明确了！棚户区改造出现这5种情况，铁定合法不了！

2025年是棚户区改造类征收项目持续深入开展的一年，未来3年同样不会例外。在当前城市范围已超过农村的背景下，这类“改造”项目无疑已坐稳了征收拆迁领域的头把交椅，成为每一个居住房龄超过20年的老百姓随时可能碰上的事情。本文，拆迁律师结合近期的办案实践，为大家总结归纳改造项目中的5种情形。只要一露头，征收就合法不了，你就可以考虑着手依法维权了！

维权重要指标：征收补偿决定不合法。

拆迁律师曾多次撰文指出，在一起改造类征收项目中，征收补偿决定是分量最重、对被征收人权益影响最直接的一份行政决定。依法撤掉它，几乎是维权成功所必需，否则你的房屋就会被直接司法强拆掉。

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》

第六条

征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（1）明显缺乏事实根据；

（2）明显缺乏法律、法规依据；

（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（5）严重违反法定程序或者正当程序；

（6）超越职权；

（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

需要指出的是：上述规定虽然是管是否司法强拆房屋的，但其衡量标准同样可作为判断征收补偿决定合法性的重要依据。广大被征收人在选择维权时可以“对号入座”一下，看看自己面临的征收、补偿安置局面是否有存在上述情形的嫌疑。

5类常见违法情形大曝光：

情形之一、二：所涉项目明显不属于棚户区改造性质

首先，棚户区改造项目原则上只适用于城市国有土地上，农村集体土地征收及其房屋拆迁不应适用这一名义，当然已被纳入城市规划区的城中村改造项目除外。

实践中，许多地方人为肆意扩大棚户区改造实施范围，将城边村、城郊村集体建设用地上新建的独幢二层小楼纳入棚改范围，这显然是行政目的不当的错误做法。肆意混搭、乱用征收程序的做法，更可能涉嫌对《土地管理法》规定的架空，是一种并不鲜见的征收违法行为。

其次，一些地方存在将新房当作棚户区予以改造的做法。需要强调的是，房龄在20-30年这一阶段的很多楼房尤其是简易楼、筒子楼之外的单元楼，根本不存在“棚户”这一概念所涉及的任何情形，消防、房屋质量并不存在严重隐患问题。对它们实施棚改，显然是打错了算盘。决不是说地方规定了20年以上，就理解为只要房龄超过20年就可以被棚改。

对这类“被棚改”乱象，被征收人可通过起诉房屋征收决定的方式来进行救济。若错过了这一救济期限，在诉征收补偿决定时仍可以将其作为理由提出。

情形之三：房屋征收评估时点严重“前滞”

“前滞”这个词是拆迁律师生造出来的，与“滞后”语义相反。《国有土地上房屋征收评估办法》虽明文规定房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。但实践中，许多此类项目却因长期延宕而迟迟不作出征收补偿决定，待到三五年甚至七八年后作出补偿决定时，当地的房屋价格已是大幅跃升，补偿决定却仍然固守多年前“征收决定公告之日”这一时点作出，这无疑是对被征收人极为不公的。而这种长期拖延的形成，只能由市、县级人民政府承担其责任。“久拖不决（征收补偿决定）”期间的房屋价格上涨，理应由对征收项目负有实施职权的政府一方“买单”。

对于此种情形，被征收人可及时起诉征收补偿决定，明确提出要求市、县级人民政府以实际作出补偿决定时点的被征收房屋类似房地产的市场价格为标准，重新作出补偿决定。这样做才符合“最大限度保障被征收人合法权益”原则的实现。

情形之四：补偿安置项目“缺项”，变相剥夺被征收人补偿方式选择权

近期拆迁律师代理的棚户区改造类案件中频频出现了这样的现象：只允许被征收人选择货币补偿或者领取“购房券”，却以各种理由不安排房屋产权调换；安排了房屋产权调换，但没有就近地段、改建地段回迁而全是几十公里之外的外迁；以安置房是现房为由拒绝向营业性用房的所有权人支付停产停业损失费用……这些情形均可能导致被征收人的补偿方式选择权受到减损，明着是能选实则是没的选。而根据590号令规定的精神，此类“歪脑筋”均禁不住法律的推敲。

情形之五：出现“拆违”“解危”等行政目的不当情形

这两种均是棚户区改造征收项目中对被征收人权益危害最大的违法行径。其危害性强就强在一旦违建、危房的认定成立，被征收人将可能面临补偿权益的极大幅度减损，甚至有可能最终只能获得一些“砖头瓦块”堆起来的重置成新价补偿。拆迁律师愿在此冒着重复、啰嗦的风险再一次强调，一旦涉案房屋被纳入某个棚户区改造征收范围，对其的拆除、补偿就应适用590号令规定的程序和标准，而决不应再引入拆违、解危排险这类“名头”来变相实施违法拆迁。一旦被征收人收到了责令限期拆除通知、决定或者所谓的“解危通知”，一定要第一时间拿起法律的武器进行诉讼维权，坚决阻滞这类恶劣违法行径的继续上演。只要能将案件转入到司法审查程序，保住房屋，被征收人获取满意补偿就仍然保有较大的希望。

律师提醒：

拆迁律师最后想提示大家的是，棚户区改造项目的依法维权目前有逐步精细化、深入化的态势，一些看似“细枝末节”的程序性违法都可能“积土成山”，最终导致补偿决定依法被撤。譬如对房地产价格评估机构的选择这一环节，以往就容易不被人重视，如今却已白纸黑字被写在了一些省高院撤销补偿决定的裁判文书里。依靠法律，做细工作，令违法的征收方付出代价就绝不只是空谈。