竞价38轮终成交！大校场稳了，传G07初步产品规划流出

大家好，我是苏北哥！今天是4月23日，农历三月二十六日，今天举行了南京首场规模盛大的土拍，南京楼市后市格局会因此改变吗？

01.

土拍大战烽烟再起！竞价38轮港资嘉佰道首进大校场！十朝春进雨核

昨天文章刚刚预告了今日土拍的9幅宅地的出让顺序，也对今天这场土拍对南京后市房价可能产生的影响，做了一些粗浅的分析！

其实现在越用历史的眼光来看，越觉得南京楼市背后的操盘思路不简单，可谓是极有逻辑，且思维缜密，尤其是在“节奏”的把握上，更是一绝。

随着时间的推移市场渐渐淡忘了4月2日南京蛇年首场土拍的火爆，没关系，那赶在4月23日土拍前的两天（4月21日），公布珠江路G05拿地方杭州常住集团与操盘方南京中堃置业合作开发的大新闻。

常住集团与南京中堃置业的签约现场

这个大新闻的插播，一下子就唤醒了南京土拍的热度，4月2日，珠江路G05那场土拍大战的激烈程度，似乎又像过电影一样历历在目，竞价时长达到49分钟，竞价激烈程度达到68轮，最终溢价率达到43%。

可以说这一串数字背后代表的是，南京土拍近两年来从未出现过的“土拍大战”，激烈精彩程度在南京买房人心中，可能堪比世界杯！

所以如今的市场，每一条新闻、消息的传播都不是简单的一个动作，而是包含着南京楼市操盘者缜密的心思和逻辑！然而相比而言，买房人群体就单纯的多了，有些人只会干等房价下跌，一味唱衰，殊不知其实自己早已在预先设定好的行情中打转！

除了给今天的423土拍预热，4月21日的珠江路G05签约新闻，还有一个重要的目的，那就是解释“未来南京新房价格的定价逻辑”，签约当天就有媒体放风了G05未来的开盘放风价格，据说起步8万/㎡，也有说“坐8望10”的。

这一方面是用比较隐晦的方式向市场传递一个信息：南京楼市的潜力无限！因为到目前为止南京还没有哪个新房楼盘，单价全面超过8万/㎡，所以突破8万/㎡的房价天花板，就相当于将南京楼市带入了全新的阶段；

另一方面，也是告诉市场！未来南京楼盘将全面抛弃“土地成本+建安成本=房价”的传统房价计算模式，未来新房价格能卖多高，完全凭借KFS的品牌、实力以及产品品质，简言之，只要你能做溢价，又能卖得掉，你想卖多高就卖多高。

这样一来，倒给了今天的423土拍的行情给出了合理性解释！其实吧，昨天傍晚，北哥已经把今天的土拍结果判断了个“八九不离十”，原因很简单，今天土拍的两幅地块位于土拍名单的“一头一尾”，这明显表明了今天土拍行情的“一冷一热”。雨核宅地大概率“一轮游底价成交”，但大校场地块将引起多家房企争抢，甚至引燃“南京今年第二场土拍大战”

果不其然，今天土拍的实情就是如此，今早9:30，423土拍9幅地块正式出让，其中涉宅地块8幅，总出让面积约31.21公顷，起拍总价83.89亿元。

今天一上来，雨核G09连同G10（基层社区用地）全部被江苏十朝春置业“一轮竞价、底价拿下”。

雨核G09位置

底价拿下并无什么不妥，只不过雨核G09的地价是市场争议的焦点。该地块是继2023年8月份，交通置业拿下数字大道南侧的G50地块之后，时隔1年零8个月，雨核首幅推出的宅地。

之前市场预测，G07地块将成为雨核第三次逆风翻盘的焦点地块，因为之前已经为该地块做了诸多前期工作，比如降低容积率，从2.8降至2.4；还有分割地块，将去年临时取消的雨核G04地块分割为南北两幅地块，降低总价门槛后再出让。

不过今天雨核G09地块是底价成交。成交楼面价仅为16513元/㎡，而同为雨核数字大道以北的建发璞云，所在地块雨核G14是2023年4月由厦门建发竞得，当年拿地价格为28219元/㎡；

建发璞云

同为数字大道以北的万科朗拾雨核，2023年3月拿地价格为28177元/㎡。

万科朗拾雨核

也就是说雨核G09地块拿地价格比之前两个同板块相邻项目拿地价格低了1.2万/㎡左右，但这并不代表雨核新盘未来开盘价格较之前会大幅降低。根据江苏土地公众号透露消息，雨核G09的拿地方江苏十朝春置业，其实是2021年刚刚注册的“新公司”，而且是首次在南京拿地

更关键的是这家房企的公司注册地，就在雨花台区的软件大道！所以可以说就是雨花当地的民企。如果这样的话，雨核G09被拿下之后，十朝春置业完全可以仿照珠江路G05如法炮制，邀请南京当地精工品质房企合作开发，实现楼盘的高溢价。所以北哥判断，雨核G09虽然拿地价格较低，但未来新房开盘价格只会比万科朗拾雨核、建发璞云更高，而不会低。

说完了雨核，再来说今天土拍最劲爆的大校场G07，可以说这幅地块完完全全接棒了4月2日的珠江路G05，引爆了南京今年的第二场“土拍大战”

大校场G07地块位置

竞价时长50分钟，38轮激烈竞价，溢价率7.1%……一串数字充分证明了今天大校场G07地块的火爆程度

早上9:35，前面8幅地块全部一轮游底价成交，很快来到今天的压轴地块大校场G07地块的竞拍时间。毫不夸张，这幅地块一登场，众家房企就掐起来了！

9：37，地块刚刚端上桌台两分钟，就经过了5轮竞拍。

9：47，地块开拍十分钟，就已经经历了14轮竞拍。

最终时间来到了10:20，大校场G07经历了38轮竞拍最终进入待公正状态

后经GF证实，大校场G07地块最终被宸嘉发展集团（嘉佰道）以11.41亿元总价拿下，折合成交楼面价达32309元/㎡，竞拍溢价率高达7.1%。

从这个新鲜出炉的拿地价格来看，大校场G07的成交楼面价已经超过了之前板块的众多地王！

2023年开盘的伟星誉景府当年拿地价格就在30994元/㎡；

去年开盘的中信泰富九庐当年拿地价格31474元/㎡；

大校场首家四代宅项目奥体建设G77，拿地价格31576元/㎡

按照拿地价格越高，未来新房开盘价格越高的原则，只因大校场G07的溢价出让，未来大校场新房价格应该会突破6万/㎡天花板，甚至更高！

02.

大校场稳了！据说嘉佰道G07项目的初步产品规划已经流出！江北6幅地块底价成交

可以说今天的大校场G07地块成功出让，让整个南京楼市楼市都吃下了一颗定心丸，作为新一线头部城市的南京，房地产市场仍大有可为，土拍再也不是“一轮游、底价出让”的行情了！

然而这件事，对于大校场来说，可以说也是再一次的历史性突破，2025年的大校场“更稳了”！

其实今天G07地块能如此高调出让，和大校场的前期准备与合理的预期有关！之前就有传闻称，G07地块原本打算去年三季度出让的，但南部新城管委会坚持要让地块的起拍价格超过3万/㎡，不然绝不挂牌。

为此南部新城管委会几乎洽谈了市面上所有民企、国企KFS，金基、华润，甚至是已经在大校场拥有7个项目的保利，都对G07地块表现出了浓厚的兴趣。这其中就包含港资KFS宸嘉发展集团（嘉佰道）

据说早在一个多月以前，嘉佰道就来到大校场G07地块多次考察，并在当时就表现出了强烈的拿地意愿。那么大校场G07地块到底有何魅力，如此吸引人？

首先它是距离机场跑道轴最近的且“无后顾之忧”纯宅地

大校场的规划决定了宅地的价值高低，距离机场跑道轴越近的宅地价值越高，这一点是肯定的！但是大校场还有一个矛盾点，就是限高问题，贴近机场跑道轴的楼盘，多少会碰到建筑限高，而不得不修改项目规划。比如之前的秦淮金茂府、华润金陵中心等等。

而大校场G07地块不存在这样的问题，由于地块本身容积率低，只有1.2，且地块建筑限高一开始就已经限定为35米以下。

同时G07距离机场跑道轴确实又非常近，直线只有500米不到。所以鱼与熊掌兼得，大校场G07就是一幅没有后顾之忧的地块。

与此同时，像金茂府、文渊府、金地大成雅境之前都是综合体地块，而大校场G07是纯宅地，自然价值也就更高。

其次，大校场G07也是板块内首个纯洋房宅地

众所周知，之前的大校场创新街区的宅地基本上是4+6、3+7规划的高低配项目，也是4栋洋房+6栋小高层；或者3栋洋房+7栋小高层。容积率、地块面积以及各项经济数据，限制了住宅产品本身的潜力。比如文璟和颂、新睿樾府、博雅和著等等都是此类项目

金基新睿樾府沙盘

伟星誉景府沙盘

而大校场的G07地块，容积率只有1.2，这决定了它必定是一个纯“洋房项目”！

第三，大校场G07是一个容易做高溢价产品的地块

大校场就是洋房产品价格最高，目前来看就是保利博雅和著的剩余洋房单价最高，前段时间提价后，实际售价达到5.4万+/㎡，而博雅和著所在G13地块，2023年拿地价格是31727元/㎡。

大校场G07与之相比，拿地价格高出1200元/㎡左右。所以G07的洋房未来的开盘价格很有可能达到6万/㎡，不仅是因为南京楼市的定价方式偏向高溢价，而且拿地方宸嘉发展集团（嘉佰道）本身就是一个善于打造高溢价产品的艺术豪宅房企。

根据江苏土地公众号介绍，出身于港资，总部位于上海的宸嘉发展集团（嘉佰道）早前于2023年就进入南京市场，接手停工烂尾的位于秦淮区卡子门广场的南京泰禾禾悦广场（路子铺NO.2013G47）项目，更名为佰汇广场

佰汇广场实景

成都嘉佰道项目

在豪宅开发领域，嘉佰道更有着豪宅艺术家的称号，其在上海开发的宸嘉100·嘉佰道被奉为国内豪宅的艺术标杆。

上海宸嘉100·嘉佰道实景

而此次大校场G07可谓是嘉佰道在南京住宅圈的头炮项目，相信必定会将其打造城南京豪宅圈的标杆项目。

今天大校场G07地块刚刚出让，就有关于该地块项目规划的诸多消息流出。第一个是来自江苏土地对于该地块的推演方案。预计大校场G07地块可排布2栋6层、6栋7层、5栋8层的洋房产品，户型为143㎡、175㎡、195㎡、210㎡共四种，叠加四代宅的露台，实际空间感和居住体验感会更高。

再搭配以下沉庭院、首层架空、集中式绿地等，将会是南部新城难得的低密住区

G07地块规划推演草图

今天更有博主爆料，大校场G07预计将打造此前南部新城从未出现过的户型产品。北哥判断可能是往个人定制化产品的角度去考虑，类似挑空户型，墅厅等新元素，预计都会安排上。

大校场G07地块尘埃落定了！然而对大校场新房市场的未来会产生什么影响？我想影响最直接就是距离G07的最近的奥体建设G77项目。

G77地块与嘉佰道G07只有一街之隔

去年国庆期间，南部新城G77地块重磅官宣，将是大校场首个四代宅项目。G77地块于2023 年 11 月 25 日出让，经过一轮竞价，被南部新城会展中心以 19.8 亿拿下，底价成交，楼面地价为 31600 元 /㎡。

后来南部新城管委会找到了国企奥体建设。两家再度携手合作开发，G77的项目规划也基本确定下来。将打造7F洋房+17F小高层。户型面积段为小高层或为：115-140㎡的面积区间；洋房为：156-180㎡的面积区间

之前市场预测，G77项目未来开盘价格在5.5万/㎡左右，今天大校场G07纯洋房宅地高溢价出让，未来大概率提升板块房价天花板，G77这个大校场首个四代宅项目，未来首开价格会否也会相应提升呢？值得关注，拭目以待！

相比江南，今天江北的土拍依然是“一轮游行情”！不过胜在出让地块数量多，总共揽金63亿，依然占到今天土拍金额大头

江核3幅地块，其中核中核的G02地块被江北建设投资一轮底价拿下，最终以11.22亿元底价成交，成交楼面价18017元/㎡

江北核心区小鱼嘴板块的G03地块由扬子江置业底价竞得，成交总价14.3亿，楼面价17912元/㎡

江核G04地块由新居置业底价竞得，成交总价10.34亿，楼面价17904元/㎡。

桥林新城G11地块由浦口经济开发底价竞得，成交总价5.12亿，楼面价6086元/㎡

浦口城南中心G12地块由浦口国资底价竞得，成交总价14.06亿，楼面价10311元/㎡

浦口高新G13地块由江北城投底价竞得，成交总价8.39亿，楼面价10030元/㎡；

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。