丁彦皓：这一轮房地产行情的特征、盈利点以及项目推荐

这一轮房地产行情的特征、盈利点以及项目推荐

在“丁彦皓聊投资”公益直播中的演讲

文/丁彦皓-可信财商

一、当前中国经济面临四大困境，但是解决一切困境的关键是维持经济一定的增速，尤其必须全力杜绝失速

当前中国经济面临四大困境，即

1、 产业升级转型，培育第四次工业革命，抢夺国际主导权

2、 解决就业

3、 全力化解地方政府与开发商前期积累的巨额债务

4、 平抑这一轮特朗普政府擅自发动的关税战对中国海外市场的冲击

而解决一切困境的关键是维持经济一定的增速，尤其必须全力杜绝失速

中国经济相对其他经济体的优势有三，即

1、 规模与潜力足够大

2、 人均GDP足够高，2024年约为9.57万元/人，具备可挖掘的消费潜力

3、 产业升级转型进程远超预期，高科技产业体系化崛起，整体已经突破中等收入陷阱的困境

当前只需维持一定的增速，不但能够化解所面临的一切困境，而且还会持续升级，抢夺第四次工业革命的主导权与分配更大比例的工业革命红利

二、中美关税战博弈的关键就是双方抢夺全球有限的市场规模，如果中美完全脱钩，短期内吃亏最大的肯定是中国，中国自然需尽全力将损失降至最低

要想维持经济的增长无非取决于三点，即

1、 投资

2、 消费

3、 出口

目前美国全力打压中国的外贸出口，人为强制缩减产业升级转型的迭代市场规模，试图降低中国经济的增长，以延缓中国产业升级转型的进程与发展的态势，维持中美之间的国力与国际影响力差距

但是随着中国的持续崛起，不但美国的国际影响力极为有限，而且中国市场对美国产品具有极大的价值与中美产业链高度融合的现实自然让特朗普的关税战打折，很难实现既定预期

不可否认美国的国力与国际影响力依然远远强于中国，虽这一轮关税战很难让特朗普实现既定预期，且让美国也付出极大的代价，但是必然会对中国的外贸出口和海外市场形成一定的冲击

另外，‌2024年中国对美贸易顺差为3610.32亿美元，占中国GDP的2%‌

如果中美完全脱钩，短期内吃亏最大的肯定是中国，但是长期内中国会在美国之外构建一套完全由其主导的低关税，甚至零关税国际贸易体系，实现战略突破

其实，中美关税战博弈的关键就是双方抢夺全球有限的市场规模，基于此，中国必须通过三招来尽全力降低这一轮关税战对中国经济的持续，即

1、 凭借中国庞大的内部市场与完整的产业体系重构一套中国主导，且将美国排除在外的低关税，甚至零关税国际贸易体系

2、 挖掘内部市场的消费潜力，夯实内循环，通过内部市场的增长来对冲外部市场受冲击后的损失

3、 以高关税将能够被国产替代的美国产品排挤出中国市场，腾挪市场空间让中国产品国产替代

三、要想挖掘内部市场的消费潜力，夯实内循环，通过内部市场的增长来对冲外部市场受关税战冲击后的损失，必须重提房地产的支柱产业属性

2003年，房地产被明确确立为国民经济的支柱产业‌，涉及土地开发、建设、装修、销售、金融服务等多个环节，直接影响50多个上下游行业，这种长产业链和高度关联性使得房地产行业在国民经济中占据重要地位

诸如，2024年房地产行业的增加值占GDP的比重为6.3%，虽比2023年下降0.5个百分点，仅低于数字经济

此外，房地产行业直接和间接带动了大量就业，且具有消费与投资的双重属性等特征决定其在刺激经济循环和稳定经济增长方面能够发挥重要作用‌，是其他任何行业所无法替代的

基于此，要想挖掘内部市场的消费潜力，夯实内循环，通过内部市场的增长来对冲外部市场受关税战冲击后的损失，必须重提房地产的支柱产业属性

事实自2023年以来，中央已经通过取消限购、限售、限离、降低首付与房贷利率等措施激活房地产的支柱产业属性与土地财政的经济拉动效力

目前交易量暴增、地王频现与房价明显大幅上涨等信号证明上海、杭州、深圳、北京以及成都等超一线、一线城市的房地产已经凸显行情的启动

基于房地产的财富效应，要想让社会敢于扩大消费，首先需通过人为推高房价，扩张社会资产负债表与激活地方政府的土地财政效力

四、在中国经济现实决定房价必然上涨的背景下，人为推高房价就取决于货币政策与财政政策的供给

房价又受基本面与货币投放两者共同决定，目前中国经济的现实决定房价上涨的因素有三，即

1、 依然有1亿人需要城市化，且大城市化还将有极大的发展空间，必将持续很多年

2、 中国产业升级转型的进程远超预期，具备持续创造超额附加值的潜力

3、 经过八年出清，诸多地区的房价已经远低于内在价值，具有极大的套利空间

在这一背景下，人为推高房价就取决于货币政策与财政政策的供给，基于此，中央持续推出适度宽松的货币政策与积极地财政政策

目前中国经济的现实决定必然要进入低利率与M2超额投放的时代，预估2025年底，房贷利率将会降至2.5%，2027年底会将至1.8%，但同时会推高通货膨胀

据人民银行官网显示，2025年2月末，广义货币(M2)余额320.52万亿元，同比增长7%，自2020年M2突破200万亿，用了4年时间，到2024年突破300万亿，预估2026年M2将会突破400万亿

初步估计，目前仅银行系统空转的M2就超过120万亿，再投放100万亿，则意味着将会有220万亿的M2涌向市场

与美国不同，中国的M2投放主要是基于银行信贷，而银行信贷最青睐住房抵押按揭贷款，叠加房地产本就是最佳的货币涌入载体现实决定将会有大量的M2流入房地产市场，最终推高房价

五、在通货膨胀与资产泡沫的背景下，高杠杆购买住房就成了最佳的选择，但前提是选择低估的优质资产，目前全国符合这一标准的地区仅有长三角、珠三角与北京

在通货膨胀与资产泡沫的背景下，高杠杆购买住房就成了最佳的选择，即通过低息的银行贷款对冲恶性通胀与通过资产泡沫实现财富的再分配

但是，资本趋利避害的天性决定其必然选择低估，且基本面持续提升的优质房产，而评估房产的基本面就三个标准，即

1、 所在地区的产业附加值高低

2、 人口是否持续净流入

3、 基础设施提升的频率与密度

目前全国符合这一标准的地区仅有长三角、珠三角与北京

高科技产业持续密集聚集于长三角与珠三角，形成产业集群的现实导致产业附加值高、经济持续增长以及营商环境日益改善，最终又吸引更多的新增人口带着资本涌入

自十八大之后，中国经济的发展从曾经的公平与效率并存转变为效率优先，公平次之，在这一背景下，中央与地方在经济发达地区密集，且高频的投资基础设施建设，无形中再次提升了房地产的基本面

六、这一轮房地产行情最大的受益地区是上海、杭州与深圳等城市的周边附属城市

上海、杭州与深圳等城市的核心地区早已发展饱和，高房价让产业、人才与资本的进出形成了稳态，鲜有增量涌入，且基础设施建设已经趋于完善

这就意味着，上述核心地区的房价上涨更多要基于M2的投放与社会收入的提升，未有增量产业、人才与资本涌入的基本面提升，自然房价上涨的幅度不及周边附属城市，可投资的价值也极为有限

产业、人才与资本是通过高房价地区向低房价地区梯级流动，“紧贴”是关键，即产业、人才与资本持续涌向上海、杭州与深圳等周边附属城市

基于此，国家也持续投资城际高铁，鼓励低空飞行与无人驾驶，以此来降低城际交往的成本与时间，便于产业、人才与资本的流动，无形中扩大了城市的物理空间与提高了周边附属城市房地产的基本面

由此得知，这一轮房地产行情最大的受益地区是上海、杭州与深圳等城市的周边附属城市

七、这一轮房地产大行情首先是结构化的，主要是拘泥于长三局与珠三角部分地区，而非全国普涨，准确地说拘泥于上海、深圳等周边附属城市

其实，房产投资的秘诀有三，即

1、寻求基本面持续提升的潜力标的，而非发展已经饱和，且进入下行期的网红标的，诸如陆家嘴发展早已饱和，流出的资本、产业与人才形成了稳态，很难有规模化的流入，投资价值相对有限

该类标的的房价上涨受基本面提升、货币投放以及高科技产业附加值释放等因素共同决定，增值幅度较大

2、寻求低估值，而非追求发展已经饱和的高估标的，一个地区的房产价值取决于当地的平均社会收入，还是需要基于以薪酬为主的中产阶层收入

诸如上海房价的极限空间就是6万/平，100平米的小三房，总购房款600万，贷款400万，30年期，月按揭约为1.9万元，这就需要夫妻的月税后收入达到4万元，还不能失业

6万以上的住房更多需要基于资产性收入、财富聚集以及高附加值行业的支撑，交易量与流动性必然受限，很难变现，更多只是个财富数字

这就意味着，投资上海的住房需寻求6万以下的标的，6万以上杠杆与房价的增值空间就极为有限，可投资价值不大

房产投资的秘诀必须基于高杠杆，一旦房价过高，贷款占所购房产总值的比例较低，则无法最大化发挥房地产的杠杆效应，严重的遏制了房地产的投资价值

3、租金要总体能够覆盖按揭贷款，中国已经进入低利率时代，预估2025年央行会有两次降息，年底按揭贷款利率会在2.6%左右，这一轮最低按揭贷款利率最终会下跌至2%，月按揭贷款还会持续下降

但是随着天量M2的投放与持续降息、降准，通胀已是必然，这就意味着，房租会持续上涨，而房贷却受房贷利率的下降而下降，购房时需考虑房租总体能够覆盖房贷的条件，即总房价要低

低首付、低利率以及高房租的现实决定最终一旦房租能够覆盖房贷，就会形成躺赚这一轮大行情，不再会有还房贷的压力，前提是总房价要足够低

综上所述，这一轮房地产大行情首先是结构化的，主要是拘泥于长三局与珠三角部分地区，而非全国普涨，准确地说拘泥于上海、深圳等周边附属城市

其次，断然不能被舆论牵着走，盲目的追求发展已饱和核心地区的高价房，而是要寻求资本、产业与人才持续增量净流入的低估的优质资产

再次，确保房租总体能够覆盖房贷，躺赚这一轮大行情

基于此，本文推荐湖州

八、为什么选择湖州？

1、湖州代表未来社会生活顶级追求的水准

2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线

青山绿水的顶级生态是所有人财富到一定程度之后生活的必然选择，过去40年湖州错过这一轮工业化的机会，导致其保持了青山绿水的原始生态，恰恰契合社会财富大爆发后的顶级生活追求，自然成了财富阶层所追求的居住目标

2、具有存量零和分配的财富集聚机会

在全力发展生态，且生态与经济两手都要抓的背景下，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴的现实决定，浙江与湖州必须通过将存量产业、人才与资本规模化导入，极速形成规模，且取得成就，无形中形成了存量财富零和再分配的聚集机会

3、独特的地理位置决定湖州到了大爆发的时代

湖州紧贴杭州、苏州与无锡，与上海、合肥与南京近在咫尺，号称位于长三角的心脏地位，但是由于未赶上上一轮工业化的浪潮，房价与土地相对低廉，对周边产业、资本与人才形成虹吸效应

在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽

同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

4、估值极低，具有极大的套利空间

这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价

理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

5、地处未来500年世界中心地位，具有战略布局的价值

在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块

6、诸多基础设施投资即将释放基本面提升的效力

这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁

湖杭高速已开通，2024年12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通了湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程

城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动

上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”

在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式

中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

只需10万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教