澳洲房产投资者回归，市场大幅升温！租房市场冰火两重天，数百城区租金不升反降！

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澳洲租房市场冰火两重天，数百城区租金不升反降！

尽管全澳大部分地区租金持续上涨，最新数据显示，在各州首府城市中，仍有数百个城区的租房价格低于一年前水平。

PropTrack数据显示，过去12个月全澳周租金中位数上涨5%至630澳元，但首府城市部分区域呈现逆势下跌。

布里斯班和阿德莱德租客压力最大，两地租金涨幅超8%；悉尼、墨尔本和珀斯涨幅在4%-5%之间。

REA集团高级经济学家安妮·弗莱厄蒂指出，2025年前三个月租金增速有所反弹，但远低于2022-2023年租金危机高峰期的水平。

“悉尼与墨尔本的租金差距尤为显著，”她举例称，”悉尼周租金中位数高达750澳元，而墨尔本仅575澳元，两地租客年租金差额达9100澳元。”

截至今年2月的年度数据显示，首府城市中有264个城区的独立屋租金持平或下降，142个城区的单元房租金出现下跌。

其中：

悉尼成为租金下跌城区最多的城市（113个区的独栋屋租金比去年便宜+57个单元房租金比去年便宜）

墨尔本表现相对平稳（仅25个独立屋区+8个单元房区下跌）

珀斯和阿德莱德下跌区域最少

独立屋租金跌幅TOP3

• 悉尼北部滨海区Forresters Beach：周租下降13%至693澳元

• 布里斯班内北区Wooloowin：周租暴跌12%至750澳元

• 悉尼下北岸Hunters Hill：周租下降11.6%至1300澳元

单元房租金跌幅TOP3

• 霍巴特北区North Hobart：周租骤降15.5%至493澳元

• 悉尼内西区Enmore：周租下跌13.3%至520澳元

• 霍巴特市区：周租下降9.6%

全澳有14个城区的独立屋周租降幅超100澳元，9个城区的单元房周租少付50澳元以上。换算成年租金，租客最多可节省：

高端城区”大跳水”：悉尼Vaucluse周租直降200澳元（现3000澳元）、Hunters Hill降170澳元、Sylvania Waters降150澳元。

单元房省钱王：堪培拉Red Hill周租暴减155澳元（现520澳元），North Hobart省90澳元，Enmore省80澳元。

此外，更多城区仍面临租金飙升：

• 395个城区的独立屋租金涨幅超10%

• 211个城区的单元房租金涨幅达两位数

REA集团上月发布的《租房可负担性报告》显示，租金涨幅远超收入增长，租房压力创历史新高。不过维州情况稍好，当地居民用典型收入可负担的房源比例最高。弗莱厄蒂预测：”未来一年租金仍将保持温和上涨趋势。”

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80%澳洲父母愿意帮助孩子买房

调查显示，五分之四的澳洲父母愿意帮助孩子进入房地产市场。

据RealEstate网站报道，由房地产代理公司LJ Hooker委托的一项调查涉及1000名 参与者，显示82%的有孩子的受访者愿意帮助他们购买房产。

研究小组负责人Mathew Tiller表示，父母希望孩子也能通过拥有房产获得相同的 财务安全。

“他们可以通过多种方式实现这一目标，比如赠与孩子现金，作为共同担保人，或 者让他们在家里免费居住直至攒够首付。”

调查还显示，270名参与者（27%）愿意与朋友或兄弟姐妹共同购房，其中44%的Z世 代受访者接受这一想法。

大约450名受访者（45%）对公寓生活持开放态度，其中Z世代占61%，X世代占45%。

Tiller指出，澳洲仍将拥有房产与财务安全联系在一起，但由于房价可负担性挑战 加剧，人们开始寻找共有产权或公寓居住等替代途径。

Davidson Property Advocates首席执行官Tonya Davidson说，她看到越来越多租客寻求通过“父母银行”帮助来购买首套房。

她补充，一些父母预测房价将在今年第三季度上涨，因此希望孩子在市场涨价前入 市，并给予帮助。

“我接触的客户预算范围很广，这可能对首次购房者来说会更为紧迫。”

Davidson表示，未来会有越来越多有能力的父母帮助孩子进入房地产市场。

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澳洲房地产投资者回归 市场持续升温

随着市场环境趋于稳定，加之澳洲储备银行近期降息，房地产需求显着上升。尽管房价和各类成本上涨，投资者对市场的信心却在增强。

在最新一期的《明智房产投资秀》中，PRD公司的首席经济学家Diaswati Mardiasmo解读了2025年上半年澳洲经济与房地产市场最新报告。她表示，经济指标、本地及全球事件、以及供需关系的持续变化，共同促成了房地产市场的稳定，吸引了买家重返市场。

她说：“目前每个州的购房时机指数均呈上升趋势，这反映出房地产市场需求旺盛。”

报告显示，在过去12个月内，全国购房者信心普遍提升，其中维州和南澳表现突出，购房时机指数分别增长了43%和32.8%。

在悉尼，该指数于2025年1月上升至19.5%，相较前12个月增长了91个指数点。这一数值的上一次高峰出现在2022年9月。

Mardiasmo称，澳洲储银的降息在提升购房者信心方面发挥了重要作用，降息使准购房者的借贷能力略有提升，同时增强了他们对还贷的信心。

投资者也在过去12个月内逐步回归市场，投资资金增长了22%。

“这是一个非常显着的增长。”Mardiasmo说，当现金利率上调并随之收紧租赁市场时，投资者的投资有所减少。

她说：“这不能责怪投资者，因为他们必须确保投资在财务方面是可行的。”

但随着市场条件改善，加之住宅供应量的增加，投资者纷纷重返市场，进而缓解了租房市场的压力。

投资者的平均投入金额仍比过去增长了约7.8%，这主要是受到房价上涨、房产保险、水费和能源费提升的影响。

即使投资成本上升，租金收益率和空置率依然维持紧张状态，尤其是在偏远地区。

数据显示，全澳范围内的租房空置率约为1.3%至1.5%，部分地区甚至低至0.2%。

Mardiasmo说：“现在是投资者入市的理想时机。投资者可以利用更好的借贷条件，并可能享受到略微降低的房贷还款压力。”

“虽然投资成本有所上升，但许多费用已趋于稳定，而租金收益率和空置率依然维持在较低水平上。”

Mardiasmo表示，投资者可根据自身投资组合策略，在全国范围内寻找潜力市场。“从增长潜力来看，维州值得关注。从投资金额来看，西澳的投入成本最低。”

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澳洲写字楼迎来复苏，两年来首现季度正回报！

在经历了混合办公趋势导致的资产大幅减值之后，澳大利亚最大的一批房地产基金终于迎来曙光——办公楼资产时隔两年多首次录得季度正回报，为该板块复苏提供了最强有力的信号之一。

根据MSCI/Mercer澳大利亚核心批发月度房地产基金指数（Core Wholesale Monthly Property Fund Index）的最新数据，管理资产超过340亿澳元的写字楼基金在2025年第一季度录得1.1%的总回报。

MSCI的本杰明·马丁-亨利（Benjamin Martin-Henry）表示，“复苏已经到来，但在当前地缘政治动荡的背景下，市场可能随时发生变化。不过对写字楼市场而言，这无疑是非常积极的信号，这是我们很久没有看到的情况了。”

这是自2022年中以来，这些基金首次实现正回报。此前，写字楼估值大幅缩水，部分资产价格下调高达30%，带来长时间的负回报。不过，虽然资本增值在本季度仍略为负（-0.06%），但更强劲的租金收入弥补了这一劣势。

这些位于中央商务区的办公大楼，多为地标性建筑，由澳洲顶级房地产基金运营商持有，包括Charter Hall、Dexus、GPT、养老金基金ISPT和Investa等。

自2022年以来，随着利率飙升、灵活办公模式深入人心、租赁市场放缓，写字楼估值持续承压，投资者信心受挫。不过马丁-亨利认为，目前这一下行周期“已基本结束”。

该指数涵盖15只房地产基金，管理的商业地产总值超过950亿澳元，包括购物中心、物流仓库及办公大楼等。2025年第一季度，整体指数录得1.2%的总回报，继2024年第四季度0.4%的增长后连续第二次转正；资本增长也录得0.1%的正值，这是自2022年第三季度以来的首次上涨。

在所有专注写字楼的基金中，除ISPT旗下的50 Lonsdale Street基金外，其余均实现正回报。

表现最强的是管理资产达60亿澳元的Investa商业地产基金（Investa Commercial Property Fund），其总回报达2.7%。该基金旗下资产包括悉尼的60 Martin Place与Deutsche Bank Place、墨尔本的120 Collins Street以及堪培拉的220 London Circuit等一线办公楼。

Investa首席执行官彼得·梅内加佐（Peter Menegazzo）表示：“我们对MSCI写字楼指数本季度回归正值并不意外，这进一步证明了优质资产经历漫长市场下行后的‘最坏阶段’已经过去，我们正处于市场复苏的初期阶段。”

“我们对优质写字楼市场前景保持乐观，预计短期至中期内将带来强劲回报。”

“企业返岗趋势持续增强，空置率正稳步下降，租赁询盘和成交情况均在改善，而新增供应相对有限。资本市场也显示出日益正常化的迹象。”

“此外，市场对于利率将迎来温和甚至激进下调的预期，也将进一步提振资产定价的回升和投资者信心——悉尼与布里斯班CBD市场或将领跑这一波反弹。”

此次季度数据的改善延续了去年底开始的回稳迹象。当时，写字楼基金中首次出现多项资产同时录得资本增值，打破了长达两年的颓势。

马丁-亨利将市场复苏归因于投资者信心回暖，并指出2024年下半年写字楼交易回升，标志着市场已度过低谷期。

2024年，悉尼CBD写字楼交易额超过40亿澳元，关键交易包括：三井不动产以13亿澳元购入55 Pitt Street 66%的股份；Brookfield以4.6亿澳元出售388 George Street；Charter Hall以3.95亿澳元出售333 George Street；以及Daibiru Corporation斥资逾6亿澳元收购135 King Street（该交易虽于2025年初成交，但谈判早在2024年完成）。

不过，2025年以来写字楼交易活动明显放缓，投资者在全球经济不确定性持续的背景下采取更谨慎态度。特别是美国总统唐纳德·特朗普不断变化的关税政策立场，使资本保持观望。

马丁-亨利指出：“如果地缘政治因素触发降息潮，对各方而言都是利好。”他并表示，目前市场普遍预期澳洲将迎来数次降息。

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