美国楼市要凉再添新证：迈阿密销量锐减，需求大跌，库存飙升

迈阿密房地产市场正经历严重的需求大跌，房价存在显著下行风险。

上周日，房地产分析公司Reventure Consulting的创始人Nick Gerli发出警告，称迈阿密大都会区的房地产市场正经历需求的"惊人崩塌"，直接驳斥了"迈阿密不会受房市下行影响"的市场叙事。这一状况与Zillow最新预测相呼应，该机构已连续数月下调美国房市预期，现预计未来一年美国房价将下跌1.7%。

Reventure销售数据表明，当前迈阿密房屋销售量比疫情高峰下降了50%，比3月份的长期平均水平低30%，迈阿密库存已飙升至5.1万套房屋，创下有记录以来3月份的第二高水平。

值得注意的是，Zillow已连续多次下调房价预期。Zillow的经济学家在3月报告中指出：

挂牌数量的上升正在压低价格增速，因为更多的供应为买家提供了更多选择和议价空间。

Nick Gerli指出，如果目前的市场趋势持续下去，整个迈阿密地区都将面临巨大风险：

从某种程度上来说，由于需求暴跌以及由此导致的库存激增，房价尚未进一步下跌，这令人惊讶。但最终，房地产市场的低迷可能需要时间才能显现。

Gerli驳斥了这只是"西海岸特有"下滑的说法：

我在佛罗里达州当地开始听到的是，这只是'西海岸特有'的下滑，纯粹是去年袭击坦帕的飓风导致的问题。但实际上，佛罗里达州的房地产市场各个地区都受到了负面影响。

数据显示，迈阿密房价增长已经开始转向：

• 棕榈滩（Palm Beach）房价同比下跌2.5%；
• 布劳沃德县（Broward）房价同比下跌1.1%；
• 尽管戴德县（Dade）的房价仍保持着微弱的1.8%同比增长。但根据Reventure的分析，戴德县的房价目前被高估了20.3%。

更广泛来看，Zillow的房市预测也呈现明显的悲观转向。

上周三，Zillow经济学家发布最新预测，预计从2025年3月至2026年3月，美国房价将下降1.7%。这是一个明显的态度转变，在今年1月，该公司还预测未来一年房价将上涨2.9%。随后在2月下调至1.1%，3月进一步降至0.8%，最终在4月完全转为负值。

Zillow经济学家指出，由于购房可负担性持续承压，许多潜在买家选择继续租房，从而抑制了购房需求。其在3月的报告中解释道：

挂牌数量的上升正在压低价格增速，因为更多的供应为买家提供了更多选择和议价空间。

值得注意的是，美国房价在疫情期间上涨超过40%，叠加2022年抵押贷款利率从3%飙升至6%左右，严重削弱了住房可负担性。目前30年期固定抵押贷款利率仍徘徊在7%左右的高位，美国新房库存已达到2007年以来的最高水平。