天津
红桥楼市在市区中一直是“小透明”。
今年却反转了，天津楼市的局部热点，红桥占了好几个，这让红桥楼市都热起来了。
代表楼盘就是建投誉河院和格调观槿花园。
建投誉河院二期前不久开盘，开发商本想推一栋楼，因排卡人数太多，临时加推所有楼栋，也都卖了。
建投誉河院排队现场
格调观槿花园首开售罄，出现“日光盘”现象。
格调观槿花园首开现场
为什么他们如此火爆？
除了地段优势，建投誉河院和格调观槿花园产品、总价段正好踩中红桥楼市的需求空白。
红桥新盘上一波热度还集中在中海云麓公馆在售时，总价集中在350-600万，不算对准红桥改善的靶心。
2024年天津新房300万以下成交占比达82%。
也就是说，天津大部分买房人的预算集中在300万以下。
红桥的刚改和改善需求，主流预算段在200-400万之间。
本来新盘就少的红桥，在中海云麓公馆清盘后，改善供应又断档了。
建投誉河院和格调观槿花园的出现，就是红桥新盘的“救命稻草”，面积段和总价段都“对路”。
一下子就供不应求了！
现在建投誉河院二期没房，格调观槿花园售罄。
但买房人的需求还在，热度开始往二手房传导。
这里说的二手房不是全部，一定是品质和价格相近的次新房。
从居住属性来说，次新房和新房其实没差太多。
这几年新房迭代速度太快了，对比下好像次新房就落后了。
在新房供应不足的时候，这类次新房就是很好的“平替”。
比如泰达城河与海、仁恒北岸中心、千吉花园等。
小编关注了下，这些小区确实有房源的价格，开始上调了。
这是红桥区泰达城河与海小区两套80平米2024年年底的成交情况。
成交单价在2.2万/平米上下。
面积差不多的户型，今年3月最新的成交单价就到2.4万/平米上下。
涨了约2000元/平米。
再看北岸中心90平米两室2024年年底的成交，单价2.2万/平米。
挂牌价215万，最终以203万成交。
进入2025年，同户型的挂牌价涨了至少20万。
还有千吉花园94平米的两室，从2024年年底2.5万/平米的成交价，到今年2.6万/平米。
总结起来，红桥的几个次新房成交价在2.4-2.6万/平米间。
其实和市区的入门楼盘价格差不多。
中车中环学府3月高层签约均价是2.4万/平米。
路劲太阳城的3月高层签约均价2万/平米（精装），刚加推的楼栋已经2.3万/平米了。
可是看位置，泰达城河与海、北岸中心等次新房的位置并不差。
泰达城河与海紧邻海河，仁恒北岸中心在红桥位置也不错。
仁恒北岸中心实景图
产品上，拿仁恒北岸中心举例，是标准的二代产品，与新房市场上的二代商品如出一辙。
只不过情绪上，大家对红桥的预期一直不好。
导致买房人不认可这的房子，房价一直在降。
现在这些次新房的价格已经超跌，达到“买点”。
像河西、河东，很多次新房都被新房按到“泥里”，压得喘不过气。
但在红桥区不存在的，因为新房供应跟不上，二手房受新房影响就小。
不过话说回来，次新房个别房源的涨价现象不能以点带面。
只能说价格开始进入修复期。
想要迎来普涨，还需要时间。
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