刚“起立坐下”，这家国企大湾区地盘开始调整

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大家好，我是地产高富帅。

这几年国企央企慢慢成为房地产行业的风向标，每年都有一批国央企慢慢受到大众熟知并且开始关注，从2023年开始，越秀地产作为粤系军团之一，这几年爆发力十足。

从2024年开始，越秀地产也从早期大规模的辐射全国渐渐转型强深耕区域战略，特别是在四大一线城市开始强势回归，势头非常凶猛。

从投资逻辑细节可以看到，土地储备方面北京，上海，广州，杭州，等核心城市渐渐成为主力，并且在销售端口也渐渐回升。

从2024年国央企阵营披露的年报来看，越秀地产的数据也比较亮眼，越秀地产2024年实现864亿元营业收入，同比增长7.7%。

越秀地产去年核心净利润达15.9亿元、归母净利润保持在10.4亿元；合同销售额1145.4亿元，在克而瑞行业排名稳居第8位。

整体来看，在一众国企央企阵营里面，不管是营收还是利润，越秀地产都还是可圈可点，进阶前十之后的越秀地产会更加从容一些。

就在近期，越秀地产在总部再一次完成了一次“起立坐下”，地产一品塘也有过独家报道（）。

越秀地产在总部层面合并了多个职能，更加精细化的集团管控也是未来房企必须做的核心工作，这也是迈进前十之后越秀下的第一步棋。

之前越秀地产在大湾区有四个区域公司，2023年合并成两个区域之后，也一直保持两个区域公司的整体编制。

在前段时间越秀总部调整组织之后，内部也有一些声音传出，广州区域与湾区区域会不会合并，近期官宣也给出了最新的回应。

越秀地产在近期对大本营两大区域高管做出了部分调整，原越秀地产湾区区域董事长梁睿调回广州，原广州区域董事长徐琦调任湾区区域担任区域董事长。

这样就意味着两个区域公司暂时不会合并了，但是整体业务来看，湾区区域确实发展过于缓慢，存量去化难度大，而且已经好几年没有拿地动作。

对于广州区域来说，最好的消息就是来自前卓越集团总裁沙骥荣升区域一把手，这位前万科旧将也终于证明了自己，从集团总裁到区域总裁并没有降低身价。

沙骥，78年出生，2004年毕业于东南大学建筑工程专业，以硕士的学历直接加入万科，万科新动力的身份在当时还是非常有含金量的，万科的雇主品牌也是行业顶尖。

2004年开始，沙总也基本上都在西南区域工作为主，从一个职场新人一直到担任万科成都总经理，沙总也经历了11年时间。

2015年担任万科成都总经理的几年内，从布局“城西战略”，率先启用事业部内部管理机制，成功首开万科城，随后拿下236亩郫县大都会地块，国宾润园、锦西润园四个项目，占据城西市场的大半壁江山；

这个时候的万科成都也迎来了市场与口碑的双丰收，可谓是沙总职业生涯的最高光时刻，业绩方面，直接带领万科成为当年成都市场销售金额首个突破百亿的房企。

这是沙骥在成都成就的高光时刻，但对于如他一样的职业经理人而言，有机会一定是向更高处走，况且这个时期的地产行业仍然还是上扬市场，机会还是很多的。

2018年3月，沙总加入号称“深圳CBD之王”的卓越集团。彼时，其职务为副总裁，分管大运营和西南区域，事业从西南区域正式转向大湾区。

此刻的卓越集团，正是新老高管交接的历史性时刻，或许每个老板心中都有一个千亿梦吧，卓越的李华似乎也想在这一时期抓住最后的机会。

加入卓越集团仅一年，沙骥迅速升任集团执行总裁，也得到了卓越内部员工的一致肯定，也证明了自身的价值。

不过似乎命运也是无奈的选择，卓越在更换了一轮高管之后，突然又空降了另外一个明星高管陈凯担任执行董事长，一山不容二虎的状态，似乎也显得非常微妙。

在经历了两年的合作磨合之后，沙总2024年春节前最终选择了离职，或许是对行业的整体研判，选择加盟越秀这种头部国企似乎也就不难理解。

本次沙总扶正之后，整个越秀集团的高管形成了四足鼎立的核心局面，旭辉，龙湖，万科+越秀老人的局面应该是未来越秀经营班子的最核心力量。

另外值得关注的，越秀地产在广州又新增了一个项目公司，集团决定成立里仁洞重点项目管理平台，由地产总部直接管理。

并且直接调任梁睿担任里仁洞重点项目管理平台的副董事长，集团总经理朱辉松亲自挂帅平台董事长，可见应该是集团一号位项目。

小编也顺便查了一些资料，里仁洞重点项目管理平台其实就是位于广州万博区域的一个超级大项目组团，或许也是未来广州越秀的一个超级粮仓。

近期里仁洞项目正式公布案名：越秀万博城，在去年开始正式亮相，越秀万博城作为广州城市发展的重要项目，其在助力区域完成使命方面发挥着关键作用。

从规模上看，里仁洞旧改规划建设总量达到了约391万平方米，包括复建住宅和融资住宅等多个部分，加上公建，轨道交通，学校配套等。
项目将以POD+TOD+EOD为核芯进行开发，打造一个全新的3D超核社区。这种模式不仅结合了交通枢纽的开发，更注重与周边环境的融合，或许是广州未来又一个超级明星项目。
从整个广深两地如今的发展趋势来看，综合城市运营是房企能否持续活下去的关键这也是越秀地产本次强势布局万博的核心原因，赚快钱时代应该结束了。
在深圳市场，华润置地就做出了一条自家特色的城市运营之路，大冲旧改的成功也让华润置地傲视群雄多年。
更值得关注的是，华润置地的总裁徐荣就来自深圳规划核心部门，未来华润置地在很多城市的有类似大冲旧改的城市运营项目，这步棋确实走的妙。
如今越秀本次在城市更新，城市运营方面的大手笔投入，也让市场看到未来城市更新赛道的更多可能性，但是前提是有足够的市场影响力与资金实力。
大湾区已经是一个超级成熟的存量市场，如果完全依靠招拍挂赚快钱，很显然都会面临算不过账的尴尬，这也是很多外来过江龙房企退出市场的原因。

十年时间，越秀地产从一个年销售金额不到200亿的地方国企，成长为千亿规模的全国性品牌房企，特别是近几年进步神速。

这些建立在行业大环境波动、竞争对手被动消亡的基础之上。特别是在广州区域，曾经的华南五虎全部阵亡，如今能够与越秀扳手腕的也只有保利发展。

就算还未官方暴雷的合生珠江系，但考虑销售、土地规模、背景实力，均无法对越秀地产构成威胁。

未来广州市场，基本是由越秀地产与保利发展平分秋色。只是在高增长背后，全行业陷入的困境也会对越秀地产产生影响。

越秀在很多城市也陷入了存量去化危机，比如早期重点布局的湾区区域，旗下布局的中山 珠海，东莞等地，也存在不小的亏损情况，深圳市场如今仍然还未打开。

华东区域作为前几年对外布局的第一梯队区域，前面几年确实承担了越秀的大半业绩表现，不过随着上海拿地的难度增加，越秀在华东区域的可增长空间也会被同行挤压。

本次越秀集团直接操盘项目，这在大规模房企里面也是实属罕见，这也间接说明如今越秀是彻底押宝一线城市了，规模的扩张需求仍然持续。

本次调整完毕之后，越秀在大湾区的团队还是相当有竞争力的，2025年的10强房企里面，还会有越秀的名字吗，我们静候佳音。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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