又一租赁住房REIT发售 公募REITs量价齐升

本报记者 罗辑 北京报道

2025年4月22日，由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司（以下简称“华泰证券资管”）担任基金管理人和资产支持证券管理人的“华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”，以下简称“该项目”）正式发售。据悉，该项目网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的222.64倍，创下历史新高。

今年以来，公募REITs因稳健资产配置需求激增而受到投资者追捧，量价齐升。其中，REITs市场的常态化发行明显加快，全市场已有60余只REITs产品上市，仅就租赁住房类REITs来看，其板块集聚效应和示范效应逐步显现。

“伴随着万亿级别REITs市场蓝图不断展开，在中国证监会的统筹指导下，REITs市场的不断蓬勃发展，将有助于国家‘防风险、去杠杆、稳投资、补短板’进程，同时有益于完善储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆、推动金融供给侧改革、促进资本市场的高质量建设，为金融机构做好‘五篇大文章’，持续服务实体经济与民生发展打造范本。”华泰资管相关人士对《中国经营报》记者提到。

REITs工具助力租赁住房市场发展

就上述项目来看，作为江苏省首单租赁住房REITs项目，该项目底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区，预计融资规模为13.67亿元。根据招募说明书介绍，募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，进一步支持实体经济发展。

招募说明书显示，该项目所在地为苏州工业园区，底层资产菁英公寓是园区内最大的“人才优租房”社区。根据招募说明书与项目尽职调查报告数据，2024年度项目底层加权平均出租率达到91.12%，剔除修缮户型和预留单元后的2024年度加权平均出租率达到95.99%；项目净现金流收益率达到4.75%。

此外，项目原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，其控股股东苏州恒泰控股集团有限公司（以下简称“恒泰集团”）是苏州工业园区直属大型国有企业。其中，恒泰集团租赁住房业务板块管理主体“恒泰租住”是目前苏州最大的租赁住房持有和运营主体。恒泰集团称，未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，进一步形成规模可观的租赁住房资产，目前，已实现扩募优质储备项目共12个，合计建筑面积达117.34万平方米。此类扩募储备或为华泰苏州恒泰租赁住房REIT未来发行上市后的后续扩募带来可行性。

华泰证券资管提到，长期以来，华泰证券践行金融服务实体经济使命，以专业优质的服务助力实现“强富美高”新江苏建设。而公募REITs成为工具箱中必不可少的“利器”。

“近年来，华泰证券资管在公募REITs领域多维度发力，前期已完成推动3单公募REITs项目上市，项目底层涵盖高速公路、仓储物流、产业园等不同类型资产，并持续不断完善项目获取、提升运营水平。”上述华泰证券资管相关人士提到。

站在地方经济的角度，远东资信高级研究员赵恒提到，当前各地政府为促进地方经济发展与产业结构转型，将日益重视REITs的作用。“一方面，REITs工具可用于优化城市基础设施建设，如城市更新项目、交通枢纽改造等，提升城市品质；另一方面，通过REITs工具可进一步盘活基础设施、商业地产等存量资产，回笼资金投入新兴产业，为产业结构优化注入动力。”

2024年分红总额达到83.87亿元

公募REITs将具有持续性、稳定性现金流的不动产资产转化为流动性较强的上市证券的标准化产品，具有强制高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，近来备受投资者追捧。

一位私募机构负责人提到：“今年以来，公募REITs的配置需求激增。主要是REITs的高分红属性，对固收类投资者的吸引力加大，机构资金的增配和散户通过公众配售比例入场，共同推升了行情。”

日前，已上市公募REITs的2024年年度报告陆续披露。作为REITs信披指引发布后的首次年报披露季，数据显示，51只已披露年报的REITs中，有39只REITs实现了营收和净利润的双增长。同时，2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元。其中，仅就沪市33只REITs来看，共实现收入85亿元，同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。

保租房板块是沪市REITs的亮点板块，数据显示，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的水平。

中金公司在其研报中提到，2024年中国REITs市场的三大特征分别是政策红利延续、一级市场发行提速、二级市场估值修复与分化，整体呈现良好发展势头。展望2025年，中国REITs一二级市场建设有望持续推进：首先，更为多元的资产及投资者类型进入，推动市场规模和活跃度进一步提升；其次，当前投资范式下，投资者更应注重产业周期带来的结构性配置机会。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：翟军）