超过约定退房期 3 年，购房人还能以 “根本违约” 解约吗？

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案件梳理

当事人关系

陈宇：原告（购房人）

甲公司：被告（房地产开发企业）

乙银行：第三人（贷款银行）

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市大兴区，总房款437.4732 万元（含补差款），原告通过自有资金及贷款支付全部房款。

关键事实

合同签订与履行：

2017 年 3 月，陈宇与甲公司签订《商品房预售合同》，约定甲公司需在交房及原告提交资料后 720 日内协助办理产权登记；

2018 年 9 月，陈宇与乙银行、甲公司签订《个人购房借款 / 担保合同》，贷款 218 万元支付房款，原告已偿还部分本息。

违约事实：

截至起诉时，甲公司未办理房屋初始登记，无法协助过户，且挪用原告支付的契税等费用；

合同约定的解除权行使期限（720 日届满后 30 日）已过，但甲公司至今未明确办证时间，导致原告合同目的落空。

第三人主张：

乙银行提出借款合同约定仲裁条款，法院对贷款合同纠纷无管辖权；

确认原告贷款余额及逾期情况，要求明确解除合同后的还款责任。

争议焦点

法院对贷款合同纠纷的主管权：

原告主张：商品房预售合同与贷款合同密切关联，法院可一并审理。

第三人抗辩：贷款合同约定仲裁条款，法院无管辖权，需另案仲裁。

预售合同是否符合解除条件：

原告主张：甲公司逾期办证超3 年，构成根本违约，虽过约定解除期，但仍享有法定解除权。

被告抗辩：原告未在约定期限内行使退房权，且行业困境下应维持合同效力。

贷款合同解除后的责任划分：

原告主张：预售合同解除后，贷款合同目的无法实现，甲公司应返还购房款并承担贷款本息。

第三人主张：原告需承担合同解除前的逾期还款责任，解除后责任由开发商承担。

案件分析

一、法院主管权与合同关联性

仲裁条款的效力：

贷款合同明确约定争议提交北京仲裁委员会，依据《仲裁法》第5 条，乙银行抗辩法院无管辖权具有法律依据；

但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20 条，预售合同与贷款合同属主从关系，法院可一并处理贷款合同解除事宜，不违反仲裁协议效力。

二、预售合同的法定解除权

约定解除权与法定解除权的竞合：

原告未在合同约定的“720 日届满后 30 日” 内提出退房，约定解除权消灭；

甲公司逾期办证超3 年，且无证据证明其积极推进办证，导致原告无法取得产权，构成《民法典》第 563 条 “迟延履行债务致使不能实现合同目的”，原告享有法定解除权。

三、贷款合同解除的法律依据

主合同解除对从合同的影响：

预售合同解除后，贷款合同目的（购买特定房屋）落空，依据司法解释第20 条，原告有权解除贷款合同；

甲公司作为房款收取方，需返还购房款并承担贷款本息，符合《民法典》第566 条恢复原状原则。

四、责任划分与损失认定

利息计算依据：

原告主张自付款之日起按LPR 计算利息损失，符合违约赔偿的 “填补损失” 原则；

甲公司挪用契税等费用的行为，进一步印证其违约过错。

裁判结果

合同解除时间：

预售合同与贷款合同均于2024 年 6 月 7 日（被告及第三人收到起诉材料之日）解除。

购房款返还与赔偿：

甲公司返还原告自有资金219.4732 万元及利息（自 2019 年 8 月 23 日起按 LPR 计算）；

甲公司向原告支付已偿还的贷款本息（以银行核算为准），向乙银行支付剩余贷款本息（含解除后的逾期部分）。

法律依据：

《民法典》第563 条（法定解除权）、第 566 条（合同解除后果）；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20-21 条（贷款合同解除规则）。

案件启示

法定解除权对约定解除期限的突破：

即使超过约定解除期限，若开发商长期根本性违约（如无限期拖延办证），购房人仍可依据法定解除权主张合同解除。

仲裁协议与法院主管的协调：

涉及商品房买卖与贷款的关联纠纷，法院可基于主从合同关系一并处理贷款合同解除，但需注意仲裁条款对实体权利的影响。

开发商违约的多重后果：

除返还房款外，开发商需承担购房人贷款本息损失，且不得援引行业困境等理由对抗法定解除权。

购房人权利救济的时效性：

应在约定解除期限内主张权利，若错过需及时收集开发商持续违约证据（如长期未推进办证、资金挪用等），以证明法定解除权成立。