江苏
楼市说到底是货币现象，2025年开始放水，于是，人们对楼市的预期也有了微妙的变化。
摩根士丹利的预测：房地产销售和价格将在 2025 年下半年企稳，它有一个非常关键的理由，认为政策发生了一个根本性的转变，通过加发超长期特别国债把地方从土地财政中解放了出来。这的确很重要，地方财政不再依赖土地收入，是楼市企稳的先决条件。
高盛没这么乐观，认为2025 年房价可能再跌 20%-25%，新房价格到 2025 年底企稳，二手房价格在 2026 年企稳，2027 年新房市场微涨。
主流媒体永远是阳光灿烂，仅凭１－２月数据环比跌幅收窄，就开始欢呼“重大转折性变化”出现了。
其实楼市跟股市的道理一样的， 如果没有趋势性的指标信号，仅凭分时图上的短期背驰就盲目入场，是不负责任的。中国楼市能否在 2025 年触底，要看五个关键指标是否形成共振，这才有可能做出一个定向分析。
哪五个指标？
第一个指标：库存去化周期回归健康线
按国际货币基金组织（IMF）的研究，健康市场的库存周转数在 12-24 月。如果我们把楼市的存量比做超市的牛奶货架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄，这就是一个供求平衡的健康市场。如果不到12个月新楼盘一抡而空，成交量会暴涨，反之，就说明供过于求。
2025年初；全国总库存去化周期从 2021 年的 31 个月缩短至 25 个月，临近健康线。
第二个指标：销售面积回归均衡值
均衡值是中国社科院的一个历史数据模型的测算，在城镇化率 65% 阶段的合理销量应为每年10.8 亿平方米 。这就是所谓的中国楼市的马奇诺防线，守住10亿销售面积的大底，是楼市改变预期的一个重要标志。
2024 年全国商品房销售面积 ９.７ 亿平方米，2025年一季度同比下降3%，说明短期触底无望；二季度指标至关重要，标准普尔研究显示，销量连续 3 个月稳定在均衡值附近，市场触底概率超过 70%。那就等待着我们的等待吧。
第三个指标：二手房价格企稳
二手房价格才是标志性的，是市场价格更真实的反映。
一季度70 城二手房价格同比跌幅收窄至 7.3%，一、二、三线城市都还没停止下跌，这给触底论者狠狠泼了一盆冷水。
二手房价格连续 6 个月收窄后，新房价格也会企稳，这一规律验证准确率达 83%。也就是说到六月份，对2025年能否触底基本可以盖棺定论了。
第四个指标：开发商信心回暖
按克而瑞研究数据， 土地溢价率连续 3 个月突破 8%，预示着触底。
按中指研究院数据，一季度300城平均溢价率13.6%，较去年同期提升8.1个百分点，这个数据非常好，但中国拿地以城投为主，是宏观文件的推动力，不完全是市场自然的反应；所以，还是要综合看前三个指标。
第五个指标：政策仍然是关键
最大的利空是关税战的深刻影响，政策的重心将转向出口，很多预测大概率要做减法了。
从上述五大指标看，都没有真正发出触底信号，而各家知名机构的预测，是在关税战之前，很可能都过于乐观了。
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