上海
财联社4月22日讯（编辑 杨斌）伴随着投资者的热情与市场的加速扩容，近期REITs发行端频频创造纪录。今日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT向公众投资者开售后再现“一日售罄”，其网下认购以222倍的倍数创下历史新高。盘后，华泰苏州恒泰租赁住房REIT公告，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束公众投资者的募集，原定的募集截止日为4月23日。公众认购倍数尚未公布。
同时，财联社注意到，首单外资消费REIT与首单二次扩募项目均有望在未来落地。业内认为，从上市首发到扩募扩容，REITs市场双轮驱动格局正在形成。
222倍，REITs网下认购倍数刷新纪录
今日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式面向公众投资者发售。根据公告，华泰苏州恒泰租赁住房REIT拟募集总额为5亿份，其中初始战略配售发售份额为3.5亿份，网下发售的初始基金份额数量为1.05亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为4500万份。
而在该REITs的网下询价阶段，剔除无效报价后，网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和达到了网下初始发售份额数量的222.64倍，创下了网下认购倍数的新纪录。
在此之前，汇添富上海地产租赁住房REIT刚刚创下网下认购倍数的纪录。汇添富上海地产租赁住房REIT于3月17日面向公众投资者发售，剔除无效报价后网下询价阶段超额认购为180.74倍，最终配售比例约0.57%。
图：网下认购倍数居前的REITs项目
（资料来源：Choice数据，财联社整理）
从历史上看，网下发行阶段即大受欢迎的REITs项目往往在公众认购阶段也有火爆行情。作为全国首单“商改保”公募REITs，汇添富上海地产租赁住房REIT首日售罄，公众认购倍数最终达到494倍。
今年年初，国泰君安济南能源供热REIT以813倍的倍数创下彼时REITs公众认购倍数的纪录，其网下认购倍数也超过了140倍。作为全市场首单水利设施REIT，去年银华绍兴原水水利REIT一经推出就备受各界关注，最终该单REITs公众认购倍数235倍，网下认购倍数106倍。
今日盘后，华泰苏州恒泰租赁住房REIT再次公告，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束公众投资者的募集，原定的募集截止日为4月23日。
网下认购的超高倍数，意味着不只是普通投资者，机构投资者也对优质REITs项目高度青睐。近期REITs二级市场在短暂的受到外部消息冲击后迅速修复，展现了韧性，一级市场发售也获得了较高关注。
光大证券建筑研究团队指出，网下认购倍数的整体变化趋势与定价分位数较为一致，与公募REITs二级市场走势相关性较高。历史发售情况看，市场较为青睐保租房REIT、能源REIT、生态环保及市政水利REIT。
首单外资消费REIT与首单二次扩募项目均有望落地
近期REITs一级市场纪录频现，在投资者认购火爆的同时，伴随着REITs市场加速扩容，又出了多个“首单”。
4月17日，华夏凯德商业资产REIT上报至上交所，项目的四名原始权益均为外资机构凯德集团旗下的主体。据介绍，凯德投资是全球领先的不动产资产管理公司，截至2024年底，凯德投资在中国18个城市管理着超过40个在营零售物业。如果顺利获批，该单REITs项目有望成为中国首单外资消费公募REIT。
中信建投REITs研究团队认为，凯德投资在中国申报消费类公募REIT，看重了中国市场的增长潜力和消费升级需求。中国市场规模庞大、政策支持力度强等因素，为REITs提供了广阔的发展空间，中国REITs市场在国际化进程中正逐步形成自身特色与竞争力。
同日，博时基金发布关于博时招商蛇口产业园REIT拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告，公募REITs市场即将迎来首单二次扩募项目。
4月以来，还有华夏华电清洁能源REIT、中金中国绿发商业资产REIT等5只新项目陆续申报，国泰君安东久新经济REIT、中航京能光伏REIT的扩募申请都在推进中。
上交所REITs公号撰文指出，从上市首发到扩募扩容，REITs市场双轮驱动格局正在形成。扩募项目的落地，将进一步盘活底层资产，增强公募REITs成长空间和经营活力，带动高质量新增投资。也将为促进REITs二级市场健康发展、推动资产运营管理机制优化、提升资源要素配置效率打下良好的市场基础，进一步增强资本市场服务实体经济的质效。
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