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北京朝阳褡裢坡【保利朝观天珺】

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4 月 15 日，保利在朝阳区的又一力作 —— 朝阳三间房项目案名正式亮相，它就是 “朝观天珺”。这个项目定位为朝阳北路保利顶序灯塔作品，名字背后有着独特的寓意：“朝观”，凭借纵横之势屹立；“天珺”，以破晓之光定序。

一、项目基本信息大揭秘

（一）强强联合，打造品质之居

三间房地块在 2025 年 2 月 11 日由保利和金茂携手拿下，成交总价 87.295 亿元，楼板价约 5.16 万元 / 平，溢价率 10.5%。其中，006 地块便是保利朝观天珺项目，占地 2.76 公顷，总建面 11.1 万㎡，地上建面 7.7 万㎡，容积率 2.8 。规划 7 栋住宅楼，总建面 7.6 万㎡，共 524 户，户均建面约 145㎡，地块呈正南正北朝向，楼栋排布舒展。

（二）多样户型，满足多元需求

项目主打全四居户型，主力建面有 122㎡、136㎡、155㎡，顶配 176㎡ ，还有少量 89㎡户型。不同楼栋分布着不同户型：

1# 楼西侧单元 18 层，层高 3 米 +；东侧两个单元 11 层，首层架空，是朝阳区少有的有架空层的新盘。东北角的 1# 楼小高层有 120㎡四居室，两梯两户；11 层洋房约 90㎡。
2# 楼两个单元，为 155㎡四居；3# 楼王栋三个单元，是 175㎡顶配户型。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。
南排 4# - 7# 楼均为 11 层洋房，是 139㎡四叶草户型，也是项目主力产品，4 栋楼将近 200 套房源，占小区总户数近四成。

（三）预计开盘时间与价格

项目预计 4 月底开放售楼处，五一前后取证开盘，开盘价 8.5 万元 /㎡左右，总价 1000 万起，主打 “顶级圈层” 概念。

二、周边配套与竞品分析

（一）周边配套一应俱全

朝观天珺周边配套资源丰富。商业方面，有朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目；医疗上，民航总医院、朝阳医院（常营院区）能满足日常就医需求 。而且，三间房两个项目相距 1 公里左右，同在地铁 6 号线沿线，D 区地块靠近黄渠站，南区地块紧邻朝阳北路褡裢坡站，交通便利。

（二）竞品项目对比

附近主要新盘保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳目前均已售罄。保利和光煦境 2023 年 4 月开盘，共 310 套房源，主推 88 - 129㎡三居，期房网签均价 8.37 万元 /㎡；玺悦朝阳 2023 年 8 月获批预售许可证，6 栋楼、296 套房源，以 99 - 151㎡三居四居大户型为主，成交均价 8.33 万元 /㎡。相比之下，保利朝观天珺在户型、定位等方面各有特色。

三、项目亮点全方位解读

（一）景观与空间设计独具匠心

小区正门朝东，有超豪华的合院式景观大门，面宽超 30 米，采用 “三进” 入户礼序：一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。下沉庭院面积约 800㎡，据说会打造四季花厅 + 无边界会所空间。此外，项目还规划了会所、架空层和全龄社区，居住体验感拉满。

（二）十大必买价值，实力出圈

1. 黄金地段
2. ：位于世界极萃金轴，无缝连接朝阳北路和 6 号线，串联 CBD、运河商务区、北京政务区，一轴三核，地段优势明显。
3. 迭代作品
4. ：作为保利发展控股北京公司天字系第三子迭代作品，珺玉光幕立面，立标时代美学。
5. 园林景观
6. ：叠韵立体园林，让业主在繁华城央也能奢享城市森谷生活。
7. 品质住宅
8. ：保利发展在北京的首个好房子作品，全周期高端改善，超高使用率。
9. 精心设计
10. ：全系标配岛台、家政间、生活阳台和超强收纳体系，设计贴心。
11. 品牌精装
12. ：超配国际精装品牌，实现空间即身份的奢宅仪式感。
13. 尊崇归家
14. ：约 32 米奢阔门庭，地库创新打造中央客栈奢装车位，尽显尊崇。
15. 高端会所
16. ：为朝阳高知菁英量身定制双会所社交空间，下沉式四季花厅 + 无边界生活空间，定义奢居新范式。
17. 优质服务
18. ：上市央企保利物业，为高净值家庭构筑定制化、系统化、仪式感的高端生活服务体系。
19. 潮流生活
20. ：聚合三里屯、国贸、大悦城、长楹天街四大核心商圈，生活丰富多彩。

保利发展控股北京公司深耕朝阳十二载，布局 12 城区，累计开发 70 + 精品项目，开发面积超 1222 万平米，服务朝阳 17 万 + 业主 。此次定鼎朝阳北路，以保利朝观天珺这个划时代的灯塔作品，引领美好生活。

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