美国春季购房季低迷，高利率与关税不确定性拖累楼市

由于关税政策的不确定性和高企的抵押贷款利率，美国传统的春季购房季显得十分冷清萧条。

4月24日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布数据，3月全美现有住宅销售环比下降5.9%，创下2022年11月以来最大单月跌幅，也是自2009年金融危机以来3月销售速度最慢的一次。年化销售速度为402万套，低于市场预期的413万套，同比下降2.4%。

“一些客户原本计划在报税季（4月中旬）结束后申请房贷购房，但最近利率上升，他们不愿出手，毕竟今年早些时候利率曾一度较低。”美国加利福尼亚州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶对第一财经记者表示，“由于关税战持续时间和走向不明，通胀风险犹存，我认为短期内大幅降息的可能性不大，月供成本也难显著降低。”

根据房地美（Freddie Mac）4月24日更新的数据，美国30年期固定抵押贷款利率依然维持在6.81%的高位。

经济不确定性浇灭需求

春季通常是美国房地产市场最繁忙的时节，然而，近期美国经济不确定性和关税政策引发的市场波动吓退了大量买家，甚至导致部分交易搁浅，楼市库存显著增加。

NAR数据显示，3月全美待售房屋供应量增长了8.1%，达到133万套，同比增长了19.8%。房屋售出也更加艰难，3月典型房屋的市场停留时间为36天，比去年同期的33天有所增加。

库存增加为买家提供了更多议价空间。根据房地产经纪公司Redfin的数据，第一季度约44%的交易包含卖方让步，例如支付部分交易费用或降低贷款利率。美国房地产服务提供商Zillow数据显示，3月约四分之一的挂牌房屋下调价格，这是自2018年以来3月最高比例。

加利福尼亚州萨克拉门托地区的房地产经纪人斯坦普夫（Erin Stumpf）表示：“买家似乎有了更多选择，市场竞争看起来稍微不那么激烈了。”

甚至连外国投资者对美国楼市的热情也在降温。总部位于吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示：“本月，我们看到亚洲投资顾问对美元资产的态度一反常态地消极，亚洲家长也开始重新考虑是否送孩子去美国留学。我们的海外房产询盘数据显示，在豪宅市场，亚洲买家已不再将美国视为首选置业地，而是转向泰国、马来西亚和澳大利亚。”

“经过本月美国股市和债市的波动，无论现政府未来如何调整贸易或移民政策，投资者信心短期内难以恢复。我们预计今年美国外国人购房市场将大幅萎缩，楼市或将连续第三年陷入史上最萧条状态。”安萨里补充道。

牛津经济研究院24日发布的报告称，2025年第一季度全美现房年化销售速度为413万套，低于其基准预测的417万套。随着关税上调和政策不确定性拖累经济增长，预计销售速度将从第一季度水平进一步放缓，2025年剩余时间销售量将平均约为400万套。

该机构美国高级经济学家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）表示：“更多的库存可能会缓解价格压力并支持房屋销售，但鉴于经济预计将明显放缓，且抵押贷款利率将在美联储保持政策不变的情况下维持高位，短期内销售上行空间有限。”

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）也认为：“即使有更多库存，现有住宅销售也很难取得进展。我曾希望我们能在今年看到一些有意义的复苏，然而到目前为止都并未发生。”

住房可负担性持续恶化

NAR数据显示，3月全国现有住宅中位价高达40.37万美元，同比上涨2.7%，创下NAR统计以来3月中位价最高纪录。

牛津经济研究院报告称，美国住房可负担性仍处于历史低位，且短期内难有显著改善。以年收入约8万美元的美国家庭为例，仅73%的收入能负担中位价住房，意味着中位收入家庭需额外3万美元收入才能负担中位价房屋。预计未来几年，实际收入与购房所需收入的差距将持续扩大，至2030年可能增至3.4万美元。

报告认为，要提升住房可负担性，需房价大幅放缓甚至下跌，或抵押贷款利率显著下降。然而，即使今年房价持平，在其他条件不变的情况下，住房可负担性指数（HAI）到2035年也难以接近100的“可负担”水平。历史上，抵押贷款利率仅在次贷危机及疫情期间低于5%，而当前10年期美债收益率因经济不确定性和高通胀预期将维持高位，30年期贷款利率难以大幅下降。

此外，房产税和保险成本的上升进一步加剧了可负担性危机。报告称，2023年和2024年美国保险保费平均上涨约12%，2025年可能继续保持类似增幅。气候变化和房产价值上涨导致保险费用持续攀升，2024年三分之二以上州的保险费涨幅达10%或更高，10个州超过15%，严重侵蚀了住房可负担性。

孙斯陶表示：“美联储未来是否降息以及是否会在六月降息，目前尚不确定。许多买家都在观望，因为年初利率较低，月供差距明显。”

他建议，买家首先应评估自身工作稳定性，确保不会面临断供风险。“当前房市较为清淡，房源增加，买家选择余地更大，竞争压力也相对较小。”他称，如果买家选择入手，若未来出现大幅降息，买家也可考虑重新贷款（Refinance）以降低利率。