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【中海·丽泽叁號院】

【藏峰二环·森境丽泽】中海「藏峰系」北京奢宅序列。

中海・丽泽叁號院，位于西南二环外三环内，丰台玉泉营街道核心地段，丽泽商务区板块，玉泉营桥西约400米。总建筑面积约10.23万平，其中地上建筑面积6.93万平，容积率2.52，最高建筑为18层，标准层高约3米，高度达55.77米。

中海・丽泽叁號院，规划11栋楼，其中 1、6、9 号楼为 9-11 层低密洋房，其余楼栋为 13-18 层小高层，共532套房源。在户型设计上，户型涵盖99㎡、104㎡、107㎡、110㎡、114㎡、139㎡、151㎡、158㎡三至四居，主力户型为110-139㎡的三至四居室，能够满足不同家庭结构的居住需求。延续藏锋系美学，科技健康住宅，第四代住宅理念，南向双阳台+开敞花池。

中海・丽泽叁號院，直线距离地铁16 号线与房山线双轨换乘枢纽东管头南站约1.2公里，形成便捷轨道交通网络。地块西侧规划配建1所小学，南侧预留规划绿地，未来将构建集优质教育、生态休闲于一体的宜居生活圈，为社区注入全龄化配套价值。

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中海丽泽三号院，西侧和南侧被老破小包围，东侧是铁路+玉泉营立交桥+南侧三环路也很近。

南侧楼栋距离南三环的距离100米左右。最关键是东南侧是玉泉营高架桥，南三环与京开高速的交叉路，不仅仅车流量比较大，属于24小时不间断的高流量。而且是高架形成的噪音传输形成声道传输效应，买入的时候一定要去地块周边现场感受一把。

2025年1月，中海以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块。随后又以40.08亿元竞得西南郊冷库地块。

两宗地块均以托底拿下，其中西南郊冷库0005地块（中海丽泽叁号院）楼面价5.8万/平，万泉寺地块（中海丽金府）楼面价6.2万/平。

隔壁的北京瑞府楼面价7.03万/平，端礼著楼面价6.4万/平，北京悦府楼面价7.3万/平，3个项目的楼面价均在中海所拿地块的楼面价之上。

北京二环：北京600余年历史中心，政治、经纪和文化中心，国家级政治、经济、文化中心配套围绕、毗邻丽泽商务区，繁华在握。

供地稀少：近五年土地供应270宗，三环内仅有6宗，占比约2%，一席二环，少数收藏。

丽泽商务区不仅承接了金融街产业外溢的黄金资源，更聚焦数字金融、高新科技等众多企业，吸引了大量高知、高智人群汇聚，今后的发展潜力和购买力肯定是不错的。

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中海丽泽叁號院，地理位置优越，周边约2公里范围内覆盖了多达7条地铁线，包括10号线、19号线、14号线、11号线、16号线、大兴机场线以及规划中的丽金线。距离最近的10号线纪家庙站约900米，而19号线与大兴机场线交汇的草桥站也在便捷可达的距离内。

10号线：拥有最多的换乘站点，连接国贸CBD、中关村、朝阳公园等主要商业区。

19号线（二期规划中）：计划向南延伸新建6座车站，串联丰台、东城和朝阳区，形成重要的南北交通干线。

16号线：已于2025年1月全线开通，实现南北贯通，连接海淀，并在丽泽商务区站与14号线、11号线、大兴机场线及房山线无缝对接。

14号线：全长50.8公里，设有11个换乘站，途径丽泽商务区、大望路商圈、朝阳公园、望京等多个重要区域。

11号线（二期规划中）：作为东西向的重要动脉，连接西城、石景山、丽泽商务区至北京西站，促进区域间的快速通达。

大兴机场线（北延线规划中）：国内首条最高运营速度达到160km/h的市域快线，从草桥站出发，只需两站即可到达大兴机场。

丽金线（规划中）：未来将与房山线连通，并直接连接丽泽金融商务区和金融街两大核心功能区。

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丽泽商务区，是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区，丽泽定位第二金融街，主打金融和科技，金融类占近一半，尤其是新兴金融企业，比如AL、区块链等，已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局，成为三个新兴金融功能区之一.

当年的丽泽三剑客—端礼著、北京悦府、北京瑞府，热度一直不减的重要因素就是所属板块位于丽泽商务区。继丽泽三剑客之后，现在又出来的两个中海新房—中海丽金府、中海丽泽叁号院，都值得关注。

作为丰台第一梯队的集结区，板块购买力及吸附力强大，未来不缺补涨机会。

中海丽金府，户型面积段在135-231平之间，包含136、160、181、203、231平等四居户型，整体户型从改善到豪宅都有覆盖，南向采取花池+内嵌式阳台设计，北向也有设备平台，得房率超90%，预计单价10.5-11万/平，135平户型总价超1400万。缺点为京九、京沪铁路线距离项目仅500米，部分楼栋及小区会有噪音污染。

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中海丽泽叁号院，户型面积段在99-155平之间，包含99、110、140、148、155平等三居、四居户型，部分户型带双阳台设计，得房率同样超90%，预计单价9.5-10.5万/平，虽然由于位置关系，单价略低于中海丽金府，但在140-155平面积段，中海丽泽叁号院和丽金府仍然是有重叠的。

中海丽泽叁号院，外立面是米色、香槟金立面色彩，奢雅曲幕平层。

超14公顷绿地围合，享内外双园林。外部以超1.2万㎡斑斓秘境花园围合；内部园林以梵高、莫奈画作为灵感打造6个艺术花园，包括核心复合花园、下沉庭院、主题花园、休闲活动等功能空间，以印象派艺术灵感提炼斑斓色彩，以流动的曲线重塑森境生活。

室内装修风格，运用奢石、木饰面、金属、曲线元素，延续藏峰审美格调。

室内奢材精装：奢石、木饰面、金属线条，奢享中海高端系装修标准，室内空间通透敞亮。

精装标准配置国际一线品牌配置，采用中海藏锋系精装标准，配备大金中央空调、威能地暖、兰舍新风系统三大件，厨房选用博世烟灶、西门子洗碗机，卫浴采用杜拉维特智能马桶、汉斯格雅花洒，细节处彰显品质。

项目还特别设置了约1000平方米的下沉庭院会所及约450平方米的架空层儿童游乐区，致力于为业主创造一个既美观又实用的社区环境。

这一系列设计不仅提升了居住的舒适度和生活的品质，同时也让中海·丽泽叁號院成为了都市中的一片宁静绿洲，为居民提供了远离喧嚣、亲近自然的理想居所。

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东南地块:【中海·丽泽叁號院】

项目地址：北京市丰台区玉泉营南三环西路东侧

「产品类型」：9-18层；洋房+小高层

「产品面积」：建面约99㎡-158㎡三-四居

「容积率」：约2.52

「楼栋数」：11栋

「总户数」：530

「开发商」：中海地产

「产权年限」：70年住宅

「装修情况」：带装修

中海丽泽三号院一共532套。

其中99㎡，40套；107-110-114㎡，152套；139㎡，182套；151-158㎡，144套；除了正常户型，还有14套顶退。

其中三居户型包括99~104㎡的两面宽三居；107～110~114㎡的三面宽三居。另外还有139～151~158㎡的四居，南向三面宽。

中海丽泽叁号院的小户型得房率普遍86~87%之间，从107以上平米的户型，除了内嵌是阳台之外，还有外露的花池赠送。大户型得房率能到90%-92%左右。

「产品：二环藏峰 森境丽泽」

北京中海，首个二环藏峰系作品

中海丽泽叁號院，打造新一代「森境美学」作品

【第四代住宅：超90%得房率·双园林·双会所】

藏时代美学之峰：米色、香槟金立面色彩，奢雅曲幕平层

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在北京的产业版图上，丽泽始终像一个“沉默的追赶者”。金融街用20年长成“中国华尔街”，中关村靠科技封神，而丽泽却一度深陷“发展缓慢、产业乏力”的泥潭。

产业“夹缝突围”：截至2024年，丽泽入驻企业1226家，金融类企业484家，看似热闹，但对比金融街的“国家队”和CBD的世界500强，仍显单薄。这片被戏称为“动能不足”的区域，却成了开发商争相布局豪宅的战场，不论是2017年9.5万元/㎡入市的昆仑域，还是2022年11万元/㎡入市的北京瑞府、悦府、端礼著，豪宅扎堆。

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丽泽，地处二环边，环线位置是房价保值增值的关键因素之一。

丽泽不仅占据着得天独厚的地理位置，还能充分享受周边区域的发展红利。背靠西城和金融街，能够承接大量的外溢需求。

众多金融、科技企业纷纷入驻丽泽，为区域发展注入了强大动力，未来潜力无限。毫不夸张地说，当下在丰台众多板块中，丽泽是最具购买价值的区域。周边的一些新楼盘在过去几年间，稳步集聚，居住品质和生活便利性不断提升。

交通枢纽“核爆级”红利：

2025年底，丽泽城市航站楼交通枢纽将完成地下主体结构—这是北京唯一的五线换乘枢纽（14号线、16号线、大兴机场线、11号线、丽金线）。

20分钟到大兴机场：城市航站楼可直办登机，商务精英“出办公室即登机”。30分钟串联全城：金融街、中关村、雄安新区尽在通勤圈。开发商预判了豪宅业主的需求：交通即权力，时间即财富。

产业蓄势：金融科技的“隐形王牌”：

尽管丽泽的金融企业数量不及金融街，但91.9%是新兴金融企业—银河证券、中信证券资管、跨境支付巨头Thunes等已抢滩。

政策导向：央行数字货币研究所落地，丽泽被钦定为“国家级金融科技试验区”。

租金剪刀差诱惑：丽泽租金仅为金融街的1/3，企业外溢已成定局。从2025年一季度写字楼市场表现就能看出来，一季度丽泽金融商务区净吸纳量再度超过2万平米，空置率下降2.9%个百分点，全市最高，承接了大部分中关村、金融街的外溢企业。

稀缺性碾压：三环内可开发宅地，近乎枯竭，卖一套少一套！

地价优势：北京核心区最后的“低成本门票”。

楼面价仅为北城1/2：2024年西南郊地块楼面价5.8万/㎡，而海淀北五环外地块已破10万/㎡；

抗风险能力：近三年北京楼市调整期，丽泽豪宅价格仅缩水约13%。

评估资产是否值得持有，除了看涨幅的表现，下行期的回撤幅度也是重要考量标准，丽泽豪宅正在成为高净值人群的“避险硬通货”。

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风险与机遇：南城“黑马”的AB面

A面：史诗级规划正在兑现。

产业爆发前夜：2024年实现税收同比增长超30%，丽泽商务区在过去五年甲级写字楼子市场，已实现年均近16万平方米的去化，高收入人口持续导入。

配套破局：地铁16号线南段贯通，丽泽天街、丽泽天地商业体陆续开业，教育医疗资源加速落地。

B面：高预期下的残酷现实。

配套时间差：2025年的丽泽仍是“半成品”，豪宅业主仍需忍受3-5年“工地期”。

当普通人还在纠结丽泽的“当下短板”。开发商早已看透：这里不是产业洼地，而是“成本洼地”——土地便宜、政策倾斜、预期明确；这里不是南城，而是“新北京核心”—五线枢纽+金融科技+顶豪稀缺性，正在重构城市价值坐标系。

特别说明：丽泽不是海淀

丽泽商务区的产业规划，正在逐步落地，目前已入驻大量金融机构。虽然带来不少高薪金融从业者，但他们在下班后，还是选择回到西城、海淀。

“职住平衡”，未能在丽泽形成闭环，原因在于金融和互联网有着不同的造富逻辑。我们见过太多钟情于学区且现金流充沛的互联网从业者，我们也见过太多从事金融工作，但是月收入仅有万元左右的刚需客群，金融业终究只能少量造富。

中海丽金府与丽泽叁号院，二者所面临的挑战更多来自海淀。2025年，海淀已经或即将入市的10万+新房项目，包括功德寺、朱房村、树村等地块共5个新房项目，无一例外都会对中海丽金府与丽泽叁号院的客群进行分流。

丰台虽有环线和产品力优势，但其他方面跟海淀相比，完全不在一个量级，去化也很难像海淀一般高效，甚至要担心远在北五环的海淀新房会吸走客户，高总价预算的买房人很难被通勤所困，他们有更想要的。

丰台的新房去化难主要有以下原因：

同区域扎堆入市，供大于求，产品同质化严重。

但凡城市界面较好的板块产品定位基本都朝着大面积高总价的方向走，门槛是越来越高，但区域配套、板块价值往往和项目的价格又不符。

价格上突出性价比的楼盘，周边的城市界面往往又一言难尽，以至于很多客群都流向了其他区域。

10万+正在分化

互联网和金融都易于造富。

海淀买房人的入场时间与互联网行业的发展周期强关联，丰台买房人的金融从业者占比并不高，更多的是来自西城的购买力外溢和本地置换改善。

海淀买房人对于学区溢价的接受度更高，丰台买房人则更看重所谓的“家在二环”。海淀新房的运作逻辑，套用在丰台注定会很难。

丰台新房库存的困境，本质是价值与价格错配，产品既是唯一，但却又无法成为唯一，中海如果坚持以产品守卫价格，中海丽金府与丽泽叁号院的去化困境则难以避免。

中海丽金府和中海丽泽叁号院，都不限价，中海手中握有部分定价权。到底打算做高利润，还是快去化？应该是要等开盘后再定，但是等待同样也是一种冒险。

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