买房的时候，到了？

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前几天有人私信问我，楼市什么时候能回暖，他想买一套用来投资。

想买房投资的念头很正常，但首先要清楚，你投资的房产收益，到底从何而来？

之前不少人投资房地产时会有一种错觉，就是在你掏钱投资的时候，比如拿下了前几年楼市价格正值价格顶峰的某处房产。

这时，不管是媒体的造势，还是土拍的金额，又或者是房企不断攀升的新房销售数量，一切的一切都是朝着有希望的方向去造势。

所有的信息汇总成一句话，这套房产会带你起飞。

而到了该赚钱的时候，也就是房产需要套现时，这时的你就会发现，起飞根本不存，不往下掉到坑里就算不错了。

为什么？因为没人支付的起你的财富飞升梦想。

你的财富必须是别人的负债，尤其是在房地产市场中的投资更是如此。

换句话说，你想要从房产上获取更多的财富，别人就要为此背负更多的债务。

举个例子，100万的房子你买了后持有5年，然后以230万的价格顺利卖掉。

这多出的130万（不算税费和持有成本）是你的收益，而对于买你房子的人来说，则是他的负债。

所以很简单，想要获得更高的收益，就得让其他人有更高的收入或者更高负债的能力。

他们的收入增速越快或者负债能力强，你未来套现房产时的收益才可能会更多。

而如果他们的日子越来越难，那你手里的房产除了贬值和不断让利息吞噬你的现金流之外，很难再没其他的可能。

用一句老歌的歌词来形容楼市这套投资逻辑就是：“只要你过得比我好”。

后人过的好，前人的投资（房产）才能有获利的希望，因为你的盘要靠他去接，就这么简单。

但现在所谓的后人显然在这个能力上出现了退化，原因是大家都在化债期。

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第一是房地产的债，过去的高房价背后承担的是地方上对土地出让收益的需求。

所以在一定程度上，高房价的本质上是个体“被动”为DF财政化债。

个体的收入是有限的，这边接债了那边就要压缩开支。

一个人有100元，为买房花掉65元，剩下35元，这35元还包括各种保险、养老、教育、生育等硬性开支。

能剩下消费的确实没有太多。

而一个人的消费等同于另外一个人的收入，所以当楼市吃掉买房人相当一部分储蓄和收入（包含未来），买房人的消费就会被迫减少，而那些没买房人的收入自然不能幸免。

有些人疑惑，明明不是所有人都买房背房贷，怎么大家现在好像都有赚钱难的感觉？

原因就在这，楼市吃掉了大部分人的消费能力，于是消费循环出现了“局部”的断档，最终结果就是没背房贷的人也好不到哪去，因为收入来源被高房价“间接”吃掉了

过去几年的高房价，需要的就是折现这些还没背房贷的人群的未来收入，问题是收入原地踏步甚至下降的他们，接得住吗？

想在他们身上高价套现房产，这不是给自己找不痛快么？

再说下第二来自外贸的债。

在过去我们一直宣传是世界工厂可以满足全球产能需求的时候，我们就应该清楚这个产能既是优点同样也是未来的“问题”。

产能的优点不必多说，外贸这几年的优异成绩在那摆着，而关键就是一旦全球化这段风和日丽的日子不再稳定，那么庞大的产能就是个急需妥善处理的“问题”。

不处理，产能背后的那些外贸相关产业的投资和就业人员的收入就得有“小麻烦”。

要处理，按照目前的说法，相当一部分产能是要转回内需市场，可内需这个经常需要各种下乡和补贴刺激的市场，还有多少余力承担的起这么大的产能？

或者更准确的说，是内需的消费能力是否能消化这么多商品吗？

一件商品代表着一份盈利，而这份盈利又养活着大量上下游相关产业链和无数的就业人员。

内部产能要争取卖掉商品，部分外贸产能现在也要争，大家争取的对象还都是一个，更关键的是这个对象还被房地产已经吃掉了相当一部分的消费能力。

这种情况下，必然会有企业躺下，很简单吃不饱嘛。

接着呢？可能会有人失去工作对吧？

失业属于已经掉在坑里，这些自己人会自己想办法往上爬。

问题是那些没失业的就一定OK吗？

不会。

那些已经掉在坑里的失业人群，为了爬出这个失业的深坑，他们很可能会以降低自身薪资要求作为向上“梯子”来努力脱困。

肯努力大概就会有结果，而他们一旦爬上去那些还有工作的人，大概率会面临两种选择。

第一你的工作岗位拱手让人，第二就是你接受降低薪资保全工作岗位。

于是最终的结果是，在分配改革不快速介入的情况下，居民端的收入增速会被更大的内卷“拖累”，而这种拖累无疑会加速挤碎来自房地产市场的破泡沫。

历史是一种循环，过去我们引以为傲的经济增长主要依赖于人力资源的“高素质，低成本，低F利”这三大优势，尤其是在加入全球化后这种优势更是直接助长了中国这个世界工厂的形成。

而长期的低人力成本，在造就了外贸辉煌的同时，也制造了内需的疲软(楼市也是之一)。

说白了，现在正处于一个偿债期，疲软的内需，萎靡不振的收入增速，过去二十年的高速经济增长期的红利现在已经到了为其“支付成本”的时候，

简单说就是过去的人力低成本，铸造成了一把利剑，现在这把剑砍到了内需上，内需又直接连带着每一个人的收入。

所以，在为过去低成本人力优势“还债”的当下，来自楼市“击鼓传债”的增值游戏居民端很难托起。

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第三个，也是最后一个是来自生育和教育的成本。

首先是生育成本的问题，在过去乃至现在，大部分生育成本都是家庭自己在承担，而这本身也是“降低”可支配收入以的一种。

也是因为生育成本被夫妻或者说家庭承担，我们所谓的低人力成本优势才能发挥出来。

要知道，没有什么是天生低成本的，如果我们在全球化中的成本优势明显低过其他国家，那么就一定是有人承担了这份隐形的成本。

所以可以说，居民端不仅为房地产化解了债务，同时还为过去的全球化中的中国制造支付了物美价廉的“成本”。

于是当新生儿啼哭逐渐稀疏与居民杠杆同步攀升，生育率曲线的下降与债务曲线的上升最终共同画出了惊人的共振波形—62%的居民部门杠杆率和快速下跌的出生人口。

更高的杠杆率，更低的出生人口，在这样的双重冲击下，资产的泡沫再不破裂真就没道理了。

有人说孩子长大了不就有回报了吗？不就把“债”还了吗？

没这么简单。

我们知道现在大学生的增加并非完全是教育的普及，更多的一部分原因是大学扩招。

扩招的本质是让年轻人推迟因为进入社会而产生的对就业岗位的需求，从而降低社会的就业压力。

“高考扩招之父”汤敏在提出扩招理论时就说过。

第一，扩大的高校招生每年能增加一千亿左右的消费需求。

第二，扩大高校招生人数可以有效缓解就业压力。

事实证明汤敏说的没错，高校的扩张在拉动消费的同时，的确缓解了就业压力，

但这样就完了吗？

远远没有，正确的做法是，扩招争取了劳动力进入社会中的时间优势后，产业升级必须抓紧时间跟上。

具体说就是这边用高校扩招拖着青年进入社会的时间，那边加速产业升级。

争取逐渐能让产业升级创造出来的岗位，接住扩招后源源不断走向社会的大学生。

但就过去的情况看，显然扩招和产业升级的同步频率出了点问题，扩招的力度越来越大，而产生升级所产生的岗位却不没有达到同样速度的增长。

这时一种“扩招隐性债”就被欠下了。

好在2000-2015年这十几年期间中国经历了一段高速的经济增长期，这期间房地产的崛起，城镇化的加速，全球化嵌入的加深，大量的制造业，房地产，以及互联网行业吸收了相当一部分的大学毕业生。

扩招的隐形债被这十几年的经济的高速增长所带来的巨大的劳动力需求所掩盖。

而现在，房地产已经进入了泡沫破灭的泥潭，互联网企业早已不再是增量市场，制造业更是已经被自己巨大的产能所桎梏。

隐性债已经无处遁形，一旦经济增速放缓，被掩盖的问题就会集中爆发出来，这就是来自教育的偿债期。

前两年“部分”媒体告诉年轻人脱下长衫，这句话在一定程度上就是对过去教育投资的一种全新“解读”。

这份解读背后的意思汇总成一句话就是“大家的教育投资，不要总期待那么高的回报嘛“”

办公室坐不了，可以去工厂挥洒汗水，嫌工厂太死板，也可以自由的去送外卖，总之广阔天地大有作为。

这不是对年轻化人的规劝，而是对扩招隐性债的一种“美好”的修辞。

这样的“偿债期”下，后来年轻人的收入增速恐怕很难撑起楼市继续向上的美好愿景。

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房地产先来一轮，生育来一轮，全球化低成本优势再来一轮，然后教育投资继续来一轮，

四轮下去，居民端各种显性和隐性债务的增速都出现了“喜人”的增长趋势。

再加上分配优化迟迟没有明显进展，现在又来了关税战和全球化逆流的外在因素，后面的日子大概不会太轻松。

指望在这样的背景条件下，让个体们扛住“部分城市”楼市升值的美好愿景，实在是强人所难。

在未来相当一段时间内，楼市所谓的回暖依然还是有些“乐观”。

房子本身是需要使用杠杆才能撬动的资产，而杠杆又对未来的收入有强烈的需求，因为一旦收入增速跟不上，前面买房时用上的高杠杆就会毫不犹豫的把资产价格打的粉碎。

当下的二手房市场巨大挂牌量和相对新房更“灵活”的价格，就是最好的例子。

那什么时候回暖呢？

也不难判断，什么时候居民收入上升和杠杆率下降出现了完美的交叉线，再谈楼市回暖我觉得也不算太迟。

就这样。

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