山坳上的地产｜“中铁系”毛利下探与缩减的外拓

观点网 过去几年，在房地产行业的调整下，市场发生了翻天覆地的变化，曾经叱咤风云、规模登顶五六千亿的民营房企，走向了求存之路。

相较之下，经营稳健、资金充裕的地产国央企迎来了春天。

一方面，当民营房企在债务压力当中夹缝求生之时，有信用背书的国央企仍旧能够获取充裕且稳定的资金；另一方面，当各家企业收缩聚焦，减少投拓的时候，国央企成为土地市场的主角。

在外界看来，在这场资源重配与市场大幅变革中，未来的王者将会是国央企。

然而，市场下跌与交易变动也为所有的市场参与者带来了巨大的变数。从目前披露的财报数据来看，拥有先天优势的国央企们，也也遇到地产业绩下滑、盈利能力转弱、开发投资减少等难题。

前不久，中国铁建、中国中铁接连发布2024年财务报告。

拆解两家“中铁系”企业的业绩表现可以发现，两家企业的地产业务均出现了不同程度的下挫。

好在，房地产业务并非两者的单一业绩来源，基建、工程承包等占大头的业务虽受宏观经济影响，但建筑行业的两大龙头企业仍旧在市场震荡中表现出其竞争力。

盈利下探

过去一年，为推动房地产稳市场、去库存，从中央到地方出台了一系列政策，受此影响，市场呈现出边际改善的态势，但需求端的复苏仍旧面临一定挑战，整体仍旧处于筑底阶段。

在此大背景下，地产业务收入降低、毛利率持续下探、投拓端逐年缩减成为中国铁建及中国中铁的市场挑战。

从营收规模来看，中国铁建的体量更大一些，但由于基数较大，其降幅亦较为明显。

数据显示，期内，该公司录得总营收10671.71亿元，地产开业务（中铁建地产）实现营收718.9亿元，同比减少13.67%，是该公司所有业务版块当中，下滑幅度最大的一个。

相较之下，同期，中国中铁实现总收入11603.1亿元，其中，地产开发业务（中铁置业）实现营业收入482.8亿元，同比下降5.17%，回落至四年前的水平。

实际上，五年前，两者的体量相当，彼时，中铁建地产的营收仅409.29亿元，中铁置业的营收甚至较中铁建地产更高，达到493.04亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

但显然，在民营房企纷纷爆雷退出市场的这些年，中铁建地产利用其自身优势，开疆拓土，其业务规模迅速提升。

观点新媒体查阅发现，2021年，中铁建地产的营收便迅速反超中铁置业，前者为506.62亿元，而后者为502.49亿元。

而后，中铁置业的营收表现始终在四五百亿的档位徘徊，而中铁建地产则迅速冲上八百亿的规模。

虽2024年，两者的营业收入均有所下调，但中铁建地产的体量仍旧接近中铁置业的两倍。

从盈利表现来看，两家企业毛利率的下降幅度相近，但中国中铁的毛利率略高于中国铁建。

财报透露，过去一年，中铁置业实现毛利率14.44%，同比减少0.07个百分点。而中铁建地产的毛利率仅10.92%，减少1.29个百分点。

实际上，近几年，毛利率下降、盈利能力下滑成为房地产行业的共同面对的难题，而造成这一现象的主要因素主要有三个方面，其一受调控限价影响，目前部分项目售价较低；其二，部分项目开发周期较长，导致成本攀升；但更重要的是，由于楼市低位潜行，当下，大部分项目采用“以价换量”的策略去实现库存去化。

多重因素叠加之下，地产行业的毛利率持续探底，甚至对比前些年，直接出现腰斩的态势。

以中铁置业为例，在疫情前的2019年，中国中铁地产业务的毛利率达到29.16%，然而，次年却减少了了5.96个百分点，为23.2%。

2022年，中铁置业的毛利率直接跌破了20%的关卡，降至17.07%，随后几年更是持续下挫。至于中铁建地产，其2020年的毛利率是20.33%，但到2024年则直接下降了9.41个百分点，至10.92%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

不止是中铁置业、中铁建地产，目前房地产行业大多数企业均出现了毛利跳水的现象。

不过，由于前些年中铁建拿了比较多高价地，导致其整体盈利表现要比中铁置业要低一点。

投拓缩减

中国中铁布局房地产的时间可以追溯到2005年，当时，国资委为中国中铁颁发了房地产业的“准入证”，两年后，其成立了中铁置业，通过整合旗下多个子公司，进一步推动房地产业务的发展。

而中国铁建的入局时间更晚一些，在2007年。不过，虽未拥有先发优势，但中铁建地产的整体规模增速要更快一些。

据了解，中铁建地产在2010年首次冲破百亿门槛，随后，其规模便迅速拉升，2019年首次突破千亿销售额，2021年达到1432亿元，成为中型房企的代表。

2024年，其销售表现有所回落，同年，中铁建地产实现销售金额951.45亿元，同比减少21.62%，销售面积为695.1万平方米，同比下降7.2%。

报告期末，该公司实现结转收入718.9亿元，结转面积为578.23万平方米，期末待结转面积共计2337.64万平方米。

相比之下，中铁置业的规模要小一些。

这家企业同样在2010年冲破百亿门槛，甚至中铁置业的销售额在2013年曾一度超过中国铁建。

随后几年，中国中铁的增速却逐步放缓，直至目前始终未达千亿，最高一年是在2022年，达到751.9亿元。

2024年，中铁置业的新签合同额为434.3亿元，同比减少37.61%，销售面积为245万平方米，同比下降45.04%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

报告期末，中铁置业预收售楼款为384.92亿元，中铁建地产这一数值为554.75亿元，鉴于房地产行业的特殊性，这些款项会在接下来两到三年时间里转化为营收。

土地储备是支撑房地产行业发展的基石。

前几年，在土拍市场，曾经高歌猛进的头部民营房企基本隐退身形，而国央企和地方城投公司则成为了拿地主力军。

在大多数民营企业退出市场的时刻，中铁建地产与中铁置业均有逆市加速的想法。

最明显是在2021年，彼时，中铁建地产新增64个项目，新增土储总建面共计2115万平方米；同年，中铁置业新增土地储备530.2万平方米，也是近五年来最多的一次。

不过，随后几年，中铁建地产和中铁置业的拿地积极性明显减弱。

从最新的财报数据来看，2024年，中铁建地产全年在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

截至报告期末，该集团在95个国内城市，进行522个项目的开发建设，建设用地总面积约4322万平方米，规划总建筑面积约13730万平方米。

相比之下，中铁置业的土地储备要更少一些，报告期内，该公司新增土地储备41万平方米，持有待开发土地面积1217.78万平方米，待开发规划建筑面积1726.08万平方米。

无论是中铁建地产还是中铁置业，一方面，两家企业原有的土储存量较大，仍需要时间去化；另一方面，当下市场需求端压力仍未减小，因此，近两年，两家企业均放缓了纳储的节奏。

山坳上的地产｜跨越地产分水岭高处的山坳

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