经营江城20年 瑞安称要继续做“面目清晰”的项目

观点网 正值春夏之交，法国梧桐树果球开始成熟炸裂，毛絮伴随着种子随风飘落在人行道攒动的人群头上。

4月16日，武汉天地迎来其二十周年纪念，相关庆祝活动随之开启。这座商业综合体因此显得比平时更热闹一些。

武汉天地位于武汉汉口核心城区，以商业街区、壹方南馆和壹方北馆两个“盒子”，共三座零售商业体为核心，与四栋超甲级写字楼，多个高端改善住宅产品，组合为总建筑面积约150万平方米的综合发展项目。

其中，体量5.7万平方米商业街区被认为是武汉天地的精华所在。其前身为瑞安房地产取得的61.2公顷永清地区重建项目内，汉口旧租界区域一片历史保护建筑群。

2005年，瑞安携上海新天地、瑞虹天地经验踏足武汉，获取了上述旧改项目的开发权，并以此开启武汉建国以来最大的城市更新工程。

在开发过程中，秉承历史风貌街区保护开发理念，瑞安突破了当时旧改“大拆大建”的做法，主动保留了旧租界内11栋历史保护建筑与60余株原生梧桐树，为目前商业街区别具风味的消费氛围打下基础。

凭借如此文化底蕴，瑞安在武汉天地继续推行独特的“商业先行”开发模式。2007年，武汉天地商业街区一期作为项目首期开放部分亮相，2009年街区全面开业。

在此之后十余年内，武汉天地其余业态部分陆续落成投入运营。

入汉20年

值进入武汉20周年庆典，瑞安同时召开媒体座谈会，对公司过去的成绩和未来经营方向做一次总结分享。作为这20年历程的里程碑式项目，武汉天地自然成为话题的中心。

武汉天地能够扎根武汉核心城区，并不是件容易的事。

武汉素来以地理位置之优越称著。扼守长江和汉江两条水路咽喉，这座被称为“江城”的超级都市，是3500年人流物流聚集，文明与商业基因交织的热土。

统计数据显示，截至2024年末，武汉商业总存量面积高达1436万平方米。人均商业面积1.04平方米，该数据稳居全国前三地位，武汉零售商业市场竞争的激烈可想而知。

但武汉天地仍然脱颖而出。目前，由5.7万平方米商业街区（下称，新天地街区）、12万平方米壹方南馆、7.2万平方米壹方北馆结合的全业态多元化商业系统，亦仍然受到市场欢迎。

据透露，2024年武汉天地全域客流同比增长18%至4000万人次。至期末，三个商业体综合出租率超95%。根据业绩报告，项目全年租金及总收入达到3.76亿元，同比增长3%，是上海之外贡献收入最多的项目。

当谈到“武汉天地商业为何成功”的话题，瑞安新天地行政总裁张斌表示，最重要的是要做“面目清晰的项目”。

何为“面目清晰”，张斌提出，它主要考虑三个层面的问题：其一，客户画像，“客户是谁、他们的需求是什么？”；其二，竞争对手是谁；其三，你能提供什么核心竞争力？

张斌表示，现时中国商业市场存在过量供应、同质化、缺乏内容创造能力等问题。而解决方法，正是要做“面目清晰的项目”，而不能做无谓的异地复制。

反映到新天地街区，该项目因此结合当地码头经济、开埠文化，引入所有“新天地”系列独有的“户外美食街”。

“初到武汉，我坐了一次公共汽车……我左边一个人在吃面窝，右边一个人拿着一碗汤面……但竟然没有洒到我。”张斌回忆，这是他初次认识到武汉的本地人户外流动用餐的习惯。

对在地文化的尊重，促成了新天地街区“户外美食街”的落地。据他介绍，这条美食街目前也是武汉天地全场生意最好、租金是最高的区域。

打造面目清晰的项目，也意味着运营团队需要对项目进行孜孜不倦的调改。

据了解，项目最近一次大型调改自2020年开始，当时运营团队借助疫情造成的市场低迷期，对武汉天地进行了十分彻底的调整，据悉，新天地街区调整了95%的品牌。

据分析，调整主要围绕3个层面进行。首先，丰富原有的大餐饮矩阵，引入了茶颜悦色、好利来等武汉首店。

同时，项目提升了零售业态比例，加强消费者非餐时段体验。例如在壹方南馆，将大量新能源汽车品牌，汰换为潮牌服饰。“武汉天地现在20%以上面积的零售门店，要么是首店，要么是非常有特色形态的店。”

另外，项目也加强对“夜经济”的倾斜，例如将原作为主力店的电影院调整为夜店，并引进一些酒吧、KTV品牌。

如上所述，“首店经济”是武汉天地重要的策略之一。2024年至今，项目调整仍在持续。数据显示，去年年内武汉天地全年签约入驻了3CE、Mardi Mercredi、Tagi.、lululemon等47家首店及旗舰店。

按照规划，2025年新天地街区和壹方南馆将继续推进“天地南馆一体化”策略，围绕“年轻化”主题，引入Hollister、Adidas、高达基地、POPMART、消失的法老等华中首店及旗舰店。

壹方北馆则继续围绕品质家庭定位，迭代体验、餐饮娱乐品牌，夯实一站式家庭购物中心的定位。

至于更长远计划，张斌透露，希望就武汉天地补充更多文化、户外元素。

走向何方

武汉天地的成功，是瑞安房地产“城市深耕”战略的缩影。

作为“慢工出细活”的港企代表，瑞安对项目拓展的态度向来谨慎，不求量而求质。截至目前，该公司项目仅布局在上海、武汉、佛山、重庆和南京5座城市。

其中，武汉为瑞安第二大布局城市，拥有约309.5万平方米土地储备。

除武汉天地外，瑞安于2017年联合中信泰富地产，拿下光谷中心城土地，目前正打造总建筑面积120万平方米的光谷创新天地项目。

目前，该项目商办部分已成功吸引海康威视、格蓝若、飞速创新、四方光电等行业龙头进驻，自持超高层甲级写字楼顺利完成主体结构封顶。

而商业部分创新天地商业公园（KIC PARK），预计将于今年9月30日开业。目前，悦活里TASTE、THE ONE KTV、云庭荟、星巴克Green Store、2046 lounge艺术音乐酒吧、久藏、好利来、MINISO名创优品武汉首家宠物主题店等数十家品牌已锁定入驻。

2021年，瑞安房地产再联手武汉城建集团，获取长江右岸武昌湾船厂旧址，计划打造总建筑面积超115万平方米的武汉长江天地。

该项目目前因发掘出了清代湖广总督府遗址而暂时停工。张斌表示，长江天地还在不停地打磨，因考古发现，项目未来将找到一个蜕变的机会。

而在上海，瑞安目前在上海管理的办公楼及零售面积已达到约280万平方米，是当地最大的私人商业物业业主。

资料显示，瑞安在上海落地了全部四种发展模式的项目：以上海新天地为代表的城市核心复合发展项目；以创智天地、Inno创智为代表的知识社区项目；以及以蟠龙天地为代表的Urban Retreat城市微度假项目；以瑞虹天地为代表的区域性社区项目。

在全国5座城市落地的四种类型项目，由此沉淀下来估值超1000亿元的资产，形成了瑞安房地产未来重要的收入来源之一。

2024年业绩报告显示，年内瑞安房地产租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）为35.47亿元，较去年同期增长9%。租金收入占总收入比重约43.4%。

“这1000亿元资产将给我们带来稳健的经营类收入，面向未来，我们要把每一个项目的面目、定位提升得越来越清晰。”张斌分享。

除存量资产的有机增长，按照规划，瑞安房地产新的业绩增长还将来自两条途径。

包括已经进入发展轨道的项目，例如上述提到的光谷创新天地、武汉长江天地。瑞安房地产内部将这类项目称为PUD项目。

另外，瑞安也会继续向外寻找新机会。一方面，会寻求合适的机会来做相应的重资产投资，另一方面，会依靠轻资产策略外拓，股权合作和管理输出两条路线同时推进。

近年股权合作的案例，例如2023年12月，瑞安房地产以12.06亿元的价格出售上海鸿寿坊项目65%股权售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙；今年2月，则出让了召稼楼项目30%股权予南虹桥集团。

而管理输出方面，瑞安房地产在2024年就签约了上海永年里和奉贤南桥两个项目。

“最近的几年大环境调整，公司不想承担太多的风险，所以会用非常稳健的方式，挑一些策略性地块和合作伙伴打造有影响力的项目，我们非常挑剔合作伙伴，每个项目都是我们擅长做的。”张斌称。

至于拓展方向，他透露，对上海、武汉、大湾区，瑞安房地产都会保持开放的态度。

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