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卓越星奕府（宝安）全维度解析

一、核心户型深度剖析

项目二期主推建面约 85-110㎡精装 3-4 房，涵盖四种主力户型：

85㎡三房两厅一卫

1.布局亮点：东南 / 西南朝向，动静分区明确，餐客厨一体化设计，L 型阳台兼顾家政与观景功能。主卧开间 3.3 米，配备独立衣帽间；次卧配置 L 型飘窗，空间利用率达 80%。

2.交付标准：全屋智能系统（含语音控制）、西门子厨电、科勒卫浴、中央空调及新风系统。

94㎡三房两厅两卫

1.设计突破：独门独户电梯厅，长辈房与主卫相邻形成类套房，U 型厨房搭配独立餐厅。客厅开间 3.8 米，L 型阳台进深 1.8 米，可改造为空中花园。

2.采光优化：全屋飘窗 + 转角窗设计，主卧双面采光，明卫干湿分离。

96㎡三房两厅两卫

1.空间升级：双套房设计（主卧 + 次卧），主卧开间 3.6 米，配备 270° 环幕飘窗。餐客厅一体化布局，L 型阳台连通次卧，可灵活改造成书房。

2.细节考量：入户玄关柜容量达 3.5m³，预留嵌入式冰箱位，厨房配置凉霸和垃圾处理器。

110㎡四房两厅两卫

1.改善首选：南北通透双阳台，横厅设计开间 6.2 米，L 型阳台进深 2.1 米。主卧配备独立卫浴（双台盆 + 浴缸）和步入式衣帽间，次卧均带飘窗。

2.功能拓展：北向书房可改造成儿童房，满足三孩家庭需求。

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二、楼盘核心参数与规划

基础信息

·位置：宝安区航城街道 107 国道与机场南路交汇处（大前海扩容辐射区）

·开发商：卓越集团 + 闽泰集团（双强联合开发）

·总建面：约 25 万㎡（分两期开发，二期为星奕府）

·容积率：3.89（低于片区平均 4.2）

·绿化率：40%（规划阳光草坪、全龄乐园、下沉式会所）

·总户数：1635 户（二期 450 户）

·车位比：1:1.1（1790 个车位）

·交付时间：2026 年 6 月 30 日（精装交付）

社区亮点

·建筑设计：采用 iPhone 科技美学立面，全玻璃幕墙 + 金属铝板线条，搭配隐藏式开启扇。

·园林规划：三重归家礼序（8 米高入户大堂 + 风雨连廊 + 5.4 米精奢大堂），酒店式景观会客厅、复合运动场、亲子游乐园。

·智慧配置：人脸识别系统、智能梯控、社区 WiFi 全覆盖。

三、地铁交通与周边配套

轨道交通

·已通车：1 号线后瑞站（1.5 公里，步行约 20 分钟）、12 号线黄田站（1.6 公里，步行约 22 分钟）。

·规划中：20 号线二期航城医院站（600 米，预计 2028 年通车），直达机场东枢纽，30 分钟贯通前海 - 南山 - 福田。卓越星奕府。Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

自驾网络

·三横三纵：广深公路、宝安大道、机场南路；京港澳高速、南光高速、机荷高速。

·通勤效率：15 分钟到宝安中心，30 分钟到科技园，40 分钟到福田 CBD。

生活配套

·商业：自带 2986㎡社区底商，3 公里内壹航城购物中心、西乡天虹、宝安大仟里。

·教育：自建 18 班幼儿园，划片钟屋小学（市一级）、航城学校（九年一贯制），规划 1 所 24 班小学。

·医疗：5 公里内宝安中心医院、恒生医院，10 公里内南方医科大学深圳医院。

·生态：狮子山足球公园、平峦山公园、铁仔山公园。

四、项目核心优势与争议点

核心优势

1.价格洼地：备案价约 6.43 万 /㎡，当前 85 折优惠后单价 4.6 万 /㎡起，总价 394 万起买精装三房，低于周边二手房（如领航城 5.8 万 /㎡）。

2.区域红利：处于前海扩容区 + 大空港核心，2025 年机场东枢纽建成后，将形成 “空铁联运” 交通网络，片区升值潜力显著。

3.产品力突出：80% 得房率、全屋智能家居、高标精装交付，对比同价位竞品（如万科未来之光）更具性价比。

4.教育资源：自建幼儿园 + 双名校加持，满足全龄段教育需求。

争议与风险

1.地铁依赖度高：当前距离地铁站较远，需依赖公交接驳（小区门口设公交首末站）。

五、优惠政策

·首付分期：首付最低 15%（剩余 15% 半年内付清）。

·家电礼包：赠送价值 19 万全屋家电（含电视、冰箱、洗衣机）。

·物业费减免：签约即享 3 年物业费全免。

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六、购买决策建议

适合人群

1.刚需上车族：预算 400 万内，看重地铁和学位，能接受短期环境短板。

2.长线投资者：看好大空港发展，2028 年地铁 20 号线通车后，片区价值有望跃升。

3.改善家庭：追求高性价比精装房，对户型功能性和社区品质有一定要求。

避坑指南

1.优先中高楼层：避免低楼层噪音和视野遮挡，建议选择 15 层以上单位。

2.关注旧改进展：西侧工业区计划 2026 年启动旧改，未来 3-5 年可能面临施工影响。

3.核实装修标准：要求开发商明确智能家居品牌（如是否为小米全屋智能），避免货不对板。

4.对比竞品：建议实地考察云海臻府、万科未来之光等项目，横向比较价格与品质。

总结：卓越星奕府以 “价格 + 区位” 双优势成为宝安刚需市场的热门选择，尽管存在交通和环境短板，但在大前海扩容和地铁规划加持下，长期增值潜力值得期待。

项目位于深圳市宝安区航城街道广深公路（107国道）与机场南路交汇处。
总建面约25万㎡，分两期开发。自带约3000 ㎡社区底商和配建一所幼儿园，容积率约3.89，绿化率约40%，总户数约1635户，车位共1790个，车位比超过1:1。

项目一期云奕府于去年推出，现已售罄。

二期首批单位于今年三月推出过334套房源，其中住宅329套，位于项目的3、4栋，从目前住建局的备案公示来看，已有267套房源备案，约占81%

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【开发商】卓越置业集团有限公司

【物业公司】深圳市闽泰卓越星奕府物业管理有限公司

【物业费】5.8元/平方 【备案时间】2023-08-29

【备案价格】6.42万 【装修情况】精装

【交付时间】2025/5/1 【官方热线】400-855-2986

【车位数】1790 【车位比】1:1.09

【容积率】3.89 【绿化率】40%

【总层高】29F 【梯户比】2梯6户

【占地面积】16841.99㎡ 【批地时间】2021-12-08

【在售户型】85/94/110㎡ 【总房源】约1635

卓越星奕府加推167套房源，面积段85-110㎡3-4房，备案均价6.4万/㎡，折后最低价仅5.2万/m²起，总价最低479万起，带装修，项目是卓越云奕府二期项目，位于西乡航程街道，项目总建面约 25 万㎡，容积率约3.89，绿化率约40%，总户数约1635户，车位共1790个，车位比超过1：1。

多元混生的深圳，有两种大盘，一种大而杂，为追求更多利润，产品面积跨度大，多业态阶层混杂，另一种大而纯，云奕府属于后者，追求纯粹性。

项目是深圳罕见的约25万㎡低密大盘，仅规划3种面积段（约85㎡-94㎡-96㎡-110㎡），打造了颜值与品质并存的首置楼盘纯粹社区。Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

约85㎡三房一卫（3/4栋05/06户型）竖厅格局，餐客一体，客厅开间约3.4米，卫生间三段式分离设计，L型阳台，有东南、西南朝向。

约94㎡三房两卫（3/4栋02/03户型）竖厅南北通透格局，餐客一体，客厅开间约3.65米，卫生间干湿分离设计，L型阳台有东北、西北朝向。

约96㎡三房两卫（3/4栋01户型）竖厅格局，餐客一体，客厅开间约3.4米，卫生间干湿分离设计，L型阳台，有东南、西南朝向。

约110㎡四房两卫（3/4栋04户型）竖厅格局，餐客一体，客厅开间约3.7米，卫生间干湿分离设计，L型阳台，有东南、西南朝向。

卓越闽泰云奕府（二期星奕府）的出现，全然刷新了深圳刚需的认知，堪比深圳住宅届的颜值天花板，更有7大硬核产品配置。

融合科技美学的颜值封面：选用了高端写字楼和国际一线住宅才会采用的立面配置，汲取潮流手机的科技美学设计风格，整屏LOW-E玻璃搭配金属铝板，匠呈质量与质感并存的建筑立面，不仅颜值高还环保耐看。

与杂志美学相融家居空间：比材料更贵的是审美，柔和的色调与轻奢优雅的调性相契合，简奢有度室内设计，让杂志美学走进人居。云奕府由邱慧康、郭捷、袁斌等国内一线知名设计师及新加坡团队联袂操刀，高定精选良材、高效收纳空间、高配品牌家电、中央空调和新风系统……肉眼可见的室内高配装标配置。

概念店风格的社区大堂：尊荣的社区大堂，简洁，气派，经典不过时。巨幅白玻璃边界+金属板材封边+天光方形中庭所形成的几何美学，回家犹如如同走入奢品概念店般的体验，每一次归家都是尊崇礼待。

可开派对的泳池休闲区：景观泳池与户外吧相融的休闲区，将电影里泳池派对的场景带入社区生活，和度假旅游同等的享受，喝着香槟饮料，躺着晒太阳，游泳和派对，安放一家人夏日的欢乐时光。

治愈式绿氧园林：自然森系风和休闲都会感的完美结合，拉近您与自然的距离，静谧花园、阳光会客厅、绿地草坪、雨水花园，悦享职场高挑战后的慢调生活，社区各类休闲社交沙发组，工作有多努力，回家就可以多躺平。

网红景区式的 L 型转角街区：区别与传统直排底商，云奕府巧思打造L式公区社交空间，拥有大量的外摆休闲灰空间，家门口的网红打卡地，随心玩转美拍，约朋友聊天和咖啡，不用另找别处，在这里一坐就是一下午。

户户标配空中吧：延伸户外面积，多的不只是 1m，而是让家里拥有更多一组的享受场景。独特的L型大面宽的阳台空间，可以摆下吧台/书桌/跑步机等，对着城市灯火/黛山/星空喝一杯，邂逅一场身心焕发之旅，惬意悠然。

项目距离1号线后瑞站约1.6公里；位于在12号线钟屋站与黄田站中间，离黄田站约1000米；此外距20号线（招标中）航城医院站约600米，1站到机场东，7站到深大站，8站到高新园。

自驾方面，直线距离机场南路约250米，直线距离107国道约500米，周边还有宝安大道、京港澳高速等多条主干道加持，能快捷通往福田、南山等区域。

项目自带一所18班幼儿园与18班小学，临近地块还规划有一所高中，北侧100米处还有钟屋小学，上学距离相对来说非常方便，钟屋小学是一所百年老校，源于70年前的私塾，后在政府的投资下演变成现在的现代化学校。学校占地面积19890平方米，建筑面积13346平方米，共18个班，750个。

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