母亲去世后，父亲能单独卖共有房吗？北京房产律师析产要点

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

张磊，被继承人张建国次子

被告：

张建国，原告之父

李芳，张建国长子张辉之妻

张敏，张辉之女

第三人：

张娜，张建国长女

张丽，张建国次女

被继承人：

张辉，2017 年 11 月 去世

陈淑兰，张建国之妻，2007 年 4 月去世

亲属关系：

张建国与陈淑兰育有四子：张辉（长子）、张磊（次子）、张娜（长女）、张丽（次女）；

李芳系张辉之妻，张敏系二人之女。

（二）案件背景

张建国与陈淑兰婚姻存续期间，以房改优惠价购得北京市西城区A室（以下简称A室），登记在张建国名下。陈淑兰去世后未析产，张建国于2010 年以 1 万元价格将房屋 “出售” 给长子张辉并过户。张辉去世后，其妻李芳、女张敏通过继承取得房屋共有权。2022 年，次子张磊起诉主张张建国与张辉恶意串通，请求确认房屋买卖合同无效，并要求将房屋恢复登记至张建国名下。张建国及李芳、张敏以家庭协议、诉讼时效等为由抗辩。

（三）关键事实与证据

房屋权属：

A室购于2002 年，系张建国与陈淑兰夫妻共同财产，陈淑兰去世后，其 50% 份额作为遗产由张建国及四名子女共同共有。

2010 年房屋过户时，张建国未告知其他继承人，合同约定价款明显低于市场价值。

家庭协议争议：

张建国称购房时与子女约定“谁出资谁得房”，张辉全额出资并负责赡养，但未提供书面协议；

张磊否认知晓该约定，称张建国擅自处分遗产。

过户程序与价格：

房屋买卖合同价款仅1 万元，张建国承认未实际收款；

张辉去世后，李芳、张敏通过公证继承取得房屋共有权。

二、争议焦点

（一）房屋买卖合同是否因恶意串通无效

原告主张：张建国与张辉明知房屋含其他继承人份额，仍以明显不合理低价过户，构成《民法典》第154 条 “恶意串通损害他人利益”，合同无效。

被告抗辩：购房时存在家庭协议，张辉因出资及赡养取得房屋所有权，不存在恶意串通。

（二）原告主体资格与诉讼时效

被告主张：张磊自2010 年已知晓过户事宜，至 2022 年起诉已超诉讼时效；且其未尽赡养义务，可能丧失继承权，无权主张合同无效。

原告主张：确认合同无效属形成权，不适用诉讼时效；赡养争议与合同效力无关。

（三）家庭协议的法律效力

被告主张：张建国与子女达成口头协议，谁出资购房谁继承房屋，张辉已履行出资及赡养义务，合同系真实意思表示。

原告主张：口头协议无证据支持，且陈淑兰去世前已丧失意思表示能力，无法认可该协议。

三、案件分析

（一）房屋共有权与处分限制

夫妻共同财产分割：

A室属张建国与陈淑兰共同财产，陈淑兰去世后，其50% 份额由张建国及四名子女各继承 10%（即房屋总份额的 50%÷5 人 = 10%），张建国实际持有 60% 份额，其他子女各占 10%。

无权处分的认定：

张建国仅有权处分自身60% 份额，转让全部房屋需其他共有人同意。其与张辉的交易未征得张磊、张娜、张丽同意，构成对他人 10% 份额的无权处分。

（二）合同无效的法定情形

恶意串通的构成：

张建国与张辉作为近亲属，应当知晓房屋属共有财产，却以明显低于市场价的1 万元交易，且未实际支付价款，符合 “恶意串通损害他人利益” 特征（《民法典》第 154 条）。

家庭协议的证明力不足：

被告未提供书面协议，仅以口头陈述主张家庭约定，且张磊、张丽否认知情，无法证明协议存在及陈淑兰同意。

（三）诉讼时效与主体资格

确认合同无效属确认之诉，不适用诉讼时效（《民法典》第196 条）。张磊作为陈淑兰法定继承人，有权主张共有权不受侵害，主体适格。

四、裁判结果

确认合同无效：

张建国与张辉2010 年 5 月 27 日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

五、案件启示

（一）共有财产处分的法定程序

处分夫妻共同财产或遗产共有份额时，需经全体共有人同意，尤其涉及继承时，应先析产再处分，避免构成无权处分。

（二）口头协议的风险防范

家庭财产约定需以书面形式固定，并由全体权利人签字确认，否则难以对抗法定继承规则。

（三）恶意串通的举证要点

证明恶意串通需结合交易价格、当事人关系、履行情况等综合判断，明显不合理低价或未实际履行的交易易被认定为恶意。