河北
为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：
张磊，被继承人张建国次子
被告：
张建国，原告之父
李芳，张建国长子张辉之妻
张敏，张辉之女
第三人：
张娜，张建国长女
张丽，张建国次女
被继承人：
张辉，2017 年 11 月 去世
陈淑兰，张建国之妻，2007 年 4 月去世
亲属关系：
张建国与陈淑兰育有四子：张辉（长子）、张磊（次子）、张娜（长女）、张丽（次女）；
李芳系张辉之妻，张敏系二人之女。
（二）案件背景
张建国与陈淑兰婚姻存续期间，以房改优惠价购得北京市西城区A室（以下简称A室），登记在张建国名下。陈淑兰去世后未析产，张建国于2010 年以 1 万元价格将房屋 “出售” 给长子张辉并过户。张辉去世后，其妻李芳、女张敏通过继承取得房屋共有权。2022 年，次子张磊起诉主张张建国与张辉恶意串通，请求确认房屋买卖合同无效，并要求将房屋恢复登记至张建国名下。张建国及李芳、张敏以家庭协议、诉讼时效等为由抗辩。
（三）关键事实与证据
房屋权属：
A室购于2002 年，系张建国与陈淑兰夫妻共同财产，陈淑兰去世后，其 50% 份额作为遗产由张建国及四名子女共同共有。
2010 年房屋过户时，张建国未告知其他继承人，合同约定价款明显低于市场价值。
家庭协议争议：
张建国称购房时与子女约定“谁出资谁得房”，张辉全额出资并负责赡养，但未提供书面协议；
张磊否认知晓该约定，称张建国擅自处分遗产。
过户程序与价格：
房屋买卖合同价款仅1 万元，张建国承认未实际收款；
张辉去世后，李芳、张敏通过公证继承取得房屋共有权。
二、争议焦点
（一）房屋买卖合同是否因恶意串通无效
原告主张：张建国与张辉明知房屋含其他继承人份额，仍以明显不合理低价过户，构成《民法典》第154 条 “恶意串通损害他人利益”，合同无效。
被告抗辩：购房时存在家庭协议，张辉因出资及赡养取得房屋所有权，不存在恶意串通。
（二）原告主体资格与诉讼时效
被告主张：张磊自2010 年已知晓过户事宜，至 2022 年起诉已超诉讼时效；且其未尽赡养义务，可能丧失继承权，无权主张合同无效。
原告主张：确认合同无效属形成权，不适用诉讼时效；赡养争议与合同效力无关。
（三）家庭协议的法律效力
被告主张：张建国与子女达成口头协议，谁出资购房谁继承房屋，张辉已履行出资及赡养义务，合同系真实意思表示。
原告主张：口头协议无证据支持，且陈淑兰去世前已丧失意思表示能力，无法认可该协议。
三、案件分析
（一）房屋共有权与处分限制
夫妻共同财产分割：
A室属张建国与陈淑兰共同财产，陈淑兰去世后，其50% 份额由张建国及四名子女各继承 10%（即房屋总份额的 50%÷5 人 = 10%），张建国实际持有 60% 份额，其他子女各占 10%。
无权处分的认定：
张建国仅有权处分自身60% 份额，转让全部房屋需其他共有人同意。其与张辉的交易未征得张磊、张娜、张丽同意，构成对他人 10% 份额的无权处分。
（二）合同无效的法定情形
恶意串通的构成：
张建国与张辉作为近亲属，应当知晓房屋属共有财产，却以明显低于市场价的1 万元交易，且未实际支付价款，符合 “恶意串通损害他人利益” 特征（《民法典》第 154 条）。
家庭协议的证明力不足：
被告未提供书面协议，仅以口头陈述主张家庭约定，且张磊、张丽否认知情，无法证明协议存在及陈淑兰同意。
（三）诉讼时效与主体资格
确认合同无效属确认之诉，不适用诉讼时效（《民法典》第196 条）。张磊作为陈淑兰法定继承人，有权主张共有权不受侵害，主体适格。
四、裁判结果
确认合同无效：
张建国与张辉2010 年 5 月 27 日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
五、案件启示
（一）共有财产处分的法定程序
处分夫妻共同财产或遗产共有份额时，需经全体共有人同意，尤其涉及继承时，应先析产再处分，避免构成无权处分。
（二）口头协议的风险防范
家庭财产约定需以书面形式固定，并由全体权利人签字确认，否则难以对抗法定继承规则。
（三）恶意串通的举证要点
证明恶意串通需结合交易价格、当事人关系、履行情况等综合判断，明显不合理低价或未实际履行的交易易被认定为恶意。
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