意外反转：天新撤地、二圈层溢价！

万万没想到，在一口气放出17宗宅地的3月之后，4月的成都中心城区直到今天，才不紧不慢地进行了二季度的首次供地。

今天原本计划出让3宗地，分别来自天新、武侯以及郫都&金牛（跨区土地），但昨日天新地块紧急“撤回”，结合今天的土拍结果，多少有点倒反天罡：主城武侯底价成交，近郊郫都溢价33%成交……

这些土地有啥看点？我们挨到说！

今天是武侯2025年的宅地首拍——悦湖板块40亩纯住宅用地，容积率1.6，吸引7家房企参拍，最终由武侯资本以楼面价15000元/㎡、总价6.36亿元底价竞得。

值得一提的是，就在昨天，该板块刚底价成交了三宗商业（产业） 用地，拿地的也是武侯资本。

其实在去年的土地出让计划中，武侯就计划出让悦湖的2宗住宅用地、8宗商业用地，但去年全年，武侯一共只出让了一宗土地（位于鹭岛），而这10宗悦湖土地从未走上过拍卖台。

近两天接连出让商业、住宅土地，悦湖似乎、好像终于要发力了！

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悦湖是座「产城湖」

悦湖的全称，是悦湖科技城：一个 以“人工智能与机器人产业”为主导的特色园区。

按照规划， 这里将构建以人工智能与机器人产业为主导，新型材料为特色的产业体系，建成15分钟生活圈，配套金茂悦等高品质住宅楼盘和菁领汇等高端人才公寓，汇聚西川等教育资源，最终实现生态环境与产业发展的融合共生，在公园里“长”出新质生产力之城。

简言之，它是一座产城湖。

▍悦湖科技城科研楼

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地块还行

但价值兑现周期较长

悦湖今天出让的住宅地，从悦湖科技城的整体规划来看，位置其实不错：与近悦湾生态公园仅隔2个商业地块，离整个板块的核心干道——智远大道也不远。

但目前悦湖尴尬的点在于：兑现度一般。

1、生态。先说整个板块最核心的生态——近悦湾生态公园，也就是早期的“悦湖”，占地300余亩，2022年底就传出过要动工的消息，去年“基本呈现”，却一直处于打围施工的状态。

上周，成都市公共资源交易服务中心发布《成都武侯近悦未来科技有限责任公司招标计划表（2025年5月拟招标项目）》，官宣将在5月对近悦湾生态公园的改造提升进行施工、监理招标。

据UP君现场打探到，公园内水系确实已经基本呈现，但可能因为要改造提升，所以仍未开放，现场有工作人员表示：可能下半年会开放。

2、教育。是整个区域兑现比较快的配套，核心区已建成悦湖西川小学（川西营小学），中学、幼儿园2个项目正在进行主体施工，预计今年底完工。

3、道路。悦湖当前已经建成智远大道等5条道路，总长度约3.9km，在建道路也不少，但还有好几条断头路亟待打通。

▍智远大道

▍区域在建/待建道路实况

4、地铁。离地块最近的站点是南侧的17号线白佛桥站（直线600+米），较远一点还有两条线路：远期规划中的29号线九架车站（规划，直线1公里），以及北侧的13号线万家湾站（今年开通，直线超2公里），整体来看交通优势还是比较强。

从今天的土拍结果来看，悦湖的板块价值还不是那么显性，但蓝图非常美好：未来，悦湖科技园将力争6～8年形成市场主体超800家，高新技术企业突破100家，年营收200亿，税收15亿，为3万人提供就业岗位的产业新城。

按照计划，悦湖板块今年将成为武侯区的供地大户——希望今年，可以看到悦湖的日新月异！

郫都区今天出让的土地，为跨金牛区的侯家桥TOD地块：21.2亩纯住宅用地，容积率2.0，吸引6家房企参拍，在经历46轮加价后，最终由四川联投以楼面价9250元/㎡、总价2.612亿元竞得，溢价率33.09%！！！

能够被6家房企同时“看上”，并且最终成交楼面价差点破万、还超越了上个月的金牛区欢乐谷板块土地（8800元/㎡），说明今天这宗地肯定有两把刷子。

优势在于地段：跨区土地，紧邻金牛侯家桥片区，周边整体低密。

▍图源：@国宾高科新城

从金牛区的发展规划来看，侯家桥片区将打造金牛人工智能智造设计产业社区，以及未来人城境业和谐统一公园社区。

而地块紧邻侯家桥片区，则意味着，它未来必将与金牛侯家桥片区项目享受除公立教育之外的一切产业人口与配套资源。

此外，地块北侧一路之隔，便是成都早期的有钱人聚居地——成都后花园，北向视野非常好；西南侧不远处又是成都别墅鼻祖—— 君临天下，整个片区的居住氛围主打一个高绿低密。

同时，地块还紧邻红光大道，步行800米可达爱琴海购物中心，距离地铁6号线侯家桥站以及铁路犀浦东站 （尚未开放） 都不远，基础配套还是比较完善。

▍红光大道（拍摄于2024年8月）

这也使其拥有了极高的性价比：隔壁金牛侯家片区去年终止出让的土地，起拍价就达到10700元/㎡，而今天这宗跨区土地，成交价才9250元/㎡！

但也有劣势：一部分来自规模，另一部分也来自地段——仅约21亩，相较于周边其他小区，规模略小；南侧还有大面积待开发土地，成熟尚需时日。

今天天府新区原本计划出让的土地，来自天西：139.14亩纯住宅用地，容积率1.5，起拍楼面价1.2万元/㎡。

UP君个人认为，这宗土地算得上是成都地价4w+后，天新的一次“试水”。

因为它从板块上来说是属于天西的「宜居活力区」，益州大道以西，目前 处于开发初期，距离天西核心有一路之隔。

这就有两层含义：

一是作为 宜居活力区开篇地块，后续还有大量可开发土地可以推出， 如果这宗地的市场认可度高，那么整个益州大道以西片区未来价值不可估量；

二是这宗地的竞拍和成交结果，在一定程度上可以反映但又不完全等同于市场对天西板块的价值认知—— 如果它不贵，也不影响天西核心现在和未来的贵；如果它贵，那就更好了，未来天西核心还可以更贵一些。

当然，以上只是UP君的臆测，有其他看法的欢迎留言探讨～

从昨天终止出让的结果来看，天新这次“试水”不大成功，但这宗地其实挺有优势的。

第一，生态确实好。紧邻锦江以及区域“网红”公园——正兴湾景观大草坪，出门就能逛锦江，跟去年麓湖成交楼面价1.9w地块优势相当，江对岸又是建发浅水湾别墅区，视野直接几公里无遮挡！

▍拍摄于2023年8月

第二，配套尚可。虽然离天西核心的天府七中、七小和 天府招商花园城略远，但隔壁就是天府七幼，南侧还有大面积待开发土地以及天西目前真正的生活中心——正兴镇 （秦皇菜市仍是当前天西人民，尤其是老年人最爱去的菜市） ，后续或许会有配套补进来。

此外， 它周边还有3条地铁线路：6号线钓鱼嘴站、19号线正兴湾站、规划中的16号线达观山站，虽然都不算近，但都距离尚可。

▍拍摄于2023年8月，如今天府总部基地很多建筑都已经竣工了，变化非常大

第三，性价比高。锦江边、139亩超大规模的1.5低容土地，高端属性非常强，但它的起拍楼面价只有1.2万——啥水平？今年成都中心城区出让的所有一圈层土地，起拍价全都比它高。

第四，可以做天西首个「四代宅」。由于这宗地“ 鼓励按照《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定(2024)》要求 建设”，本来很有可能诞生天西的首个「四代宅」，多少有些可惜。

这宗土地如果重回拍卖台，会表现如何，大家也可以期待一下。

整体来看，继3月疯狂出地、地价两次破纪录以后，4月成都中心城区土拍明显放慢了节奏。

中指数据显示，今年一季度，成都市本级 （中心城区+新津） 宅地出让金 （219 亿元） 位列全国第四，排名上升，与同能级二线城市相比，出让金仅次于杭州。

新房市场成都也很能打： 一季度供应同比下降17%，成交同比却上升24%； 库存下降、去化周期持续缩短； 3月推盘套数减少，去化率上升……

▍来源：中指数据

从某个角度来看，“地价破4”对土地市场的影响暂未突出显现，甚至好像房企在面对非极核地段土地时，变得更谨慎了。但我们不妨，让子弹再飞一会。

对于今天的土地，你有何看法？欢迎进群或留言讨论～

今年土拍合集↓

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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编辑：ZoeⅠ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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