言，社区商业发展潜力巨大，但企业想要成为头部玩家，不仅需要资源支撑，还需要积累运营经验、敏锐洞察市场趋势等。万物云在这些方面仍需继续提升，才能在社区商业路上走得更稳更远。

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