番禺超级CBD崛起，天河、白鹅潭如何接招？

曾几何时，天河CBD凭借着太古汇、天环、天河城等标杆商业，稳坐广州商业的头把交椅。

但当长隆万博商圈携华润万象商业、K11 Select登场，白鹅潭CBD以万象城、太古里打造滨水商业，三大CBD开始了“抢人大战”，广州商业格局迎来多元化局面。

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作为近两年广州新晋的顶流商圈，长隆万博商圈又开始发力了。

上周，华润置地长隆万象商业正式奠基动工，这不仅是华润在华南商业版图的重要落子，更标志着广州“多核商圈”建设迈入全新阶段。

而以汉溪大道为主线，串联万博、汉溪长隆和广州南站三大商圈的超级CBD，正以“枢纽+文商旅”的模式开始崛起，将打破广州现有的商业格局。

这片正在崛起的商业版图，正展现出令人惊叹的发展潜力。

首先，这里聚集了超14座地标商业，商业密度空前。

以番禺大道北-汉溪长隆十字路口为圆心，1公里半径内聚集7座已运营商场与1个5A 级旅游度假区，现有商业体量达82.2万㎡。

未来，长隆万象商业、K11Select等70万㎡新增供应，叠加广州南站ICC、花城汇南站等项目，商业密度将全面超越天河CBD，形成“百米见mall”的超级商业集群。

其次，这里已跃升为广州千亿级产业平台。

目前仅万博商圈内，就已经聚集了Temu、希音、欢聚时代、携程、海大集团、虎牙直播等超级独角兽和世界500强大型互联网企业总部。

△崛起的长隆万博商务区

它们不仅带来了大量的资金和人才，还吸引了上下游产业的集聚，形成了完整的产业生态。

其三，这里地处大湾区地理中心，是连接广州与周边城市的重要枢纽。

亚洲最大交通枢纽之一的广州南站就在这个CBD里，其日均客流突破25万人次。

并且随着广佛南环、佛莞城际等“四线贯通”后，1小时直达湾区主要城市，将带来更多的产业、商业资源跨城流动。

最后，这里背靠长隆旅游度假区，将打造为世界级商圈IP。

借助长隆超级乐园扩容，万象系商业或引入乐园IP主题店、限定活动等，实现“白天玩乐园，夜晚逛街区”的24小时消费闭环。

△长隆超级乐园规划效果图

从商业密度到产业能级，从交通枢纽到文旅地标，番禺超级CBD的崛起并非单一突破，而是“枢纽经济+产业集群+消费场景”的全面升级。

这样的优势，让它足够有底气与天河路-珠江新城商圈正面交锋。

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在番禺CBD崛起之际，凭借着万象城、太古里等重磅商业的白鹅潭CBD，以打造“世界级滨水活力区”的目标，试图打破广州高端商业“天河独大”的局面。

如今，这里的商业正在慢慢成型。

作为华润在广州唯一的M1级万象城，它将引入国际重奢品牌，与太古里双商业体共同打破广州高端商业“单极”格局，成为珠江两岸的新地标。

△广州万象城规划效果图（图源：华润置地广佛）

全国首个滨江“太古里”——聚龙湾太古里也在稳步推进，计划于2025年底首开区投入运营，将进一步丰富白鹅潭商圈的消费层级，提升区域的商业氛围和吸引力。

虽然白鹅潭CBD的商业体量比不上番禺超级CBD，但是它也有自身独特的优势。

一方面，这里有最独特的江景优势，其可以依托三江交汇的独特地理位置，通过建设亲水平台、滨江绿道等，可打造滨水休闲购物体验。

△三江汇聚的白鹅潭

另一方面，其未来将主打高端商业和文化体验业态。

万象城将引入国际重奢品牌，太古里则将带来独特的街区式商业体验，同时依托深厚的文化底蕴，白鹅潭CBD还将发展文化旅游、艺术展览等业态，打造具有文化特色的商业氛围。

这种“小而精”的高端定位，恰恰满足了广州对国际化、品质化消费场景的升级需求。

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面对新兴商圈的强势崛起，天河CBD这个“商业老大哥”也压力山大。

尽管拥有日均客流超80万人次的天河路商圈、年销售额破百亿的太古汇等“王牌”，但番禺超级CBD的“复合商业”与白鹅潭的“重奢滨水”，正慢慢分流着市场消费力。

在新兴商圈的发展，天河CBD也开始积极寻求变革与升级。

日前，天河城宣布启动为期三年的改造升级计划，除了将封闭式老楼改造成充满未来感的“网红玻璃盒子”以外，还将对业态进行大洗牌，将带来全新的购物体验。

△天河城改造规划效果图

当然，这样的改变不止于天河城。包括K11、天环等均持续焕新，在商业形态和品牌升级方面做了不少调整。

与此同时，天河路商圈也在不断完善交通设施，正佳广场将开通地下隧道连通地铁10号线，万菱汇也将开通隧道连通正佳广场一侧和体育东路，以提升商圈的通达性和便利性。

比起番禺CBD和白鹅潭CBD，天河的优势在于“成熟度”：完善的商业生态、稳定的高端客群、不可替代的城市中心地位。

但要守住C位，必须在“体验升级”与“差异化定位”上加速突破。

毕竟对于消费者来说，好的购物体验远比购物本身来得更有趣。

总而言之，番禺的“枢纽+产业+文旅”、白鹅潭的“滨水+重奢+艺术”、天河的“成熟+多元+创新”，三大CBD商业以截然不同的定位，勾勒出广州商业的多元未来。

这不是简单的竞争，而是一场推动城市商业能级提升的协同合作。

一起期待，广州商业迎来更好的黄金时代！